Comment fonctionne le plafonnement des loyers à Paris ?

Réinstauré depuis juillet 2019, le plafonnement des loyers parisiens (aussi appelé « encadrement », mais qui n’a rien à voir avec l’encadrement des loyers en zone tendue) est soumis à des règles précises. Voici lesquelles.

Quels sont les logements concernés par le plafonnement des loyers à Paris ?

Le plafonnement des loyers parisiens concerne les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019. Il a été mis en place pour 5 ans et sera donc actif jusqu’en 2023. Selon le cas de figure, les règles changent.

Le plafonnement (ou encadrement) des loyers s’applique à :

  • tous les logements utilisés comme résidence principale ;
  • nus ou meublés ;
  • avec un bail classique de 3 ans ou un bail meublé de 9 ou 12 mois ou encore un bail mobilité ;
  • lorsqu’ils sont loués pour la 1ère fois, qu’ils opèrent un changement de locataire, un renouvellement de bail ou qu’ils font l’objet de travaux.

Les baux en cours ne sont donc pas concernés par ce dispositif.

A noter : Les logements placés sous statut Pinel ou autres dispositifs fiscaux précédents sont évidemment inclus dans les dispositifs d’encadrement et de plafonnements des loyers.

La 1ère location

Pour une 1ère mise en location (cette catégorie comprend les logements dont le locataire précédent est parti depuis au moins 18 mois), le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré.

En tant que bailleur, vous avez l’obligation d’indiquer dans le bail le montant du loyer de référence et le montant du loyer de référence majoré.

Le renouvellement de bail

Dans le cadre d’un renouvellement de bail, vous devez vous mettre d’accord avec votre locataire. Si vous souhaitez augmenter le loyer, vous devez le proposer 6 mois minimum avant le terme du contrat. Si le locataire souhaite proposer une baisse du loyer, il dispose, lui, de 5 mois.

Votre nouveau loyer proposé doit être inférieur ou égal au loyer de référence (celui en cours à la date de la proposition émise) minoré. 

Bien entendu, votre locataire peut refuser cette augmentation de loyer. Dans ce cas, il doit produire une liste de logements équivalents situés dans le même secteur géographique et affichant un loyer inférieur. 

Si vous réfutez ces « preuves », saisissez, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation

A défaut d’accord avec votre locataire, saisissez, en dernier recours, le juge des contentieux de la protection (ex juge d’instance). En tout état de cause, il vous est impossible d’imposer l’augmentation du loyer. Si vous ne saisissez pas le juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, seulement révisé de l’IRL. Pour connaître les coordonnées du juge compétent, consultez le site des Pouvoirs Publics

A noter : résilier le bail en raison de ce simple désaccord n’est pas autorisé.

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Le changement de locataire

Si le logement était déjà loué (au cours des derniers 18 mois), le loyer du nouveau locataire ne peut excéder :

  • le loyer du locataire précédent ;
  • le loyer de référence majoré.

C’est le loyer le moins disant (le plus bas) qui doit être retenu. La révision avec l’aide de l’IRL est possible si le loyer n’a pas été réévalué depuis un an.

La réalisation de travaux

Exception à la règle précédemment évoquée : si vous avez effectué dans votre logement locatif des travaux d’amélioration ou de mise en conformité, vous avez le droit de proposer à votre nouveau locataire un loyer au-dessus de celui du précédent locataire.  L’augmentation ne doit toutefois pas être supérieure de 15 % au coût des travaux TTC, toujours dans la limite du loyer de référence majoré. Important :

  • le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers ;
  • les travaux d’entretien sont exclus (peinture, etc.) 

Comment sont fixés les loyers de référence ?

3 loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer minoré (30 % en-dessous du loyer de référence) ;
  • un loyer majoré (20 % au-dessus du loyer de référence)

Chaque quartier de Paris (80 quartiers regroupés en 14 zones) a ses propres loyers de référence qui varient en fonction du nombre de pièces, de l’année de construction de l’immeuble et du type de bail.

A noter ! Le loyer de référence majoré peut exceptionnellement être augmenté si « le logement justifie de caractéristiques de localisation ou de confort particulières ».

Pour connaître les loyers de référence de vos logements locatifs parisiens, faites une simulation sur le site de la Préfecture de Paris.

Que risquent les bailleurs contrevenants ?

Si vous ne respectez pas le dispositif de plafonnement des loyers, vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € si vous êtes une personne physique et 15.000 € si vous êtes une personne morale.

Important ! Lille va, à son tour, dans les prochaines semaines, réintroduire le dispositif de plafonnement des loyers. Un décret paru le 24 janvier 2020 l’y autorise.

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