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Loyers impayés : projet de loi pour une résiliation automatique du bail de location 

projet de loi

Une proposition de loi a été déposée pour instaurer la résiliation automatique des contrats de location lorsque les locataires ne payent plus leurs loyers. Plus de précision sur ce nouveau projet de loi.

 

Le projet de loi n° 360

Ce sont les députés Renaissance (majorité présidentielle), emmenés par leur collègue Guillaume Kasbarian, député d’Eure-et-Loir, qui ont déposé un projet de loi « visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. » Celui-ci propose que tous les baux d’habitation comprennent de façon automatique une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Le bail serait résilié deux mois après un commandement de payer effectué par un commissaire de justice (ex-huissier de justice) et demeuré infructueux.

Les motifs de ce projet de loi

« La médiatisation constante des squats et litiges de loyers témoigne de la forte émotion que suscitent chez nos concitoyens ces exemples d’incivilité et d’injustice vécues au quotidien », est-il expliqué dans le projet de loi qui met enfin un terme aux idées reçues concernant la supposée « richesse » des bailleurs ! : « 64 % des propriétaires bailleurs ne détiennent qu’un seul logement en location. Les petits propriétaires sont une réalité, et un tiers d’entre eux sont des retraités. Les revenus qu’ils tirent de leur bien en location sont absolument indispensables pour leur garantir une retraite sereine. Ils n’ont pas, comme les gros bailleurs, les moyens de faire protéger leurs logements des squatteurs par des entreprises de surveillance, ou de faire gérer leurs biens par des tiers. » De fait, les très nombreux bailleurs qui doivent rembourser un crédit immobilier, se retrouvent dans une situation financière très délicate lorsqu’un squatteur les empêche de louer leur logement locatif. 

« C’est la raison pour laquelle les squats, à la fois violation de la sphère intime et privation de l’usage de la propriété, est-il aussi indiqué dans le projet de loi, sont ressentis si fortement par tous comme une injustice criante, contre laquelle, après les évolutions de la loi ASAP en 2020, qui ont déjà accéléré les procédures, ce texte vient encore conforter les possibilités des propriétaires.

En effet, l’injustice peut aussi être celle du propriétaire qui voit son bien occupé par un locataire qui ne paie plus son loyer, refuse de se plier aux obligations prévues dans le contrat de bail qu’il a signé, et refuse de partir, avant de devoir lutter pendant des mois et des années pour récupérer son bien, en essuyant souvent au passage des pertes financières considérables.

Les améliorations à apporter pour mieux protéger les bailleurs

1. Accentuer la pénalisation des squatteurs

Le projet de loi entend renforcer la sanction pesant sur les squatteurs, afin de les aligner sur la peine qu’encourent les propriétaires qui procèdent à une expulsion sans le concours de la force publique. De fait, actuellement, si ces derniers risquent 3 ans d’emprisonnement et 45.000 € d’amende, les squatteurs n’encourent, eux, qu’une peine d’1 an d’emprisonnement et 15.000 € d’amende. Le projet de loi propose d’équilibrer le régime des sanctions en pénalisant les seconds à la même hauteur que les premiers.

2. Accélérer le processus de résiliation du bail en cas de loyers impayés

Le projet de loi rend obligatoire la clause de résiliation dans le contrat de bail en  revenant sur la capacité du juge à en suspendre l’exécution. 

En effet, la clause de résiliation automatique du contrat de bail pour non-respect par le locataire de ses obligations ne peut, aujourd’hui, être activée que lorsqu’elle a bien été insérée dans le contrat. Ce que nous vous conseillons de faire à chaque rédaction de bail ! Mais il est vrai que la procédure prend parfois trop de temps, comme le confirme le projet de loi : « actuellement, cette clause contractuelle, censée provoquer la résiliation automatique du bail lorsqu’un commandement de payer est demeuré infructueux, manque de caractère opératoire. En effet, depuis 1998, la loi permet au juge de suspendre d’office ses effets tant que les délais de paiement de la dette locative qu’il a accordés au locataire sont en cours, ce qui peut durer jusqu’à trois années. »

Le texte entend donc supprimer cette suspension de l’effet de la clause de résiliation du bail, « sans revenir sur la faculté du juge d’accorder ces délais de paiement. »

Le texte propose aussi de diminuer deux délais dans la procédure contentieuse du traitement des impayés de loyer, « afin de fluidifier la prise en charge de ces cas » :

  • réduction de 2 à 1 mois le délai minimal entre l’assignation au tribunal et le jour de l’audience ;
  • réduction des délais renouvelables (lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales) accordés par le juge aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement : ceux-ci passeraient d’un délai actuellement compris entre 3 mois et 3 ans à un délai compris entre 2 mois et 1 an. 

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