Quid du bail lorsque le bailleur marié se sépare de son conjoint ?

Vous êtes mariés et louez un logement vous appartenant à tous les deux. Que devient ce logement si vous divorcez ? Le bail se poursuit-il ?

Nous avons abordé, dans plusieurs fiches pratiques, les conséquences d’une séparation des locataires : Location en couple : quelles sont les règles en cas de séparation ?, Mes locataires en couple (non mariés) se séparent : que devient le bail ? 

Mais quelles sont les conséquences sur le bail nu ou le bail meublé lorsque ce sont les bailleurs qui se séparent ? 

L’importance du contrat de mariage

Règle de base : lors du divorce de 2 personnes mariées, leur patrimoine est divisé selon les règles du régime matrimonial choisi. Il en existe 4 : 

1. La communauté de biens réduite aux acquêts est la formule la plus courante puisque lorsqu’aucun contrat de mariage n’est prévu, c’est ce régime (décrit dans l’article 1400 et suivants du Code civil) qui s’applique par défaut. 

Biens acquis avant le mariage

Chaque marié conserve la propriété des biens qui lui appartenaient avant le mariage : ce sont ses « biens propres ». Même dans le cadre d’un bien acheté par l’un des époux avant le mariage, mais financé ensuite à deux, ce bien reste propriété de l’époux qui l’a acheté et ne tombe pas dans la communauté.

Biens acquis après le mariage

Si chacun conserve les biens dont il devient propriétaire après une donation ou un héritage, tous les autres biens acquis pendant le mariage appartiennent aux deux époux. Ce sont des « biens communs ». Par exemple, si un époux achète, une fois marié, un bien, celui-ci appartient automatiquement au couple. S’il y a une liquidation de la communauté (lors d’un divorce, par exemple), ce bien sera automatiquement partagé en deux parts égales. 
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2. La communauté universelle place tous les biens dans la communauté, c’est-à-dire qu’ils appartiennent aux deux époux (article 1526 du Code civil).

Cela signifie que tous les biens achetés ou reçus par donation ou par héritage par les époux avant puis au cours du mariage sont considérés comme communs. Une clause sortant certains biens de cette communauté peut, toutefois, être inscrite au contrat. 

3. La séparation de biens permet à chaque époux de garder en son nom propre tous les biens achetés ou reçus par donation ou héritage, avant et au cours du mariage (articles 1536 à 1543 du Code civil).

Si des biens sont achetés par les deux époux pendant le mariage, la propriété de chacun est définie au départ. Par exemple, lors de l’achat d’un bien immobilier, 70 % peuvent être inscrits au nom d’un époux et les 30 % restants au nom de l’autre. 

En cas de divorce, chaque époux récupère son patrimoine personnel. 

4. La participation aux acquêts est un mélange des règles de la séparation de biens et de la communauté. Les premières s’appliquent tant que dure le mariage ; les secondes entrent en jeu au moment de la dissolution du mariage (articles 1569 à 1581 du Code civil).

Ainsi, en cas de divorce, chaque époux peut percevoir la moitié du patrimoine de l’autre époux. 

L’avenir du bail dépend de la décision de son propriétaire

Au moment du divorce, l’avenir du logement loué va donc dépendre de son statut et de la volonté de son(ses) propriétaire(s) : à qui appartient ce bien immobilier ? Son(ses) propriétaire(s) souhaite-t-il le conserver et continuer à le louer ou veut-il le vendre ? Lorsque le bien appartient au couple, la vente est souvent la solution choisie. L’acheteur peut être l’époux proposant de racheter la part de son conjoint. 

Une fois la propriété du bien déterminée en fonction des règles du contrat de mariage et des décisions prises, plusieurs solutions se profilent :
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Pour aller plus vite, le couple peut aussi décider de mettre en vente le bien « occupé », c’est-à-dire avec le locataire en place : reportez-vous à nos fiches Peut-on vendre un logement en cours de location et Vendre un logement occupé : les éléments à connaître.

Enfin, si l’un des deux époux souhaite conserver le bien, il peut aussi racheter à son conjoint sa part. Dans cette hypothèse, il peut ensuite choisir de continuer à le louer ou choisir de l’occuper. 

  • Le propriétaire unique continue à louer le bien comme avant : aucun changement pour le bail ;
  • Le propriétaire unique souhaite occuper le logement loué, après avoir quitté le domicile conjugal : c’est son droit, mais il devra alors respecter, comme dans le cadre d’une vente, les règles de rupture du bail par le bailleur, décrites dans les fiches citées plus haut. 

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