Bail commercial : répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire

Dans le cas d’un bail commercial, la répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le locataire doit obligatoirement être inscrite dans le contrat de bail commercial, via une liste détaillée. 

Bail commercial : comment répartir les travaux ?

Cette question des charges et des travaux est souvent âprement négociée avant la signature d’un contrat de bail commercial. Car, contrairement aux baux d’habitation où les règles sont établies par la loi, les baux commerciaux laissent une certaine liberté aux parties et des aménagements conventionnels peuvent être introduits. C’est très souvent le cas.

Ainsi, vous pouvez inscrire dans le bail commercial que certaines charges vous incombant normalement seront assurées par votre locataire. S’il accepte, ce fonctionnement doit être expressément prévu au contrat, sous peine de nullité. 

Important : la clause du bail commercial transférant au locataire certains travaux normalement dévolus au bailleur est entièrement libre dans les contrats signés avant le 5 novembre 2014. Dans les baux commerciaux, une clause spécifiant que tous les travaux (y compris les plus importants) seront à la charge du locataire est possible.

En revanche, pour les baux commerciaux signés après le 5 novembre 2014, une liste de travaux non transférables existe : il s’agit des grosses réparations citées dans l’article 606 du code civil, ainsi que des travaux visant à remédier à la vétusté ou à mettre les locaux en conformité avec la réglementation, dès lors que les travaux nécessaires relèvent des grosses réparations.

Sans accord entre les parties, c’est le Code Civil qui s’applique. En tout état de cause, le bail commercial doit clairement noter :

  • L’inventaire précis et exhaustif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes, redevances et travaux liés au local loué ;
  • La répartition de ces derniers entre le bailleur et le locataire ;
  • En cas de colocation, la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, conformément à la surface exploitée.

Bail commercial : qui paie quoi ?

Quelles dépenses sont à la charge du bailleur ?

Les charges liées à la propriété des locaux, et dont le bailleur est responsable, d’après le Code Civil, sont :

  • Les dépenses liées aux grosses réparations du bâti : murs de soutènement et de clôture, voûtes, charpente, toiture, etc. À noter que les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique sont aussi à votre charge ;
  • Les dépenses liées aux travaux visant à lutter contre la vétusté ou de mise aux normes ;
  • Les impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux, même si ceux-ci sont vacants.

Quelles charges peuvent être récupérées auprès du locataire ? 

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes liées à l’occupation des locaux sont à la charge du locataire. Elles concernent d’après le Code Civil :

  • Le petit entretien comme la réfection des peintures, de la tapisserie ou de la moquette, la réparation des appareils de chauffage ou de climatisation, des sanitaires, etc. ;
  • Une partie des charges de copropriété comme les frais d’ascenseurs ou du personnel d’entretien (en fonction de la quote-part de chacun) ;
  • Les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local commercial.

Bien entendu, vous devez, s’il le demande, transmettre à votre locataire tout document justifiant le montant des charges, impôts et taxes qu’il doit régler.

Bail commercial : quels documents transmettre au locataire concernant les travaux ?

Certains documents doivent être remis au locataire, au moment de la signature du bail commercial, comme :

  • Un bilan des charges de l’année précédente ;
  • Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
  • Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.

À noter : ces deux derniers documents doivent également être donnés au locataire tous les 3 ans. 

En cours de bail, vous avez le devoir d’informer les locataires de toute création de nouvelles charges ou de toute modification concernant la répartition des charges entre locataires.

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