Taxe logement vacant 2027 : ce qui change pour le bailleur

Vous laissez un logement vide entre deux locataires, le temps d’un chantier ou d’une succession, et vous vous demandez ce que la réforme annoncée va vous coûter ? La question mérite d’être posée maintenant : à partir des impositions établies au titre de 2027, deux taxes disparaissent au profit d’une seule, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, créée par l’article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts.

Ce qui change vraiment pour un propriétaire qui gère seul n’est pas tant le taux que le calendrier. Le texte d’entrée en vigueur prévoit que, pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027. Les mois pendant lesquels votre logement reste vide en 2026 comptent donc déjà.

Il existe une porte de sortie — la vacance indépendante de votre volonté — mais elle ne se présume pas. C’est au propriétaire de l’établir, avec des pièces qui se constituent au fil de l’eau, pas le jour où l’avis d’imposition arrive dans la boîte aux lettres.

Deux taxes disparaissent en 2027 au profit d’un dispositif au champ plus large

Jusqu’ici, un logement vide pouvait relever de deux dispositifs distincts : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) de l’article 232 du CGI, applicable de plein droit dans les communes classées en zone tendue, et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) de l’article 1407 bis, que les autres communes pouvaient instituer par délibération. Deux textes, deux durées de vacance, deux logiques de taux : la confusion était installée, et beaucoup de bailleurs ne savaient tout simplement pas lequel des deux les concernait.

L’article 108 de la loi de finances pour 2026 abroge ces deux articles et les remplace par un dispositif unique, l’article 1406 bis du CGI. Le principe est conservé — taxer un local d’habitation laissé sans occupation — mais l’ensemble bascule dans le bloc communal : d’après Service-Public.fr, le produit revient désormais aux communes et aux intercommunalités, là où la TLV alimentait l’État.

Ce détail budgétaire n’en est pas un pour vous. Une commune qui perçoit directement le produit de la taxe a un intérêt concret à repérer les logements vides de son territoire. L’erreur serait de lire cette réforme comme un simple changement de nom : elle installe la vacance comme une ressource fiscale locale, et c’est au propriétaire qui suit lui-même ses biens de vérifier où il se situe.

Combien coûte réellement un logement laissé vide en zone tendue ?

En zone tendue, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’élève à 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition, puis à 34 % les années suivantes. La commune peut relever ces taux par délibération, sans pouvoir dépasser 30 % la première année et 60 % ensuite. Un an de vacance au 1er janvier de l’année d’imposition suffit à déclencher l’imposition.

La base retenue est la valeur locative mentionnée à l’article 1409 du CGI, c’est-à-dire la valeur locative cadastrale de votre logement — la même notion qui sert déjà de référence à vos impôts locaux, et non le loyer que vous espériez en tirer. Prenons un appartement dont la valeur locative cadastrale s’établit à 4 000 € : au taux de droit commun, la facture ressort à 680 € la première année d’imposition, puis 1 360 € par an. Si la commune a délibéré pour appliquer les taux maximaux, elle peut atteindre 1 200 €, puis 2 400 € par an.

Ces montants sont des maxima légaux, pas une prévision : rien n’oblige une commune à voter la majoration, et beaucoup s’en tiendront au droit commun. Mais ils donnent l’ordre de grandeur à mettre en face d’une décision que l’on prend souvent par confort — « je préfère attendre le bon locataire », « je verrai après les travaux ». Passé un an, l’attente a un prix, et ce prix revient chaque année.

Le piège du calendrier : votre vacance de 2026 est déjà comptée

C’est la disposition la plus facile à manquer. L’article 108 précise que les nouvelles règles s’appliquent « à compter des impositions établies au titre de l’année 2027 » et que, « pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027 ».

Autrement dit, il n’y a pas de compteur remis à zéro à l’entrée en vigueur. Un logement vide depuis l’été 2026 et toujours inoccupé au 1er janvier 2027 remplit, en zone tendue, la condition d’un an de vacance dès la première année d’application. Le bailleur qui comptait sur une année de tolérance pour terminer un chantier, régler une indivision ou trancher entre vente et relocation se trompe de calendrier.

La vacance commence rarement sur une décision claire : un départ de locataire mal anticipé, une succession qui s’étire, un logement récupéré à l’issue d’un congé pour habiter et que l’on ne remet pas immédiatement sur le marché. Quand on gère seul, personne ne vient rappeler l’échéance : la date à surveiller est celle du 1er janvier, pas celle où l’on se décide enfin.

Hors zone tendue, tout dépend d’une délibération de votre commune

La distinction entre territoires est maintenue. Dans les communes classées en zone tendue — celles que le décret désigne comme connaissant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements — la taxe s’applique de plein droit après un an de vacance. Ailleurs, elle reste une faculté : la commune ou l’intercommunalité doit délibérer pour l’instituer, la durée de vacance exigée passe à deux ans, et le taux qu’elle fixe ne peut dépasser 50 %.

Ce n’est donc pas une obligation nationale uniforme, et c’est un point à vérifier plutôt qu’à supposer. Le périmètre des zones tendues est fixé par l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, mise à jour en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, qui a notamment tiré les conséquences de plusieurs fusions de communes et de décisions du Conseil d’État. Si votre bien se trouve dans une commune récemment intégrée à cette liste, votre situation a pu changer sans que vous en ayez été averti.

Pour un bailleur autonome, la vérification tient en deux questions : ma commune figure-t-elle dans cette annexe, et si elle n’y figure pas, a-t-elle délibéré pour instituer la taxe ? La mairie et l’ADIL de votre département répondent gratuitement à l’une comme à l’autre. C’est dix minutes de démarche pour savoir si votre échéance est à un an ou à deux ans.

La vacance indépendante de votre volonté ne se présume pas

L’article 1406 bis écarte de l’imposition les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, ceux qui ont été occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence, ainsi que ceux détenus par certains organismes de logement social. Encore faut-il comprendre comment cette exonération s’obtient : elle n’est pas accordée d’office.

La doctrine administrative applicable aux logements vacants est explicite sur ce point : le caractère involontaire de la vacance ne se présume pas et il appartient au contribuable de produire tout document établissant qu’il a accompli les diligences nécessaires — mise en location ou en vente auprès de plusieurs professionnels, annonces, adaptation du prix aux conditions du marché — ou que le logement ne peut pas être occupé dans des conditions normales. Le BOFiP retient par ailleurs, comme règle pratique, que la condition est remplie lorsque le coût des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable dépasse 25 % de sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Rien n’est automatique ici : l’appréciation se fait au cas par cas, sur pièces.

Un mot sur le mobilier, parce que la confusion est fréquente. Sous les dispositifs actuels, un logement meublé gardé à disposition et soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’entre pas dans le champ de la taxe sur les logements vacants, comme le rappelle impots.gouv.fr ; la nouvelle taxe raisonne elle aussi en termes d’occupation du local. Les deux régimes n’ont ni la même base ni les mêmes taux : si votre bien est à la frontière — meublé mais inoccupé, occupé quelques semaines par an —, mieux vaut interroger le service des impôts ou l’ADIL que de trancher seul.

Les preuves à réunir dès maintenant, pas le jour où l’avis arrive

Puisque la charge de la preuve pèse sur le propriétaire, le seul dossier qui tienne est celui que l’on alimente pendant la vacance, mois après mois. Un bailleur qui gère seul part avec un avantage : c’est lui qui détient les annonces, les échanges avec les candidats et les devis, là où un mandat confié à un tiers disperse les pièces entre plusieurs interlocuteurs. Encore faut-il les archiver au lieu de les laisser filer.

les annonces de mise en location ou de vente, datées, avec le prix affiché et les baisses successives ;
les mandats et les échanges écrits avec les professionnels sollicités ;
les candidatures reçues et les refus, qui établissent que le bien était réellement proposé ;
les devis et factures de travaux, avec les dates de chantier ;
une estimation de la valeur vénale du logement, si vous invoquez le seuil des 25 % ;
l’état des lieux de sortie du dernier locataire, qui date le début de la vacance et documente l’état réel du bien.

Si vous utilisez un outil de gestion locative comme Gererseul pour vos baux, vos quittances et vos états des lieux, le même espace peut accueillir ces pièces : l’essentiel est qu’elles soient datées et retrouvables deux ans plus tard. À ce dossier s’ajoute une obligation déclarative que l’on découvre souvent trop tard. L’article 1418 du CGI impose de déclarer, avant le 1er juillet de chaque année, la situation d’occupation des locaux d’habitation dont on est propriétaire ; en cas de vacance, le motif doit être précisé. Cette déclaration, réalisée depuis le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, alimente les impositions liées à l’occupation, dont la nouvelle taxe. Le défaut de déclaration, l’omission ou l’inexactitude sont sanctionnés par une amende de 150 € par logement (article 1770 terdecies du CGI).

Déclarer un motif de vacance cohérent avec les pièces que vous conservez, c’est déjà préparer une éventuelle réclamation. À l’inverse, une déclaration expédiée en trois clics puis contredite par un dossier reconstitué après coup est ce qui fragilise le plus une demande de dégrèvement.

Si le logement reste vide, deux réflexes que l’on oublie souvent

Le premier est fiscal. Indépendamment de la taxe sur la vacance, l’article 1389 du CGI ouvre droit à un dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location, à trois conditions cumulatives : la vacance doit être indépendante de votre volonté, durer au moins trois mois et porter sur l’ensemble du bien ou sur une partie susceptible d’être louée séparément. Ce dégrèvement n’est jamais accordé d’office : il s’obtient sur réclamation auprès du centre des finances publiques dont dépend le logement.

Le second est locatif. Une taxe assise sur la vacance change l’arithmétique de la remise en location, y compris sous une forme que vous n’aviez pas envisagée : diviser un grand logement difficile à louer en colocation, accepter un bail plus court, ou revoir le loyer demandé. Ces arbitrages paraissaient marginaux quand un logement vide ne coûtait « que » sa taxe foncière et son manque à gagner.

C’est d’ailleurs l’erreur de raisonnement la plus répandue : mesurer la vacance au seul loyer non perçu. À partir de 2027, en zone tendue, un logement vide cumule un loyer non encaissé, une taxe foncière et une imposition supplémentaire dont le taux double la deuxième année.

Ce qu’il faut retenir avant le 1er janvier 2027

La réforme ne crée pas une taxe inédite : elle fusionne deux dispositifs existants, en confie le produit au bloc communal et rend le sujet nettement plus visible pour les collectivités. En zone tendue, un an de vacance au 1er janvier suffit, avec un taux de 17 % la première année d’imposition et 34 % ensuite, que la commune peut porter respectivement à 30 % et 60 %. Hors zone tendue, la taxe suppose une délibération, deux ans de vacance et un taux plafonné à 50 %.

Le point d’action immédiat tient en une phrase : la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte pour la première imposition. Ce que vous documentez en 2026 — annonces datées, devis, refus de candidats, état des lieux de sortie — constituera votre dossier le jour où il faudra démontrer que le logement n’est pas resté vide par choix.

Rien de tout cela n’exige de confier votre bien à un intermédiaire. Vérifier le classement de votre commune, tenir un dossier de vacance daté, déclarer l’occupation avant le 1er juillet et déposer une réclamation motivée le cas échéant : ce sont quatre gestes de bailleur autonome, et ils se font même mieux quand c’est vous qui détenez toutes les pièces du dossier.

Taxe logement vacant 2027 : ce que la réforme change pour le bailleur