L’investissement immobilier conserve en 2025 un double intérêt majeur. D’un côté, il permet de se constituer un patrimoine, de générer des revenus complémentaires et de préparer sa retraite.
La grande différence par rapport à 2023 est que certains mécanismes historiques ont été fermés aux nouveaux investisseurs (Pinel, Pinel+), tandis que d’autres ont été renforcés ou créés, comme Loc’Avantages ou le logement locatif intermédiaire.
Les avantages fiscaux de la location meublée en 2025
LMNP : un statut toujours central pour l’investisseur particulier
La location d’un logement meublé reste l’une des grandes voies de défiscalisation pour les particuliers.
En 2025, les revenus tirés d’une location meublée non professionnelle sont toujours imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si au moins une des deux conditions suivantes est remplie :
Les recettes annuelles issues de l’activité de location meublée pour l’ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €.
Ou ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC, bénéfices non commerciaux…).
Tant que l’une de ces conditions est respectée, vous restez LMNP.
Au-delà, et si la location meublée devient l’activité principale, vous basculez potentiellement en loueur en meublé professionnel (LMP).
Micro-BIC ou régime réel : un choix structurant
En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition pour un logement meublé loué à l’année (location meublée « classique », type résidence principale du locataire) :
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les revenus 2025.
Dans ce cadre, vous déclarez le montant brut de vos loyers, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % pour tenir compte des charges.
Aucune autre charge ne peut alors être déduite.
Le régime réel peut être choisi même en dessous de 77 700 €.
Il permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées dans l’intérêt de l’activité : frais de gestion, assurances, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, amortissement du bien et du mobilier, honoraires d’expert-comptable, etc.
En pratique, le réel devient souvent plus intéressant dès que vos charges (y compris amortissements) dépassent 50 % des loyers encaissés.
Cela reste l’un des grands atouts de la location meublée par rapport à la location nue, qui ne permet pas d’amortir le bien.
Ce qui change en 2025 pour le LMNP : la revente devient moins « magique »
La loi de finances pour 2025 est venue durcir un point crucial : la revente d’un bien exploité en LMNP au régime réel.
Désormais, lorsque le bien est cédé, les amortissements pratiqués au fil des années doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui réduit une partie de l’avantage fiscal historique de la location meublée.
Concrètement, cela signifie que :
Vous pouvez toujours bénéficier au fil de l’exploitation d’une forte réduction de votre base imposable grâce aux amortissements.
Mais au moment de la vente, l’économie d’impôt réalisée est en partie « rattrapée » par une plus-value plus élevée.
Le LMNP reste attractif, mais il faut désormais raisonner sur l’ensemble du cycle de vie de l’investissement : achat, exploitation, puis sortie, et non seulement sur l’imposition des loyers.
Meublés de tourisme : un régime fiscal nettement durci
Depuis 2025, les meublés de tourisme non classés subissent une réforme importante de leur régime micro-BIC.
Pour ces locations de type Airbnb (hors résidence principale du locataire), les règles sont moins favorables que par le passé :
Le plafond de recettes pour bénéficier du micro-BIC est abaissé à 15 000 € par an.
L’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %, ce qui augmente mécaniquement la base imposable.
Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, les seuils restent plus élevés, mais sont eux aussi réduits par rapport au régime antérieur :
le plafond de recettes pour le micro-BIC est désormais fixé à 77 700 €, avec un abattement ramené à 50 % (au lieu de 71 % auparavant).
L’objectif clairement affiché par le législateur est de resserrer la fiscalité des locations de courte durée, très lucratives, et d’inciter les propriétaires à remettre des logements sur le marché locatif « classique ».
Quand devient-on LMP (loueur en meublé professionnel) ?
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) concerne des investisseurs pour lesquels la location meublée est une véritable activité principale.
Depuis la réforme intervenue en 2020 et confirmée par les textes récents, le LMP est caractérisé par le cumul des conditions suivantes :
Les recettes annuelles de location meublée excèdent 23 000 €.
Et ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
En LMP, les revenus sont toujours imposés en BIC, mais :
Les déficits peuvent être imputés sur le revenu global sans plafond, sous conditions.
Les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles, avec possible exonération en fonction du niveau de recettes et de l’ancienneté de l’activité.
Ce statut peut être intéressant pour des investisseurs très patrimoniaux et fortement imposés, mais implique aussi des cotisations sociales plus lourdes que les seuls prélèvements sociaux du LMNP.
Les dispositifs d’investissement locatif : ce qui reste en 2025
Pinel et Pinel+ : un dispositif fermé aux nouveaux investissements
Le dispositif Pinel, créé en 2014 et prolongé à plusieurs reprises, a définitivement pris fin pour les nouveaux investissements à compter du 1er janvier 2025.
Il n’est donc plus possible aujourd’hui de lancer un nouveau projet Pinel ou Pinel+.
Les dernières opérations éligibles concernaient les logements acquis ou réservés jusqu’au 31 décembre 2024, avec, pour certaines signatures d’actes, un léger report accordé au premier trimestre 2025.
Pour ces investisseurs-là, les avantages fiscaux se poursuivent jusqu’au terme de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans) avec :
Des taux dégressifs pour le Pinel « classique » sur les années 2023–2024.
Le maintien des taux antérieurs (12 %, 18 %, 21 %) pour le Pinel+, sous conditions renforcées de performance énergétique et de confort (RE2020, DPE A en 2024, surfaces minimales, espaces extérieurs, double orientation pour certaines typologies).
Pour un investisseur qui se pose la question en 2025, Pinel et Pinel+ ne sont plus des options mobilisables pour un nouveau projet.
Ils restent en revanche déterminants pour ceux qui ont déjà investi et doivent sécuriser la location (respect des plafonds de loyer et de ressources, durée d’engagement, etc.).
Denormandie : la défiscalisation dans l’ancien prolongée jusqu’en 2026
À l’inverse du Pinel, le dispositif Denormandie reste pleinement en vigueur en 2025.
Il s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement ancien à rénover dans certaines communes et acceptent de le louer sous conditions de loyers et de ressources.
La réduction d’impôt, calquée sur celle du Pinel, est accordée en contrepartie :
D’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
De travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
De travaux orientés notamment vers l’amélioration de la performance énergétique (gain minimum de classes sur le DPE ou atteinte d’un certain niveau de performance après travaux).
Initialement prévu pour s’arrêter fin 2023, le Denormandie a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2026.
Il reste donc, en 2025, l’un des rares dispositifs de réduction d’impôt sur le revenu pour l’investissement locatif, en ciblant la rénovation de l’habitat ancien dans les centres-villes en difficulté (villes du programme Action Cœur de Ville ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire – ORT).
Les nouveaux piliers : Loc’Avantages et logement locatif intermédiaire
Loc’Avantages : louer moins cher pour payer moins d’impôts
Avec la disparition de Pinel, le dispositif Loc’Avantages devient une pièce maîtresse de la défiscalisation immobilière pour les particuliers en 2025.
Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt (transformée en crédit d’impôt par la loi de finances 2025) en contrepartie d’un loyer volontairement inférieur au marché et de la signature d’une convention avec l’Anah.
Le mécanisme repose sur plusieurs principes :
Le propriétaire signe une convention Loc’Avantages avec l’Anah, pour une durée déterminée, sur un logement répondant à des critères de décence et de performance énergétique.
Il s’engage à louer à un loyer plafonné (Loc1, Loc2 ou Loc3), à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains seuils.
En échange, il bénéficie d’un avantage fiscal proportionnel à la décote de loyer, désormais sécurisé jusqu’au 31 décembre 2027.
Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les propriétaires acceptant de viser un public aux revenus modestes ou intermédiaires, dans des marchés où la demande est forte.
Contrairement à Pinel, il peut s’appliquer à des logements déjà détenus, à condition de respecter les critères fixés par la convention.
Logement locatif intermédiaire (LLI) : le nouveau dispositif pour le neuf
Depuis 2023–2024 et surtout en 2025, un nouveau dispositif prend le relais de Pinel dans le logement neuf : le logement locatif intermédiaire (LLI).
Il vise à créer une offre de logements aux loyers situés entre le parc social et le marché libre, dans les zones tendues.
Pour les particuliers investisseurs, l’attrait du LLI vient principalement de deux leviers :
Une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, ce qui diminue le prix d’achat d’environ 15 à 18 % par rapport à un logement neuf classique.
Un crédit d’impôt ou avantage assimilé, équivalent au montant de la taxe foncière pendant une durée pouvant aller jusqu’à 15 à 20 ans selon les montages, permettant de lisser l’effort d’épargne.
En contrepartie, le LLI est un dispositif très encadré :
Engagement de location sur une durée longue (généralement 15 ans).
Plafonds de loyers et de ressources proches de ceux du logement intermédiaire.
Obligation, dans la plupart des montages, d’investir via une SCI dédiée, avec toutes les contraintes juridiques que cela suppose (assemblées, comptabilité, etc.).
Les analyses de la presse spécialisée et de la presse généraliste soulignent que le LLI offre une rentabilité proche de celle du Pinel (autour de 2,8 à 3 % par an), mais qu’il s’adresse plutôt à des investisseurs avertis, déjà familiarisés avec les structures de type SCI.
En pratique : comment choisir son levier fiscal en 2025 ?
En 2025, l’investisseur qui souhaite optimiser sa fiscalité immobilière doit raisonner en plusieurs blocs :
Pour un patrimoine déjà constitué, la location meublée (LMNP ou LMP) reste un outil puissant, en arbitrant finement entre micro-BIC et régime réel, tout en intégrant la nouvelle règle de réintégration des amortissements à la revente.
Pour un projet dans l’ancien avec travaux, le Denormandie demeure le grand dispositif de réduction d’impôt, prolongé jusqu’en 2026, à condition de cibler les communes éligibles et de structurer correctement les travaux.
Pour un investissement orienté « social » ou « intermédiaire », Loc’Avantages et le LLI constituent désormais les principaux leviers, chacun avec ses contraintes et ses opportunités.
Compte tenu de la technicité croissante des règles (seuils, abattements, conventions, durée d’engagement, articulation avec l’impôt sur la plus-value), l’accompagnement par un professionnel de la fiscalité ou un expert-comptable devient plus que jamais recommandé.
Des plateformes spécialisées dans la gestion locative peuvent également vous orienter vers des partenaires capables de modéliser précisément l’impact fiscal de chaque option, en fonction de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux.
Perspectives 2026 : ce qui est déjà prévu ou en cours de vote
Au moment où ces lignes sont rédigées (fin 2025), la loi de finances pour 2026 n’est pas encore définitivement promulguée.
Certaines mesures sont toutefois déjà votées à l’Assemblée nationale ou intégrées dans le projet de loi, et devraient s’appliquer à partir de 2026 si le texte est confirmé à l’issue de la navette avec le Sénat.
Il est donc important pour les bailleurs de suivre ces évolutions, sans perdre de vue qu’un amendement adopté peut encore être modifié ou supprimé avant la publication de la loi au Journal officiel.
Revalorisation du micro-foncier : un avantage renforcé pour la location nue
L’une des mesures fortes du projet de loi de finances 2026 consiste à rendre la location nue plus attractive, en revalorisant le régime micro-foncier.
Un amendement adopté prévoit de relever l’abattement forfaitaire de 30 % à 50 % pour les revenus fonciers issus de la location nue, dans la limite de 15 000 € de loyers annuels.
Concrètement, un propriétaire qui perçoit 10 000 € de loyers en location nue au régime micro-foncier ne serait plus imposé sur 7 000 € (abattement 30 %), mais sur 5 000 € seulement (abattement 50 %), toutes choses égales par ailleurs.
C’est un signal clair en faveur de la remise sur le marché de logements loués vides, plus accessibles pour les locataires et plus lisibles fiscalement pour les bailleurs.
Cette mesure, si elle est confirmée dans le texte définitif, rapprochera le régime micro-foncier de l’avantage aujourd’hui réservé à la location meublée au micro-BIC, où l’abattement standard est également de 50 %.
Création d’un statut fiscal du bailleur privé : l’amortissement pour la location nue
Autre évolution majeure envisagée pour 2026 : la création d’un statut du bailleur privé, déjà adopté à l’Assemblée nationale dans le cadre du budget 2026.
L’idée est de permettre, pour la première fois, un amortissement fiscal sur certains logements loués nus, en contrepartie de loyers modérés et d’un engagement de location de longue durée.
Dans la version actuellement votée par les députés, le dispositif fonctionnerait de la façon suivante :
Il s’appliquerait aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, sur des logements utilisés comme résidence principale du locataire.
Le bailleur devrait s’engager sur une durée de location nue d’au moins 12 ans, dans un immeuble collectif, à des loyers plafonnés proches des niveaux « intermédiaire » ou « social », et à des locataires dont les ressources sont encadrées.
En contrepartie, il pourrait pratiquer un amortissement annuel sur le prix du bien (hors valeur du terrain), avec des taux qui varient selon le type de bien et le niveau de loyer :
En neuf, un amortissement d’environ 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, avec des majorations possibles pour les loyers sociaux et très sociaux.
En ancien, un amortissement autour de 3 % par an, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition, là encore avec des taux plus élevés en cas de loyer social ou très social.
Le tout serait plafonné (par exemple à 8 000 € d’amortissement déductible par an et par foyer) et l’amortissement déduit devrait être réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente, comme en LMNP.
Ce futur statut du bailleur privé, s’il est définitivement adopté et précisé par les textes d’application, créerait une sorte de « Pinel fiscalisé à l’amortissement », mais focalisé sur la location nue à loyers modérés.
C’est un levier à surveiller de près pour les investisseurs prêts à s’engager sur la durée et à accepter un encadrement strict des loyers.
Location meublée en 2026 : vers un encadrement plus serré ?
Pour la location meublée, plusieurs pistes sont débattues dans le cadre du budget 2026, sans qu’elles soient toutes stabilisées à ce stade.
L’objectif affiché est d’éviter une défiscalisation jugée « trop généreuse » par rapport à la location nue, tout en préservant un minimum de lisibilité pour les bailleurs.
Parmi les mesures discutées, certaines visent à plafonner l’amortissement en LMNP au régime réel, par exemple autour de 2 % par an, afin de limiter les situations où la base imposable devient quasi nulle pendant de nombreuses années.
D’autres amendements cherchent à clarifier la frontière entre meublés de tourisme, gîtes ruraux, chambres d’hôtes et locations meublées de longue durée, avec des régimes fiscaux différenciés.
À ce stade, il faut rester prudent : plusieurs de ces dispositions ont été adoptées en commission ou en séance à l’Assemblée, puis critiquées ou menacées de réécriture au Sénat.
Il est donc trop tôt pour présenter ces évolutions comme définitivement acquises, mais les bailleurs doivent intégrer l’idée que la location meublée va continuer d’être encadrée, surtout en courte durée et dans les zones tendues.
Plus-values immobilières et prélèvements sociaux : des signaux à suivre
Le projet de loi de finances 2026 contient également des mesures qui intéressent directement les propriétaires bailleurs en matière de cession et de fiscalité globale des revenus.
Plusieurs amendements débattus prévoient, par exemple, de réduire la durée de détention nécessaire pour l’exonération totale d’impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières (hors résidence principale), en la ramenant de 22 à 17 ans.
Parallèlement, une hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine et les plus-values immobilières a été envisagée, avant d’être rejetée au Sénat.
Même si cette augmentation n’est pas retenue en l’état, le débat montre que les revenus locatifs restent une cible privilégiée pour le financement des finances publiques, ce qui laisse ouverte la possibilité d’un retour de telles mesures dans les années à venir.
Ce qu’un bailleur doit retenir pour 2026
Pour un propriétaire qui investit ou exploite déjà un bien en 2025, les grandes lignes sont les suivantes :
La location nue devrait bénéficier d’un environnement plus favorable en 2026, via un abattement micro-foncier porté à 50 % et, pour certains profils, l’accès à un amortissement dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé.
La location meublée reste intéressante mais est clairement dans le viseur du législateur, en particulier pour les meublés de tourisme et les régimes très optimisants d’amortissement.
En attendant le vote définitif de la loi de finances, la meilleure stratégie consiste à :
Vérifier précisément son régime actuel (nue / meublée, micro / réel) et ses options éventuelles pour 2026.
Simuler l’impact des mesures en discussion (micro-foncier à 50 %, statut du bailleur privé, éventuel plafonnement des amortissements) avec l’aide d’un professionnel ou d’outils spécialisés.
Dès que la loi de finances 2026 sera promulguée, une mise à jour complète de la stratégie patrimoniale sera indispensable, afin de choisir entre location nue, meublée, dispositifs conventionnés (Loc’Avantages, Denormandie, LLI) et nouveaux régimes amortissables.
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