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Conseils pour un 1er achat de logement locatif

achat de logement locatif

Le moment peut être stressant pour beaucoup de nouveaux investisseurs peu informés des tenants et aboutissants du placement immobilier. Celui-ci a son intérêt, mais présente aussi des caractéristiques qu’il convient de connaître pour investir en toute connaissance de cause. Nous vous conseillons pour votre 1 er achat de logement locatif !

1. Investir en toute connaissance de cause pour votre achat de logement locatif

Les investisseurs potentiels ne doivent pas, tout d’abord, croire aux arguments séduisants de certains vendeurs qui annoncent que les loyers remboursent le crédit : jamais vrai ! Le rendement locatif est rarement présenté de façon exhaustive, c’est-à-dire comprenant les frais qui vont le réduire : charges de copropriété (travaux habituels et exceptionnels), taxe foncière, impôts sur les revenus fonciers (logements loués nus) ou les BIC sur les meublés… En réalité, les rendements locatifs se situent aujourd’hui entre 2 % net (dans les villes les plus tendues comme Paris, par exemple) et 6 % net dans certaines villes de province… Mais attention ! Le rendement n’est pas la rentabilité qui, elle, se calcule après la revente du bien ; Selon qu’il y a ou pas une plus-value, le placement peut être intéressant ou pas… Il s’agit donc de le sélectionner avec soin !

Avant de se lancer, l’investisseur potentiel doit bien prendre en compte les caractéristiques de l’investissement immobilier : 

  • Il est moins liquide (vendable rapidement), évidemment, qu’un placement boursier, même si, dans les zones tendues et à condition de proposer un prix de marché, la vente peut se réaliser en trois/quatre mois. Par ailleurs, la durée de détention doit souvent être de 10 ans minimum pour absorber les frais d’achat d’un logement locatif. Un investissement à long terme, donc ;
  • Il peut être plus imposé que les placements boursiers (qui bénéficient du prélèvement unique forfaitaire de 30 %), pour les foyers à la tranche marginale d’imposition > à 30 % ;
  • Il est chargé en frais : de copropriété, par exemple, qui explosent ces dernières années ;
  • entouré de contraintes réglementaires (niveaux de prix/m², de loyers et de ressources des locataires + durée de conservation) si le bien est placé sous un dispositif fiscal : actuellement Pinel (dont les avantages se réduisent en 2023), Denormandie et Loc’Avantages, et ancien dispositif Malraux ;
  • soumis (si ancien) à des contraintes de travaux énergétiques, depuis les lois Energie/Climat de 2019 et Climat et Résilience de 2021 ;
  • soumis, dans certaines zones tendues, à un encadrement national des loyers et/ou à un plafonnement local des loyers (Paris et des communes d’IDF, Lille, Bordeaux, Montpellier…). N’hésitez pas à lire notre fiche Plafonnement, encadrement des loyers : quelle différence ?

Mais que la connaissance de ces contraintes ne vous décourage pas à investir dans le secteur immobilier ! Le placement pierre a aussi de vrais atouts que n’ont pas les autres solutions de placement :

– l’immobilier est, sauf exception, le seul actif pouvant être acheté à crédit, bénéficiant ainsi de l’effet de levier (utilisation de l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement : on peut acheter un bien à 300.000 € avec seulement 10 % de cette somme sur son compte courant, par exemple) !

 L’immobilier protège aussi de l’inflation puisque, hors intervention exceptionnelle de l’Etat (les Pouvoirs Publics bloquent actuellement l’augmentation des loyers à hauteur de + 3,5 %), les loyers sont indexés sur celle-ci, via l’indexation IRL ;

C’est un actif tangible qui garde toujours une certaine valeur, y compris d’utilisation personnelle ;

Les contraintes évoquées ci-dessus peuvent d’ailleurs être atténuées via un accompagnement et des conseils de professionnels de la gestion locative, tels que ceux proposés par Gererseul.com à ses abonnés. 

 

Attention aux interdictions de louer qui pèsent sur les passoires thermiques

De nombreux logements anciens sont aujourd’hui bradés, pouvant apparaître comme des opportunités aux investisseurs néophytes… Méfiance ! Un certain nombre d’entre eux sont revendus dans l’urgence par des bailleurs ne souhaitant pas réaliser les travaux obligatoires pour pouvoir continuer à louer leur bien, à un loyer indexé. 

De fait, les logements avec une forte consommation d’énergie, appelés « passoires thermiques », vont être interdits à la location – si leur consommation énergétique n’est pas abaissée via des travaux – à partir de 2023 (notes G et une partie des notes F dans le diagnostic de performance énergétique/DPE), de 2028 (notes F) et de 2034 (notes E). Depuis le mois d’août dernier, les loyers des logements notés F et G ne peuvent plus, non plus, être augmentés.

Il ne s’agit pas de se détourner de ces biens, mais de prendre en compte le coût des travaux à venir. L’opération peut être intéressante pour des foyers déjà fortement fiscalisés qui peuvent utiliser le dispositif Déficit foncier (imputable sur les revenus globaux) pour réduire la facture. Condition : louer le logement nu.

 

2. Sélectionner avec soin le bien

Une fois bien compris l’environnement du placement immobilier, il s’agit de procéder à une sélection draconienne du bien. 

Où acheter ? Pas forcément près de chez vous si le quartier ne s’y prête pas. Une autre ville peut être envisagée, mais à la condition de vous déplacer. Certaines villes sont plus rentables que d’autres ; des études s’en font régulièrement l’écho ;

Le prix est-il celui du marché ? Evitez les résidences neuves dédiées aux investisseurs, souvent plus chères. Renseignez-vous dans les bureaux de vente locaux : vous aurez droit aux prix proposés aux accédants à la propriété, correspondant donc au marché. Pour l’ancien, faites une petite étude de marché sur Internet ou en tél à quelques agences ; 

Le logement en lui-même : bien construit, bien distribué ? Avec balcon, terrasse, jardin, parking, garage, ascenseur ? (éléments qui peuvent constituer une vraie plus-value). Quel est l’état des façades, du toit et des parties communes ? Demandez le dernier PV d’AG pour voir les travaux à venir et leur coût ;

En plus de sa qualité intrinsèque, il est indispensable d’étudier son environnement : plus il y aura de services publics, de transports en commun, de commerces, d’écoles… plus le nombre potentiel de locataires sera important. Indispensable aussi de se renseigner, auprès de la mairie sur le terrain (inondable ? Ancienne carrière ?) et sur les projets urbanistiques : certains valoriseront le bien, d’autres le dévaloriseront : or, penser à la revente est important ! Visiter le quartier à différents moments de la journée est aussi utile. 

L’adaptation du produit à la demande : si vous voulez acheter un petit logement et le louer meublé, mieux vaut être situé en centre-ville ou près d’écoles et d’universités…

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