Faut il faire des travaux de rénovation énergétique avant de vendre un logement ?

travaux de rénovation énergétique

C’est une question que beaucoup d’investisseurs se posent. A juste titre. Car la rentabilité globale de l’opération immobilière dépend à la fois du rendement locatif et de la plus-value (ou moins-value) réalisée lors de la cession. Si les travaux de rénovation énergétique jouent sur la valeur du bien, alors oui, il peut être intéressant d’investir avant de vendre.

N’hésitez pas à lire, en préambule, nos fiches pratiques Comment calculer le rendement locatif, S’investir dans le contrôle des charges de copropriété pour booster le rendement, Assurance emprunteur : changez-en pour booster le rendement.

Concernant le deuxième paramètre important de l’investissement immobilier – le prix de vente -, il dépend de nombreux critères, dont la performance énergétique. 

Travaux de rénovation énergétique : La performance énergétique joue-t-elle sur la valeur des biens immobiliers ?

Oui, répond sans hésiter le réseau immobilier ORPI qui indique dans un communiqué de presse que la note du diagnostic de performance énergétique (DPE) a un réel impact sur le prix de vente des biens, particulièrement dans les zones non tendues. Ainsi, les logements présentant les notes D, E, F ou G sont dévalorisés. Pour bien comprendre ce que signifient concrètement ces notes, un logement étant noté G affiche une consommation énergétique annuelle supérieure à 450 kWhep/m² alors qu’un logement neuf (soumis à la réglementation thermique 2012) ne peut, lui, consommer plus de 50 kWhep/m². Des consommations énormes, donc, pour les logements les moins bien classés qui, en plus d’être négatives pour l’écologie, entraînent pour les occupants des factures exponentielles. Logique, dans ces conditions, que les acheteurs y prêtent la plus grande attention.  

Pour information, à l’avenir, l’habitat neuf (bientôt soumis à la réglementation énergétique 2020, qui remplacera la RT 2012 et qui ajoute un volet bas carbone) devra abaisser d’encore 20 points cette consommation, pour ne pas excéder 30 kWhep/m². Les nouvelles résidences seront fortement incitées à afficher une énergie 0 ou positive, soit des bâtiments produisant autant ou plus d’énergie qu’ils n’en consomment (via les énergies renouvelables).
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Oui répondent aussi, de leur côté, les Notaires de France qui viennent de réaliser une intéressante étude sur la question de la valeur verte des logements. 

Ils notent que c’est sur le secteur particulier des maisons que la performance énergétique a le plus d’incidence. Des maisons notées A ou B se vendent ainsi 5 % à 11 % plus cher que des maisons classées D. A l’inverse, des maisons notées F ou G (les fameuses « passoires thermiques ») se vendent 6 % à 19 % moins cher que des maisons classées D. Si l’on prend l’exemple d’une maison classée D et valant 300.000 €, l’impact joue ainsi : notée A ou B, elle vaudra jusqu’à 33.000 € de plus. Notée F ou G, elle vaudra jusqu’à 57.000 € de moins ! 

L’impact du DPE varie aussi selon les régions de France, comme on peut le constater dans la carte ci-dessous.

valeur verte maison

L’écart est moindre pour les appartements, et, en toute logique, particulièrement ceux situés dans les villes où le marché locatif est sous tension.  Ainsi, si les appartements notés A et B se vendent jusqu’à 15 % plus cher que les mêmes notés D en Normandie ou en Occitanie, ce n’est pas le cas sur la Côte d’Azur ou en région parisienne. 

valeur verte appartement

Une étude d’autant plus intéressante que les travaux d’amélioration de la performance énergétique peuvent se révéler coûteux. D’après les professionnels, pour remonter d’une lettre dans le DPE, il faut compter environ 15.000 €. Pour les investisseurs, il y a donc une étude de marché à réaliser et un calcul à faire pour voir l’intérêt d’engager des travaux. 

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