Même avec une sélection rigoureuse, aucun bailleur n’est totalement à l’abri d’un impayé. Un locataire peut cesser de payer son loyer pour des raisons financières, personnelles, professionnelles ou parfois simplement par négligence.
Face à cette situation, beaucoup de propriétaires paniquent ou, à l’inverse, attendent trop longtemps avant d’agir. Pourtant, la clé d’une gestion efficace repose sur une approche progressive, structurée et conforme au cadre légal.
En France, le loyer constitue une obligation fondamentale du locataire. La loi encadre donc précisément les démarches à suivre en cas d’impayé, qu’il s’agisse d’un simple retard ou d’une cessation durable du paiement. Ce guide détaillé explique, étape par étape, ce que doit faire un bailleur en 2025 lorsqu’un locataire ne paie plus ses loyers, quels droits il possède, quels outils il peut mobiliser et comment éviter que la situation ne s’envenime.
Comprendre la notion d’impayé
Un impayé n’est pas simplement un retard de quelques jours. Juridiquement, on parle d’impayé dès lors que le locataire n’a pas réglé l’intégralité du loyer et des charges à l’échéance prévue dans le bail. Cette échéance est généralement fixée au premier jour du mois, mais elle peut varier en fonction du contrat.
Cependant, dans la pratique, les propriétaires attendent souvent un second mois de retard avant d’entamer les démarches formelles. Ce délai permet d’écarter les simples incidents bancaires et de distinguer les retards ponctuels d’un véritable défaut de paiement.
Il ne faut toutefois jamais laisser la situation s’installer. Les premières semaines sont décisives : plus un impayé dure, plus les chances de recouvrement diminuent.
Première étape : reprendre contact avec le locataire
La première réaction doit toujours être le dialogue. Une grande majorité d’impayés trouvent leur origine dans un événement brutal : perte d’emploi, problème de santé, séparation, retard d’une aide, ou même un simple problème technique.
Un contact rapide permet souvent d’obtenir une réponse et, dans certains cas, d’établir un plan d’apurement amiable.
L’intérêt est double :
– le bailleur montre sa bonne foi ;
– le locataire prend conscience de la gravité de la situation.
Cette démarche n’a aucune valeur juridique, mais elle constitue un préalable important pour les étapes suivantes. Elle permet également au propriétaire de conserver une trace des échanges, utile si une procédure est engagée plus tard.
Deuxième étape : envoyer une mise en demeure de payer
Si le locataire ne répond pas ou ne régularise pas le loyer après relance, le bailleur doit formaliser sa démarche. La mise en demeure représente un avertissement officiel. Elle doit être adressée en recommandé avec accusé de réception ou remise par commissaire de justice.
La mise en demeure rappelle :
– le montant exact de la dette ;
– les loyers concernés ;
– l’obligation légale du locataire ;
– la nécessité de payer sous un délai court.
Ce courrier constitue la première pièce essentielle dans un éventuel dossier judiciaire. Il montre que le bailleur a agi de manière progressive et proportionnée.
Troisième étape : faire intervenir la caution (si elle existe)
Si le locataire dispose d’une caution solidaire ou simple, c’est le moment de l’informer.
Dans le cas d’une caution solidaire, le bailleur peut s’adresser directement à la personne qui s’est portée garante, sans passer par d’autres étapes. La caution est tenue de régler les loyers impayés dès qu’elle en est informée.
Dans le cas d’une caution simple, la démarche est moins immédiate : le bailleur doit démontrer qu’il a d’abord mis en demeure le locataire sans succès.
Cette étape est souvent décisive : un garant solvable peut régler rapidement la dette, mettant fin à la situation sans procédure judiciaire.
Quatrième étape : demander le commandement de payer
Si les démarches amiables échouent, le bailleur doit saisir un commissaire de justice pour délivrer au locataire un commandement de payer, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce document marque le début officiel de la procédure d’expulsion, même si le but immédiat n’est pas de mettre le locataire dehors, mais de l’obliger à régler sa dette.
Le commandement de payer donne au locataire un délai légal de deux mois pour s’acquitter des sommes dues ou saisir les aides disponibles. Pendant ce délai, aucune expulsion ne peut être engagée.
Le commissaire de justice notifie également la caution si elle existe, renforçant la pression sur le débiteur.
Cinquième étape : mobiliser les aides au maintien dans le logement
Beaucoup de bailleurs ignorent qu’une partie des impayés peut être résorbée grâce à des organismes d’aide.
Le locataire peut solliciter :
– le Fonds de solidarité logement (FSL),
– les aides d’Action Logement,
– une avance ou un prêt pour loyers impayés,
– des dispositifs spécifiques (CAF, MSA).
Le bailleur a intérêt à encourager ces démarches, car elles peuvent aboutir à une prise en charge partielle ou totale des sommes dues. Les commissions se montrent souvent réactives dès lors que le propriétaire a respecté les étapes légales.
Sixième étape : saisir le tribunal
Si la dette n’est pas réglée dans les deux mois suivant le commandement de payer, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour :
– demander la résiliation du bail,
– obtenir une ordonnance d’expulsion,
– réclamer les loyers impayés et les indemnités d’occupation.
Contrairement à une idée répandue, la décision n’est pas automatique : le juge examine la situation du locataire, sa bonne foi, la nature de l’impayé et les efforts éventuels réalisés.
Lorsque le juge constate que le locataire ne peut pas régulariser la situation, la résiliation du bail est prononcée.
Septième étape : procédure d’expulsion
L’expulsion ne peut intervenir qu’après décision judiciaire. Le commissaire de justice remet au locataire l’ordonnance d’expulsion, puis un délai supplémentaire est accordé avant les opérations matérielles.
À noter :
– La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions.
– Le bailleur ne peut jamais procéder à une expulsion par ses propres moyens, sous peine de sanctions.
L’expulsion représente l’ultime étape et n’intervient que lorsque toutes les tentatives amiables ou judiciaires ont échoué.
Que faire si le locataire est couvert par une garantie ?
Le déroulement diffère selon le type de garantie.
Garantie Visale
Si le locataire bénéficie de la Garantie Visale, le bailleur peut être indemnisé jusqu’à 36 mensualités d’impayés. La déclaration s’effectue directement sur Visale.fr, après un mois d’impayé.
Une fois indemnisé, le propriétaire n’a plus aucune démarche à effectuer.
Assurance loyers impayés (GLI)
Le bailleur doit déclarer le sinistre dès le premier mois d’impayé et fournir tous les justificatifs. La GLI couvre généralement :
– les impayés,
– les frais de contentieux,
– et parfois les dégradations.
Caution solidaire
Le propriétaire peut exiger du garant le règlement immédiat de la dette dès la mise en demeure.
Comment éviter les impayés à l’avenir ?
Un impayé laisse souvent une trace durable dans l’expérience du bailleur. Pour réduire le risque, plusieurs précautions peuvent être prises en amont.
La sélection du locataire reste l’étape la plus décisive. Vérifier la cohérence du dossier, la stabilité des revenus, la solvabilité du garant ou la possibilité de souscrire à une assurance sont des réflexes essentiels.
Le bailleur peut également exiger un paiement du loyer au début du mois, mettre en place un rappel automatique ou privilégier le virement permanent.
Enfin, accepter Visale pour des profils jeunes ou en mobilité peut sécuriser une location tout en évitant de recourir prématurément à une procédure lourde.
Un impayé n’est jamais simple à gérer, mais il ne doit pas être vécu comme un drame pour autant. La loi prévoit un parcours progressif, structuré, permettant au bailleur de protéger ses intérêts tout en laissant au locataire l’opportunité de régulariser sa situation.
En 2025, les propriétaires disposent d’un arsenal d’outils efficaces : mise en demeure, commandement de payer, recours au garant, déclenchement d’une garantie, aides publiques, puis action judiciaire lorsque cela devient nécessaire.
L’essentiel est d’agir rapidement, d’être rigoureux dans les démarches, et d’éviter les réactions impulsives. Une gestion professionnelle et patiente conduit souvent à une résolution plus rapide, avec un minimum de tension.