La surface habitable, dite loi Boutin, doit obligatoirement figurer dans le bail d’un logement loué en résidence principale. Elle influence la transparence de l’annonce, le loyer au m², parfois l’encadrement des loyers, et peut être utilisée pour le DPE. En cas d’erreur importante (écart > 1/20) ou d’absence de mention, le locataire peut obtenir une réduction du loyer et des rétrofacturations.
Loi Boutin : définition, obligation d’information et logements concernés
La loi impose d’indiquer la surface habitable dans les baux d’habitation utilisés pour une résidence principale, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. La surface habitable correspond aux surfaces de plancher des pièces destinées à l’habitation, déduction faite :
- des murs et cloisons
- des marches/escaliers
- des gaines techniques
- des embrasures
- des parties dont la hauteur < 1,80 m
Elle exclut : caves, sous-sols, garages, remises, balcons, terrasses, loggias, vérandas non habitables, combles non aménagés.
Ne sont pas concernés : locations saisonnières, résidences secondaires, conventions hors résidence principale.
Quand refaire le mesurage ? Validité & travaux impactants
Le mesurage reste valable tant que la configuration du logement ne change pas. Il doit être refait si des travaux modifient la surface :
- création ou suppression de cloisons
- aménagement de combles ou mezzanines
- surélévation
- isolation intérieure réduisant la surface utile
- transformation d’une véranda en pièce habitable
Tout changement de volume implique un nouveau mesurage et une mise à jour du bail et de l’annonce.
Diagnostic vs simple mention : ce que la loi impose vraiment
La loi n’impose pas un “diagnostic” normé mais la mention exacte de la surface habitable dans le bail.
- Bailleur : peut mesurer lui-même (rigueur indispensable)
- Professionnel : recommandé, attestation fournie, meilleure sécurité juridique
Conserver les preuves : croquis cotés, relevés, photos, attestation.
Surface habitable vs Loi Carrez vs Surface utile : différences
| Critère | Surface habitable (Loi Boutin) | Surface Carrez | Surface utile (SU) |
|---|---|---|---|
| Objet | Surface de plancher habitable (h ≥ 1,80 m), hors murs/cloisons. | Surface privative des lots clos/couverts (h ≥ 1,80 m). | SH + 50 % des annexes (selon règles fiscales/réglementaires). |
| Usages | Location résidence principale. | Vente de lots en copropriété. | Plafonds fiscaux, dispositifs (ex. Pinel). |
| Pièces comptées | Séjour, chambres, cuisine, SDB, dégagements ≥ 1,80 m. | Locaux clos/couverts ≥ 1,80 m. | SH + annexes pondérées. |
| Pièces exclues | Caves, garages, terrasses, balcons, vérandas, combles non aménagés. | Caves, parkings, lots non habitables. | — |
| Sanctions | Surface réelle < indiquée de > 1/20 → baisse de loyer. | Surface réelle < indiquée de > 5 % → baisse du prix. | Redressements dans certains dispositifs. |
Impacts pratiques : loyer au m², encadrement, annonces
La surface habitable sert à :
- définir le loyer au m²
- respecter l’encadrement des loyers
- décrire fidèlement le bien en annonce
En cas de surestimation, risque de dépassement du plafond légal et demande de diminution du loyer.
Ce qui compte / ne compte pas dans la surface habitable
Inclus (h ≥ 1,80 m)
- séjour, chambres
- cuisine
- salle d’eau, WC
- dégagements
- placards intégrés
Exclus
- murs, cloisons
- escaliers, marches
- gaines techniques
- caves, sous-sols
- garages, remises
- balcons, terrasses, loggias
- vérandas non habitables
- combles non aménagés
- toutes surfaces < 1,80 m
Cas particuliers
- Sous-pentes : seule la projection au sol ≥ 1,80 m compte.
- Mezzanines : incluses si stables, accessibles et ≥ 1,80 m.
- Placards intégrés : inclus si hauteur ≥ 1,80 m.
- Combles aménagés : partie ≥ 1,80 m comptée.
- Véranda chauffée : en principe exclue, sauf transformation validée en pièce habitable.
Comment calculer la surface habitable : méthode pas à pas
Préparation
- réaliser un plan ou croquis
- identifier sous-pentes, obstacles, placards maçonnés
- utiliser un mètre laser
Mesurer pièce par pièce
Surface = longueur × largeur, en retirant les éléments exclus. Pour les pièces irrégulières, diviser en segments rectangulaires et triangles.
Exemples
T2 sous combles
- Séjour au sol : 28 m² → 19 m² ≥ 1,80 m
- Chambre : 10,2 m²
- Cuisine : 6 m²
- Salle d’eau : 3,4 m²
- Dégagement : 2,1 m²
Surface habitable = 40,7 m²
Studio + mezzanine
- Pièce principale : 18,6 m²
- Cuisine : 2,8 m²
- Salle d’eau : 2,1 m²
- Mezzanine : 4 m² ≥ 1,80 m (2 m² exclus)
Surface habitable = 27,5 m²
Qui peut mesurer ? Prix, preuves & sécurité juridique
Mesurage par soi-même
Avantages : gratuit, rapide. Risques : erreurs menant à une baisse de loyer, litiges. Conserver croquis, photos, relevés laser.
Mesurage par un professionnel
Coût : 50 à 120 € selon localisation et mutualisation avec d’autres diagnostics. Fournit une attestation engageant sa responsabilité.
Erreurs fréquentes et comment les éviter
- Compter des surfaces < 1,80 m
- Inclure balcons/loggias/vérandas
- Oublier de déduire cloisons, gaines, embrasures
- Mauvaise gestion des sous-pentes/mezzanines
- Absence de mise à jour après travaux
Sanctions et recours en cas d’erreur ou absence de mention
Erreur > 1/20 (≈5 %)
Le locataire peut obtenir une baisse du loyer proportionnelle et une restitution des trop-perçus.
Absence de mention
Le bailleur s’expose à un litige et à une révision du loyer.
Procédure
Contestations par écrit → mesurage contradictoire → conciliation → juge. Prescription : 5 ans.