Quelle surface privilégier pour obtenir le meilleur rendement locatif ?

Vous vous posez peut-être la question : quelle surface devez-vous acheter pour bénéficier du meilleur rendement locatif ? En règle générale, ce sont les petites surfaces qui rapportent le plus, mais il y a des exceptions…

Le rendement locatif se calcule en prenant en compte le prix d’achat du bien immobilier et le loyer perçu : reportez-vous à notre fiche pratique Comment calculer le rendement locatif ? 

Les petites surfaces se louent plus cher en proportion du prix d’achat…

Dans la très grande majorité des cas, les loyers des petites surfaces sont, en proportion du prix d’achat, plus élevés que les loyers des grandes surfaces. Par exemple, si un studio/1 pièce (avec une chambre à part) de 30 m² qui a coûté 4.000 € le m² – soit 120.000 € – est loué 600 € / mois, son rendement locatif atteint 6 % brut. Si, dans le même quartier, un logement de 3 pièces de 70 m² ayant lui aussi coûté 4.000 € le m² – soit une addition totale de 280.000 € – ne peut pas se louer plus cher que 1.200 € le m², le rendement sera de 5 % brut. 

Révélateur du marché : plus le logement est grand, plus le loyer au m² baisse. Dans les agglomérations aux marchés locatifs tendus, l’écart de rendement peut être encore plus grand ; les petites surfaces étant très recherchées.

Dans ces conditions, on peut se dire, qu’à priori, il est plus intéressant (si vous avez les moyens d’hésiter, car, évidemment l’intérêt d’un studio est aussi qu’il coûte moins cher !) d’acheter un studio ou un une pièce. Certes, c’est certainement le cas la plupart du temps. Mais il y a des exceptions. 

… Mais coûtent aussi plus cher en changement de locataire et rafraîchissement du logement

Les studios sont logiquement loués par des personnes seules ou en couple, et souvent en début de vie professionnelle. Lorsqu’elles ont plus de moyens ou que la famille s’agrandit, elles quittent le studio pour un logement plus spacieux. Les changements de locataires sont donc beaucoup plus fréquents dans les petites surfaces. Alors que les grands appartements ou les maisons fidélisent plus longtemps leurs occupants. Conséquence ? Les studios ont plus de frais liés à la recherche puis à la mise en place d’un nouveau locataire (état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie à faire, diagnostics du dossier de diagnostic technique à actualiser, etc.), sans compter, le cas échéant, les frais de rafraîchissement des lieux. Ces frais supplémentaires pèsent évidemment sur le rendement et si les changements sont trop fréquents, ils peuvent annuler la différence et même inverser l’équilibre en faveur d’une surface plus grande. Par ailleurs, une vacance locative entre deux baux représente, elle aussi, un manque à gagner qui pèse sur le rendement. La « taxe Apparu » sur les toutes petites surfaces ayant été supprimée par la loi de finances 2020, vous n’avez toutefois pas à ajouter cette source de coût qui pouvait encore abaisser le rendement d’un studio…

Les petites surfaces à privilégier sont donc celles qui font l’objet d’une importante demande : 

  • près d’écoles supérieures ou d’universités, par exemple : certes, le roulement des locataires aura bien lieu, mais la vacance sera inexistante…
  • dans les cœurs de ville animés et recherchés, prisés par des célibataires actifs qui ne quitteraient la zone « pour rien au monde » !

 

Si vous voulez investir dans une moyenne ou une grande surface, privilégiez celles :

  • qui peuvent faire l’objet d’un contrat de colocation

Le rendement y est, en effet, meilleur que dans les autres logements de même surface. Exemple d’un 90 m² acheté 270.000 € et comportant 3 chambres : s’il se loue 1.000 € à une famille, son rendement atteindra 4,4 % brut. Alors que si le bailleur le loue 400 € à chacun des 3 colocataires, le rendement grimpera à 5,3 % brut. N’hésitez pas à lire notre dossier complet consacré à la colocation.

Bien sûr, encore faut-il que le logement s’y prête…

  • qui peuvent faire l’objet de locations saisonnières

Certains bailleurs achètent des moyennes surfaces (2 pièces) dans des lieux prisés par les étudiants, mais qui sont aussi touristiques. But ? Signer des baux étudiants de 9 mois et louer en saisonnier, l’été.  Le mix des deux peut être très rentable !

 

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