Place de parking : comment fixer le montant du loyer ?

De nombreux propriétaires souhaitent louer uniquement une place de parking ou bien en plus d’une location d’habitation. Mais comment fixer le montant du loyer du parking ? Différents paramètres sont à prendre en compte lorsque l’on fixe le loyer de son parking (la demande locative, le rendement, l’emplacement, …).

Les parkings ont le vent en poupe chez les investisseurs qui en attendent un rendement entre 5 % et 10 %. Comme d’habitude en matière d’immobilier, moins le risque est grand, plus le rendement est faible. Autrement dit, plus la place de parking est bien placée et potentiellement apte à générer de la plus-value au moment de sa vente, plus le rendement sera faible, compte tenu d’un prix d’achat élevé.  

Si vous avez récemment acquis votre place de parking, vous avez sans doute déjà fait ce calcul et connaissez le prix du loyer du parking à demander. Mais si vous êtes déjà en possession d’une place dont vous ne vous servez plus et que vous souhaitez louer, comment définir le loyer de votre parking ? Voici les différents paramètres à prendre en compte dans le montant du loyer de votre parking.

Paramètre n°1 : la demande locative

Première question à se poser : existe-t-il un marché pour la location de places de parking ? Ce n’est pas toujours le cas. Commencez donc par vous renseigner autour de vous. Médias locaux, petites annonces collées près des boîtes aux lettres, sites Internet spécialisés : les moyens d’information sont multiples.

Si la demande pour un parking privé est faible, le prix à demander le sera aussi. Regardez les annonces locales pour un parking du même type que le vôtre et alignez-vous sur son prix. S’il existe une demande locative dynamique, voici les différents éléments à prendre en compte :

Paramètre n°2 : le rendement potentiel

Calculez la valeur de cette place de parking si vous pouviez la vendre à l’unité (non liée à votre logement) et en appliquant les désirs des investisseurs :

  • 10 % de rendement locatif si elle est située dans une zone géographique où le marché immobilier est moins cher ;
  • 5 % de rendement locatif si elle est située dans un quartier très recherché et donc plus cher à l’achat.

Vous aurez ainsi une première idée du montant du loyer. Par exemple, si votre parking à la vente est potentiellement estimé à 10.000 € dans un quartier où la plus-value à attendre n’est pas forcément assurée (rendement demandé de 10 %), le prix de la location peut être d’environ 1.000 € par an, soit environ 80 € / mois.

A l’inverse, si une place de parking parisien peut se vendre 50.000 € (c’est parfois le cas dans les quartiers comme la Butte Montmartre ou le Trocadéro où il est difficile de se garer), le rendement pourra être abaissé à 5 %, soit un loyer d’environ 2.500 € par an (environ 200 € / mois).

Paramètre n°3 : s’agit-il d’un box fermé ou d’une place de parking ouverte ?

Les qualités intrinsèques du bien sont aussi importantes. En toute logique, un box fermé et donc sécurisé vaut plus cher qu’une place de parking non fermée. De même, une place de parking ouverte, mais à l’intérieur d’un parking souterrain, vaut plus cher qu’une place à l’air libre.

La largeur de la place de parking est également importante pour pouvoir se garer facilement. Les grosses cylindrées ont besoin d’espace et leurs propriétaires sont une cible « premium », attachés à sécuriser leur véhicule en ne le garant pas dans la rue.

Aujourd’hui, une prise électrique dans une place de parking est évidemment un plus, car ces places pourront accueillir les voitures hybrides ou électriques.

Paramètre n°4 : l’accessibilité

La facilité d’accès est un point très regardé par les locataires potentiels. Par exemple, dans les parkings d’espaces publics, l’accès à certaines places de parking relève parfois du parcours du combattant. ! Car situées entre un mur et un pilier, elles font parfois perdre de longues minutes de manœuvre délicate avant d’être bien garé.

De même, si la rampe d’accès a été conçue pour que les voitures passent au millimètre, certains locataires potentiels ne voudront pas s’y risquer de peur d’abimer leur véhicule. De plus, une place de parking située au 1er sous-sol plutôt qu’au 4ème aura plus de valeur.

En tout état de cause, tous ces paramètres affinent à la hausse ou à la baisse le prix du loyer de votre place de parking.

En résumé : le prix que vous allez définir est l’un des principaux facteurs jouant dans la prise de décision des locataires potentiels. Le prix du loyer de votre place de parking doit donc être plus intéressant que les autres solutions de stationnement possibles (les parkings publics, notamment). Il doit aussi correspondre à la localisation et au type de parking proposé. Si la plupart des baux sont « classiques », c’est-à-dire impliquant une location totale, certains bailleurs mettent en place une location concernant certaines heures de la journée. Par exemple, si votre place de parking est liée à votre résidence principale, vous pouvez – pendant que vous êtes au travail – louer celle-ci à une personne travaillant dans le secteur et recherchant une place de parking entre 9h et 18h.
Enfin, comme nous l’avions déjà noté dans notre dossier : « Comment définir le montant de mon loyer ? », le meilleur loyer n’est pas forcément le plus élevé.

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