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Que faire si le locataire refuse les visites des potentiels acheteurs envoyés par son propriétaire ?

La législation accorde au locataire le droit de refuser au propriétaire la visite du logement qu’il occupe. Comment le propriétaire peut-il obtenir le droit de visite ?

Le locataire d’un logement n’est pas tenu d’accepter que le propriétaire entre dans son logement, et encore moins si celui-ci le fait sans demande préalable. Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’accord du locataire est absolument nécessaire si le propriétaire, ou l’agent immobilier mandaté, souhaite faire visiter le logement à de futurs locataires ou acquéreurs.

Logement paisible contre droit de visite

Le locataire, s’il a le droit à la jouissance paisible du logement et au respect de sa vie privée, n’a toutefois pas le droit de refuser obstinément le droit de visite de son logement, en particulier si celui-ci fait l’objet d’un projet de vente. Son entêtement peut constituer, selon le juge, une infraction.

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Le dialogue reste bien entendu la solution à privilégier. Le propriétaire, ou le professionnel mandaté, contactera le locataire et se mettra d’accord avec lui sur des horaires de visite, en évitant que la durée de celle-ci ne dépasse le cadre légal. La visite doit durer au maximum deux heures dans la journée, et elle ne peut avoir lieu que lors des jours ouvrables, c’est-à-dire qu’elles ne peuvent s’effectuer ni le dimanche, ni un jour férié.

Tenir compte du droit de préemption du locataire

S’il tient à ce que le locataire accepte les visites de futurs acquéreurs, le propriétaire doit veiller à ne pas le froisser. Il prendra soin notamment de ne planifier aucune visite durant le droit de préemption du locataire.

Pour rappel, le droit de préemption oblige le propriétaire, lorsqu’il souhaite vendre de logement, à faire une proposition d’achat au locataire. Celui-ci est prioritaire et dispose de deux mois pour donner sa réponse. Il vaut donc mieux éviter de faire visiter le logement à d’autres acquéreurs durant ces deux mois.

Comment organiser les visites avec le locataire ?

Dans la majorité des cas, le locataire accepte que des visites soient effectuées dans le logement qu’il occupe, à condition que celles-ci n’empiètent pas sur sa vie privée et son droit à la tranquillité. Le locataire pourra imposer des horaires pour les visites. La date et l’heure de la visite seront donc convenues à l’avance. Le propriétaire ou l’agent immobilier ne pourront pas se présenter à l’improviste avec un candidat acquéreur.

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Deux cas peuvent se présenter pour le jour de la visite, selon que le locataire est présent sur place ou non. Dans le premier cas, le locataire permet l’entrée du propriétaire et de son visiteur. Aucune obligation ne dit si, en plus de sa présence, il est tenu d’accompagner ou non ses hôtes durant la visite.

Si le locataire n’est pas présent le jour de la visite, il peut toutefois s’accorder sur le fait que le propriétaire pourra entrer dans le logement avec son visiteur (il prendra soin de laisser les clés au propriétaire, à moins que celui-ci dispose d’un double). Il est bien entendu préférable que cet accord soit formulé par écrit. Le document précisera la plage horaire de la visite, l’objet de la visite et la signature des deux parties.

Comment procéder si le locataire refuse les visites ?

Il peut arriver qu’un locataire refuse les visites dans son logement. Le propriétaire doit prendre garde à ne pas vouloir se faire justice lui-même. Il ne prendra pas, par exemple, l’initiative de (faire) forcer la porte du logement. Ce sera perçu par la justice comme une infraction. La violation de domicile expose son auteur à une peine de prison d’un an et 15.000 € d’amende…

Mieux vaut donc opter pour le dialogue. Le propriétaire enverra un courrier recommandé avec accusé de réception où il demandera au locataire la possibilité de faire visiter le logement, en rappelant les droits et obligations de chacun. Avec l’accusé de réception, le locataire ne pourra pas justifier de n’avoir pas été informé. Le courrier se conclura par une demande de rendez-vous physique afin que les deux parties trouvent un accord.

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Si le locataire ne répond pas, ou s’il donne une réponse négative, le propriétaire pourra engager des poursuites judiciaires. L’attitude du locataire provoque en effet un retard dans le processus de vente du logement. Le propriétaire pourra donc réclamer des dommages et intérêts.

Prévoir ce cas de figure dans le bail

Le cadre des droits de visite du propriétaire peuvent faire l’objet d’une clause dans le contrat de location. Cette clause définit dans quelles conditions le propriétaire ou son représentant pourra faire les visites de futurs acquéreurs ou futurs locataires.

Le locataire et le propriétaire pourront y définir les jours et horaires de visites. Engagé par contrat, le locataire ne pourra pas s’opposer à ces dispositions (tant qu’elles restent dans le cadre de la loi). Cela ne soustrait toutefois pas le propriétaire de son obligation de prévenir à l’avance le locataire de la date de la visite.

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