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Les « magasins fantômes » sont des entrepôts !

magasins fantomes

Les pouvoirs publics ont tranché. Les petites surfaces faisant de la livraison à domicile et installées dans les centres villes, au RDC d’immeubles, sont des entrepôts et non pas des commerces comme les opérateurs de ces « dark stores » le souhaitaient. Une différence qu’il va vous falloir prendre en compte si vous êtes bailleur commercial.

 

Des spécialistes de la livraison rapide à domicile de courses ou de repas

Ces fameux « dark stores » (Getir, Flink, Gorilla…) ont connu un réel essor lors de la crise sanitaire. Les confinements forcés et le désir de nombreux citoyens de moins côtoyer leurs condisciples (pour limiter la contamination) ont logiquement contribué à leur développement. Des surfaces commerciales situées en RDC de copropriétés de centres-villes métropolitains sont ainsi devenues des espaces d’entreposage de denrées alimentaires et autres, destinées à être livrées au domicile des clients qui commandaient sur Internet.

Des bailleurs commerciaux ont profité de l’aubaine

De leur côté, les bailleurs commerciaux qui rencontraient des difficultés à trouver des locataires, en cette période compliquée où de nombreux professionnels ont baissé le rideau, se sont intéressés à ces nouveaux opérateurs. Et ont signé des baux commerciaux avec eux. De fait, cherchant à se faire une place sur un marché ultra concurrentiel, les opérateurs n’hésitaient pas à « surpayer » les loyers. Une bonne affaire que des bailleurs commerciaux ont saisi, même en sachant que la durée de location serait peut-être courte ; la pérennité de ces entreprises n’étant pas assurée. Nous vous parlions de ce phénomène dans notre actualité du 15 mars dernier Les supermarchés fantômes sont-ils des locataires comme les autres ?

Les villes qui commençaient à en avoir assez…

Oui, mais voilà, le développement de ces espaces exaspérait certains copropriétaires gênés par les nuisances (odeurs, bruit des incessants aller-retours des livreurs) induites par ces dark stores, mais aussi certains commerçants. « Trop, c’est trop ! » : de plus en plus de maires, poussés par les commerçants traditionnels locaux qui ne goûtaient donc pas cette concurrence jugée « déloyale », alertaient le gouvernement sur la prolifération des ces magasins fantômes. Les commerçants traditionnels clamaient, de plus, haut et fort qu’ils ne laisseraient pas ces entrepôts se prévaloir du statut de commerce pour la simple raison qu’ils ouvraient un « point de collecte » à l’entrée (tactique adoptée par ces surfaces pour garder le statut de commerçant).

Malgré cela, ces derniers devront donc désormais se contenter du statut d’entrepôt. Cette définition claire a été définie suite à une réunion de concertation organisée par les Pouvoirs publics avec les maires des grandes villes de France. Un arrêté est maintenant attendu pour officialiser cette définition.

Bémol au succès de la réunion : aucune définition claire n’a été donnée aux « dark kitchens », les cuisines consacrées à la confection de plats à livrer, dont se plaignent régulièrement également les copropriétaires et voisins. La solution retenue est encore vague : créer une nouvelle catégorie, ou une sous-destination, dans le code de l’urbanisme. A suivre, donc, et, pour le moment, elles continueront de se prévaloir du statut de commerce.

… vont pouvoir réguler ces petits entrepôts

En tout état de cause, « on entre dans une ère de régulation de ces activités, cela va dans le bon sens », a commenté, à l’issue de la réunion, Emmanuel Grégoire, premier adjoint à la mairie de Paris, cité par le journal Le Monde qui cite aussi Benoit Cormier, porte-parole de l’association France urbaine, représentant 22 métropoles et grandes villes de France : « le gouvernement a été très attentif aux positions des élus locaux et de leurs attentes. »

Cet accord trouvé sur le statut des « dark stores » ne signifie évidemment pas la fin de ceux-ci. Mais le fait de passer de « commerce » à « entrepôt » implique des règles différentes qu’ils vont devoir respecter.  Par exemple, ils ne pourront plus s’installer où bon leur semble ; il faudra, en amont, obtenir l’autorisation du maire, comme c’est l’usage dans le secteur des entrepôts, lié au Plan local d’urbanisme (PLU). Alors qu’avec leur casquette « commerce », ils pouvaient, sans autorisation de la mairie, s’installer dans toutes les surfaces commerciales.

Quid des « dark stores » avec qui vous avez éventuellement signé un bail ?

Même s’ils sont déjà en place, « les règles devront s’appliquer aussi », indique Olivier Klein, dans l’article du Monde. Cela signifie qu’en tant que bailleur, vous devrez, dès parution du décret d’application, demander à la mairie l’autorisation pour « transformation d’un local commercial en entrepôt ». Il vous faudra, ensuite, si l’accord est donné, faire une déclaration aux services fiscaux. N’hésitez pas à consulter la notice d’aide au remplissage de ce document.

Ne tardez pas, surtout si votre local est à Paris, car les services municipaux de la capitale, après avoir envoyé des lettres d’informations et de mise en demeure de régularisation de la situation, ont annoncé leur ferme intention d’appliquer des astreintes financières. Celles-ci seront plafonnées à 500 €/jour, dans la limite de 25.000 €.

Que va-t-il se passer si la mairie refuse de donner son accord pour la transformation ? Vous faudra-t-il résilier le bail ? Personne ne sait encore, aujourd’hui, quelles seront les actions à accomplir dans une telle situation, qui devrait toutefois rester exceptionnelle ; les mairies ne souhaitant sans doute pas se lancer dans des conflits judiciaires. Nous vous tiendrons au courant…

Important !

  • En tout état de cause, attention, pour la signature de nouveaux baux avec ces mini entrepôts, de bien penser, dorénavant, à demander l’autorisation de transformation de votre local commercial en entrepôt ! ;
  • Pensez également à vous renseigner sur les règles – notamment de sécurité – liées aux entrepôts ; les compagnies d’assurance risquant d’être pointilleuses sur le respect de celles-ci, en cas de sinistre…

 

 

 

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