Clause résolutoire du bail commercial : tout comprendre sur son fonctionnement

La clause résolutoire du bail commercial permet au bailleur de mettre un terme au contrat de bail commercial lorsque son locataire ne respecte pas ses obligations. Quelles sont ses conditions de validité ? Comment est mise en oeuvre la clause résolutoire du bail commercial et quels sont les recours du locataire ? Réponses dans notre dossier.

Qu’est-ce que la clause résolutoire du bail commercial ? 

Ainsi, en tant que bailleur, vous avez le droit d’intégrer au bail commercial une clause résolutoire (prévue par le Code de commerce / article L. 145-41) vous permettant de faire cesser de plein droit les effets du bail commercial en cas de manquement du locataire à ses obligations. 

Par exemple :

  • En cas de loyers commerciaux impayés ;
  • Si le locataire dégrade les locaux commerciaux ; 
  • Ou encore si le locataire utilise le local commercial pour une autre activité que celle permise par le bail commercial. 

Quel est l’intérêt de la clause résolutoire du bail commercial ?

La clause résolutoire du bail commercial a donc pour but de faciliter la résiliation du contrat de bail commercial en donnant au bailleur un fondement contractuel explicite lui permettant de se protéger contre un locataire défaillant. 

Comme dans les baux d’habitation, la clause résolutoire du bail commercial permet au bailleur de ne pas être obligé d’attendre l’échéance initialement prévue dans le bail pour le rompre.

Comment mettre en œuvre la clause résolutoire du bail commercial ?

En cas de manquement du locataire à ses obligations, vous pouvez donc demander au juge des référés du tribunal de grande instance (TGI) de résilier le bail commercial, en mettant en œuvre la clause résolutoire. 

Attention à respecter les délais ! Le Code de commerce indique que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Vous devez donc mettre en demeure votre locataire de se mettre en conformité avec ses obligations. Si le locataire ne résout pas le problème, vous pouvez alors mettre en œuvre la clause résolutoire du bail commercial et entamer la procédure de résiliation du bail commercial.

À noter : 

  • Ce délai minimum légal d’1 mois peut tout à fait être allongé dans le bail commercial, après accord entre les parties ;
  • Si la clause résolutoire du bail commercial semble être une protection efficace, il est exceptionnel, « dans la vraie vie » qu’un tribunal accepte de prononcer la résiliation d’un bail commercial après 1 mois de retard seulement. C’est d’autant plus vrai pour les commerçants souffrant d’un contexte économique difficile et se considérant eux-mêmes comme des « victimes ». 

Dans ces conditions spécifiques, il est même courant que les juges commencent par accorder des délais de paiement. Le code du commerce autorise ainsi les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil à accorder des délais et à suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. 

La mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial doit respecter des règles. Cette procédure de résiliation du bail commercial doit ainsi :

  • Être signifiée au locataire par voie d’huissier ;
  • Reproduire la clause résolutoire présente dans le bail commercial ;
  • Détailler les manquements du locataire qui justifient le déclenchement de la clause résolutoire du bail commercial ;
  • Indiquer le délai d’1 mois (ou plus, le cas échéant) ainsi que la date à laquelle le locataire devra avoir rétabli la situation, pour ne pas que le bail soit résilié de plein droit.

Clause résolutoire du bail commercial : quels sont les recours du locataire ?

S’agissant d’une activité professionnelle, le déclenchement de la clause résolutoire d’un bail commercial est évidemment étudiée avec beaucoup plus d’attention par les juges que la clause résolutoire du bail d’habitation.

Les juges essaient donc d’abord, à tout prix, de permettre au commerçant locataire de régulariser sa situation. 

Le locataire a la possibilité de saisir le juge pour lui demander un délai supplémentaire au cours duquel les effets de la clause résolutoire du bail commercial seront suspendus. Si le juge accepte cette demande, il fera en sorte que ce délai tienne compte aussi bien des besoins du locataire que de votre situation.

À noter : si le locataire régularise sa situation après le délai légal d’1 mois et avant que la décision du juge soit prononcée, ce dernier devra impérativement accorder les délais de paiement nécessaires pour éviter que la clause résolutoire soit déclarée acquise.

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