Dans le cadre d’une succession, les héritiers directs ont le choix entre la vente des biens hérités (ou d’une partie des biens) ou leur mise en location.
Lorsqu’un bien immobilier (une maison, un appartement, un local…) figure dans l’héritage, il est obligatoire de passer par le notaire. Celui-ci assure la liquidation de l’héritage en passant par quatre étapes :
- la rédaction de l’acte de notoriété (où sont déterminés les héritiers légaux et testamentaires),
- le bilan du patrimoine (où sont répertoriés et évalués les biens appartement au défunt et destinés à l’héritage),
- la déclaration de succession destinée aux services fiscaux (où sont mentionnés pour chaque héritier son actif net taxable),
- le partage des biens (conformément à la part due à chaque héritier dans la déclaration de succession).
Le démembrement de propriété
Lors du partage des biens, les héritiers font part de leur préférence dans la manière de recevoir l’héritage. Si celui-ci concerne le conjoint du défunt et ses enfants, on opte généralement pour le démembrement : les héritiers directs reçoivent leur part, mais le conjoint recueille l’usufruit du logement, c’est-à-dire qu’il peut rester y loger.
À lire Pinel 2024 : le dispositif encore modifié
Le conjoint peut ne pas opter pour le démembrement. Dans ce cas, il devient par défaut propriétaire du quart (25%) du bien qu’il occupe, les héritiers directs se partageant à parts égales les 75% restants.
La loi prévoit différents autres cas de figure pour le partage. S’il s’agit seulement des enfants, même s’ils sont issus de plusieurs mariages, ceux-ci partageront le bien à parts égales. Si le défunt n’a pas d’héritiers directs, plusieurs situations peuvent se présenter. S’il s’agit des frères et sœurs (et autres parents), le bien est partagé à parts égales. S’il doit être partagé entre le conjoint et un parent, le premier reçoit 75% et le second 25%. Si le conjoint est avec deux parents, il reçoit 50%, l’autre moitié étant partagée entre les deux parents.
L’indivision
L’indivision est la formule adoptée par défaut les jours qui suivent la mort de la personne. Il consiste à rendre les héritiers propriétaires du patrimoine sans que celui-ci ne soit partagé en quote-part. Ce qui signifie que si l’un des héritiers souhaite profiter de sa part, il doit demander la fin de l’indivision et obtenir l’accord de l’ensemble des indivisaires, c’est-à-dire les héritiers concernés par l’indivision.
Plusieurs règles spécifiques régissent l’indivision. Pour tout ce qui concerne la gestion du bien, l’entretien, les travaux, sa location…), les décisions doivent se prendre entre indivisaires. La loi prévoit qu’en cas de désaccord entre les parties, il faut que la décision obtienne l’aval de deux tiers des indivisaires.
Chacune des parties prenantes de l’indivision peut quitter l’indivision quand elle le souhaite. Elle doit alors vendre sa quote-part, soit à l’indivision elle-même, soit à l’une des parties, soit à une personne externe, avec l’accord des autres indivisaires.
Une indivision peut se prolonger dans le temps, au-delà des formalités de la succession. Les héritiers peuvent alors faire rédiger par le notaire une convention d’indivision, qui fixe les droits et les devoirs de chaque indivisaire. La convention doit être limitée dans le temps. Elle dure au maximum cinq ans.
La SCI familiale
En règle générale, dans le cadre d’une indivision, le bien est vendu, soit à l’un des indivisaires, soit à un acquéreur externe. L’indivision prend alors fin et les héritiers se partagent la somme recueillie dans la vente.
Les indivisaires peuvent également opter pour une SCI, société civile immobilière. Les indivisaires deviennent associés d’une SCI familiale. Chacun est propriétaire d’une partie du lot, qu’il pourra léguer à ses propres héritiers. La création d’une SCI nécessite la nomination d’un gestionnaire, qui peut être choisi parmi les associés. Dans la plupart des cas, il est fait appel à un professionnel.
À lire Comment gérer les conflits relatifs à la sous-location ?
Comment vendre un bien immobilier reçu en héritage ?
Pour vendre un bien immobilier reçu en héritage, qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain ou d’un appartement, la décision doit faire l’unanimité au sein des héritiers. Le bénéfice de la vente sera partagé entre les indivisaires selon leur quote-part de succession. La somme reçue devra être déclarée et sera soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières.
Ainsi lorsqu’ils héritent d’un patrimoine immobilier, les héritiers directs ont le choix entre la vente des biens ou leur mise en location. La vente permet à chaque héritier de recevoir rapidement une somme d’argent correspondant à sa part. La location nécessite de rester en indivision ou de créer une SCI familiale afin de gérer tous les aspects locatifs.