Depuis le 1er novembre, la métropole de la région Auvergne-Rhône-Alpes a instauré un plafonnement des loyers pour limiter les hausses. Détails de ce dispositif.
L’agglomération lyonnaise n’est pas la première à mettre en place un plafonnement des loyers. Avant elle, Paris, en 2019, Lille, en 2020, et plus récemment les villes de Plaine Commune Grand Paris en Seine Saint-Denis (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) avaient pris cette initiative.
Le plafonnement local n’est pas l’encadrement national des loyers dans les zones tendues
Souvent nommé « encadrement » des loyers, ce plafonnement local des loyers n’a pourtant rien à voir avec l’encadrement national des loyers instauré dans un certain nombre de zones tendues. Ce dernier dispositif dispose que le loyer ne peut pas être augmenté au-delà d’un certain seuil entre 2 baux.
Les deux dispositifs (encadrement national et plafonnement local) fonctionnent indépendamment l’un de l’autre, mais peuvent s’appliquer simultanément dans les mêmes communes. C’est d’ailleurs le cas des 9 villes de Plaine Commune Grand Paris où s’applique le plafonnement, mais qui étaient déjà soumises à l’encadrement national des loyers en zones tendues. A noter que dans une telle situation, aucun dispositif ne primant sur l’autre, c’est le loyer le plus bas qui doit être retenu. Reportez-vous à notre fiche détaillant les particularités de chaque dispositif « Plafonnement, encadrement des loyers : quelle différence ? ».
L’agglomération lyonnaise subit une forte tension locative
Fin septembre, un communiqué de presse de la préfecture du Rhône notait que « Lyon et Villeurbanne présentent un marché particulièrement tendu, concentrant 71 % du parc locatif privé de l’ensemble de la Métropole de Lyon. » En une décennie, la métropole a vu sa démographie croître, avec 150.000 personnes supplémentaires résidant dans l’agglomération. Si le Grand Lyon se félicite de son attractivité, les Pouvoirs Publics notent un impact sur les prix immobiliers en hausse et l’inadéquation constatée avec la capacité financière de la population à se loger à prix correct.
Ainsi, si le loyer médian avancé par l’Observatoire local des loyers (OLL) a représenté 11,90 €/m², en 2020, dans le Grand Lyon, il a atteint 12,6 € à Lyon et à Villeurbanne. Pour les plus petits logements, accueillant notamment les nouveaux actifs, les loyers atteignent jusqu’à 22,60 €/m² avec un loyer médian de 15,6 €/m². A noter aussi qu’en 2020, 7.443 demandes de logement HLM ont été acceptées… sur un nombre total de demandes de 70.606 !
À lire Comment gérer les conflits relatifs à la sous-location ?
Les demandes dans le parc privé sont également inférieures à l’offre ; La construction neuve ne suivant pas le rythme d’augmentation de la population.
Quels logements sont concernés par le nouveau plafonnement des loyers ?
Le dispositif de plafonnement des loyers lyonnais est lié aux informations établies par l’OLL et concerne les baux locatifs de logements loués nus ou meublés, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) et soumis à la loi du 6 juillet 1989. A noter que les baux mobilité et les baux dédiés à la colocation sont concernés par ce dispositif qui est mis en place pour une période d’expérimentation de deux ans, pour l’instant.
Important ! Ce dispositif n’est pas rétroactif et ne s’applique qu’aux baux du parc privé traditionnel signés depuis le 1er novembre 2021, pour une première mise en location, un renouvellement de bail ou un changement de locataire. La date de signature du bail fait foi : un contrat signé avant le 1er novembre 2021 n’a pas à respecter l’encadrement des loyers, même si la remise des clés a lieu après le 1er novembre.
Comment fonctionne le plafonnement des loyers lyonnais ?
Les villes de Lyon et de Villeurbanne ont été partagées en 4 secteurs géographiques. Les loyers de référence à prendre en compte sont donc différents d’une zone à l’autre et, dans une même zone, ils varient aussi en fonction de plusieurs critères comme l’adresse, l’année de construction, la typologie du logement (nombre de pièces…) ou encore le type de bail (nu ou meublé).
À lire Que faire en cas de litige lié à la location d’un logement ?
Le plafonnement des loyers se base sur des références fixées par l’OLL. Celles-ci peuvent être augmentées de 20 % (« loyers de référence majorés ») pour des logements présentant des caractéristiques exceptionnelles (localisation, confort…) justifiant l’application d’un complément de loyer. A noter qu’il existe aussi un loyer de référence minoré de 30 % pour les logements en moins bon état. Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral.
Exemple : pour un trois pièces de 60 m2 loué nu autour de la place Bellecour (emplacement « exceptionnel ») et construit avant 1946, le loyer de référence de 12 € par m² fixera le plafond du loyer à 864 € par mois hors charges (soit 60 x 12 € + 20 %). Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.
A noter : sur demande d’un locataire, le préfet peut (dans un délai de 2 mois) mettre un bailleur en demeure de rendre le contrat conforme et de procéder à la restitution des surplus de loyers perçus indument. Si cette mise en demeure est ignorée par le bailleur, celui-ci s’expose à une amende de 5.000 € s’il est une personne physique ou de 15.000 € s’il est une personne morale.
N’hésitez pas à faire des simulations sur le site de la métropole du Grand Lyon et à consulter :
- l’arrêté du 29 septembre 2021 relatif à la fixation des loyers de référence dans les communes de Lyon et de Villeurbanne ;
- le décret du 2 septembre 2021 déterminant le périmètre de la métropole de Lyon concerné par le dispositif de plafonnement des loyers.