Mon locataire part sans payer son dernier loyer : que faire ?

Paiement du loyer jusqu’à l’état des lieux : que dit la loi et que faire en cas d’impayé ?

De nombreux propriétaires sont confrontés à une situation aussi frustrante que fréquente : le locataire donne son congé, quitte le logement… et ne paie pas le dernier loyer, pensant à tort que le dépôt de garantie couvrira cette somme.

Pourtant, le paiement du loyer jusqu’à l’état des lieux est une obligation clairement encadrée par la loi.

Loyer dû jusqu’à la fin du bail : que dit la loi ?

Le locataire est tenu de payer le loyer jusqu’à la fin du bail, qui coïncide généralement avec la date de l’état des lieux de sortie, sauf mention contraire dans le contrat ou accord entre les parties.

Cas de figure fréquents

1. L’état des lieux est réalisé le dernier jour du préavis
Le cas le plus courant : le locataire donne congé et l’état des lieux a lieu le dernier jour (ex. : 30 juin). Le loyer est alors dû jusqu’au 30 juin inclus.

2. L’état des lieux est réalisé avant la fin du préavis
Si l’état des lieux est anticipé (ex. : 25 juin pour une fin de préavis au 30), le loyer reste dû jusqu’au 30 juin, sauf accord écrit entre les parties fixant une date de sortie anticipée.

3. Départ en cours de mois
En cas de départ au 15 mars, le loyer peut être payé au prorata temporis si le bail le prévoit. Sinon, le locataire est redevable du mois entier.

Base légale

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit payer le loyer aux termes convenus, jusqu’à la fin du bail. Aucun texte n’autorise un arrêt de paiement unilatéral.

Le dépôt de garantie peut-il couvrir le dernier loyer ?

Non. C’est une erreur fréquente : le dépôt de garantie ne peut jamais être utilisé pour régler le dernier mois de loyer, sauf accord exprès et écrit du bailleur.

Rappel sur le rôle du dépôt de garantie

Le dépôt couvre exclusivement :

• Les impayés de loyers ou de charges constatés à la fin du bail
• Les dégradations locatives identifiées lors de l’état des lieux de sortie (hors usure normale)

Conséquences pour le locataire

S’il déduit unilatéralement le dernier loyer :

• Il prive le bailleur de garantie en cas de dommages
• Il s’expose à des poursuites (mise en demeure, tribunal…)
• Il n’obtiendra pas de quittance, problématique pour ses démarches administratives

Jurisprudence

Le locataire ne peut jamais se faire justice lui-même. La crainte de ne pas récupérer le dépôt ne justifie pas de retenir un loyer dû.

Que faire si le dernier loyer n’est pas payé ?

1. Relance amiable

• Contactez le locataire par téléphone ou email
• Rappelez que le loyer est dû jusqu’à la date de fin de bail
• En cas d’échec, envoyez une lettre de relance recommandée avec AR, dans les 30 jours suivant l’impayé

2. Mise en demeure

Si la relance échoue, envoyez une mise en demeure :

• En recommandé avec AR
• Indiquez la somme due, la date limite de règlement (8 à 15 jours), et les conséquences en cas d’inaction
• Ce document est indispensable si vous saisissez ensuite un huissier ou le tribunal

🔎 Astuce : Mentionnez que le locataire ne recevra pas de quittance sans paiement, ce qui peut bloquer ses futures démarches.

Peut-on faire appel à la caution du locataire ?

Oui, à condition que le bail en comporte une.

Caution simple

Vous devez :

1. Adresser un commandement de payer au locataire par huissier
2. Envoyer une copie à la caution
3. Attendre 2 mois sans règlement avant d’exiger le paiement à la caution

Caution solidaire

Vous pouvez :

• Contacter immédiatement la caution
• Lui adresser un courrier recommandé avec AR
• Joindre le bail, le montant dû, et la preuve du non-paiement

Exemple :
« En tant que caution solidaire désignée dans le bail du logement situé [adresse], vous êtes tenu(e) de régler la somme de [montant] € correspondant au dernier loyer impayé de [mois/année]. »

À savoir

• Si vous avez une assurance loyers impayés (GLI), vous ne pouvez pas cumuler avec une caution sauf pour un étudiant ou un apprenti
• Toute erreur de procédure peut permettre à la caution de refuser le paiement

Activer une assurance loyers impayés (GLI)

Si vous êtes couvert, vous pouvez déclarer le dernier impayé, même s’il s’agit d’un seul mois.

Conditions pour être indemnisé

• Déclarer l’impayé dans les délais prévus par le contrat (souvent 20 à 30 jours)
• Fournir : bail, historique des loyers, lettres de relance, mise en demeure…
• Prouver que le locataire remplissait les critères de solvabilité à la souscription

Attention

Certaines assurances refusent d’indemniser si le locataire n’a pas formalisé son départ. Conservez bien la lettre de congé.

Garantie Visale : une alternative publique

Si le locataire bénéficiait de Visale (Action Logement), vous pouvez déposer une demande sur la plateforme.

Visale couvre :

• Jusqu’à 36 mois d’impayés
• Les dégradations (sous conditions)
• Les départs anticipés ou en cours de préavis

Même un mois impayé peut être pris en charge. Ne laissez pas passer cette opportunité.

Dernier recours : justice et saisie conservatoire

Saisir le tribunal judiciaire

Pour obtenir une injonction de payer, saisissez le tribunal judiciaire du lieu du logement.

Dossier à fournir :

• Copie du bail et de l’état des lieux de sortie
• Décompte des loyers et relances
• Preuves du départ sans paiement

Une fois l’ordonnance obtenue, vous pouvez mandater un huissier.

Mettre en œuvre une saisie conservatoire

Vous pouvez également demander à un huissier une saisie conservatoire sur les comptes du locataire :

• Possible sans juge si vous avez une preuve de la dette
• La saisie gèle les fonds avant jugement
• Vous avez ensuite 1 mois pour saisir le tribunal, faute de quoi la saisie est annulée