Locataire insolvable: quelle est la responsabilité de l’agent immobilier ?

Locataire insolvable

En cas d’impayés de loyers ( locataire insolvable ), le bailleur peut désormais, dans certaines conditions, se retourner contre l’agent immobilier ayant eu un simple mandat de mise en location. Explications.

Locataire insolvable : la principale hantise des bailleurs

Jusqu’à présent, lorsqu’un tel accident survenait, seul un bailleur ayant donné un mandat de gestion à une agence immobilière pouvait se retourner contre elle en prouvant qu’elle n’avait pas bien fait son travail de vérification de la solvabilité du locataire. Récemment, cette possibilité a été étendue au cadre d’un simple mandat de recherche et de mise en place du locataire. C’est la Cour de Cassation qui l’indique dans un arrêt du 16 novembre 2016 (n° 15-23790) : « l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses ».
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Cette décision est venue sanctionner un arrêt de la cour d’appel d’Angers du 20 mai 2015 qui avait rejeté la responsabilité de l’agent immobilier dans la mesure où celui-ci ne disposait pas d’un mandat de gestion locative, mais d’un mandat de recherche de locataire. Désormais donc, un propriétaire confiant seulement à un agent immobilier le soin de rechercher et de trouver un locataire pour son bien immobilier bénéficie aussi des dispositions protectrices de l’article 1992 du Code civil. Ce qui signifie qu’en cas de faute avérée du professionnel, il pourra être indemnisé pour les loyers et charges impayés, les indemnités d’occupation éventuelles, etc.

Pour l’avocate Aurore Tabordet-Merigoux, s’exprimant sur le site  Village de la Justice, « on attend du professionnel qu’il fasse toutes les recherches en son pouvoir au vu des pièces qu’il a droit de demander et dont la limite est fixée par Décret. Toutefois, l’agence immobilière ne peut pas se contenter des simples déclarations du candidat locataire. Exemple : une agence immobilière a présenté un candidat locataire alors que celui-ci, exerçant en qualité d’entrepreneur individuel, faisait l’objet d’une liquidation judiciaire. Une simple consultation d’infogreffe aurait permis à l’agence immobilière de connaître cette situation d’insolvabilité…» Dans ce cas, l’agence n’a pas fait sérieusement son travail.

 « Si les recherches ont été faites, mais que le locataire est insolvable, poursuit l’avocate, l’agence immobilière ne pourra pas voir sa responsabilité engagée. La responsabilité mise à la charge des agences n’est ainsi pas comparable à une garantie loyers impayés, dans la mesure où, comme indiqué précédemment, l’agence n’aura pas à indemniser un bailleur si l’insolvabilité n’était pas décelable en amont. »
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En tout état de cause, cette décision est intéressante car des bailleurs se sentent souvent obligés de signer des mandats auprès d’administrateurs de biens pour de telles raisons de « sécurité ». Or, avec cette mise en place du locataire « sécurisée » également sur le plan juridique (si elle est effectuée par un agent immobilier), le bailleur a toute latitude de choisir ensuite de gérer seul son bien. L’intérêt d’un tel choix est la réalisation de substantielles économies, surtout s’il choisit la gestion assistée en ligne (10 fois moins chère qu’un mandat d’administration de biens) qui lui offre une sécurité optimale dans la gestion courante de ses biens. En effet, un site comme www.gererseul.com, par exemple, met à la disposition de ses abonnés des baux et des lettres types, et leur fait bénéficier d’un système d’alertes automatiques sur des points clé comme les relances (en temps et en heure, et en bonne et due forme) à envoyer pour retard de loyer, notamment…

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