En cours de bail ou à l’échéance de celui-ci, vous ne pouvez augmenter le loyer que dans certaines situations seulement. Entre autres, lorsque le loyer est vraiment inférieur à celui de logements équivalents. Quelles conditions faut-il remplir pour augmenter un loyer sous-évalué en toute légalité ? Réponses.
Réévaluer le loyer dans les règles de l’art
Lorsqu’un bien locatif est occupé depuis de très nombreuses années par un même locataire, dans un quartier qui s’est valorisé au fil du temps, il arrive que le loyer ne soit plus au niveau du marché. Dans une telle situation, vous avez le droit de le remettre à niveau, mais seulement à l’échéance du bail, nu (tous les 3 ans) ou meublé (tous les ans). Toutefois, même si le loyer est manifestement sous-évalué, vous ne pouvez pas l’augmenter librement. Vous devez suivre une procédure précise.
Trouver des références de loyers de voisinage
Vous référer aux loyers du voisinage est la 1ère démarche à adopter. Etablissez une liste de logements loués ayant des caractéristiques les plus proches possibles de votre logement (superficie, étage, etc.) et indiquez les loyers, supérieurs, donc, à celui de votre logement. Pensez à noter aussi des annonces de location pour des logements équivalents qui proposent les loyers les plus « actualisés » de la place. Dans les deux cas, n’hésitez pas à aller voir des agences immobilières pour leur demander leur aide.
Pour être convaincantes, ces références de loyers doivent être les plus précises possibles. Ne vous contentez pas de fournir le coût moyen de location par m² dans le quartier…
Informer le locataire de votre souhait de réévaluation du loyer
Ces références sont à remettre au locataire à qui vous proposez la remise à niveau de son loyer au moins 6 mois avant la fin du bail. La précision de vos informations (rappelez-lui la possibilité légale de réévaluer le loyer) et la quantité des références sont donc importantes, car la nouvelle ne va pas lui faire plaisir, logiquement.
Ainsi, n’hésitez pas à lui écrire que cette proposition lui est faite en application de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Notez le montant du loyer actuel, ainsi que le nouveau loyer proposé, avec les modalités d’application. Comme dans le cadre d’une augmentation du loyer suivant la réalisation de travaux (voir plus bas), l’augmentation doit, en effet, s’effectuer progressivement :
- Si l’augmentation du loyer est < à 10 %, elle peut être étalée sur 3 ans ;
- Si elle est > à 10 %, elle peut être étalée sur 6 ans.
A la réception de votre proposition, le locataire a 2 mois pour vous répondre. S’il est d’accord, formalisez cette acceptation en lui faisant signer un avenant au bail.
S’il ne vous répond pas, vous pouvez considérer, au bout de 2 mois, que son silence vaut refus. S’il conteste cette augmentation de loyer, commencez par faire appel aux services d’un médiateur civil. Si ce dernier ne parvient pas à régler le différend, adressez-vous à un tribunal judiciaire.
Attention !
- Depuis la loi ALUR de 2014, l’augmentation proposée doit tenir compte de la situation géographique du logement. Si celui-ci est situé en zone tendue, vous ne pouvez pas dépasser certains montants, et vous conformer à l’encadrement des loyers ;
- De même, depuis quelques années, des villes et des agglomérations ont mis en place un plafonnement des loyers qui vous empêche donc d’augmenter librement ceux-ci ;
- Enfin, depuis 2021, en accord avec la loi Energie-Climat de 2019, l’augmentation de loyer est interdite pour les logements dont la consommation énergétique est égale ou dépasse 330 kwh /m²/an (logements notés D à G dans le DPE).
Les 2 autres cas d’augmentation possible du loyer
En plus de la sous-évaluation du loyer, deux autres situations permettent légalement d’accroître le loyer :
La révision annuelle du loyer à l’aide de l’IRL
A condition d’être inscrite dans le bail, une révision annuelle (et pas seulement à l’échéance du bail) peut s’effectuer en fonction de l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL).
Le calcul implique de multiplier le montant du loyer par le dernier indice IRL et de diviser ensuite ce résultat par l’IRL qui existait au moment de la signature du bail. Exemple : un bail signé en février 2021, avec un loyer mensuel révisable (L) de 1.000 € permettra au bailleur de l’augmenter suivant l’indice du 4ème trimestre de 16 € / mois. En effet, l’indice IRL – 4ème T 2020, au moment de la signature du bail, atteignait 130,52 (P) et au 4ème trimestre 2021, il atteignait 132,62 (N), ce qui représente une hausse annuelle de 1,61 % (compte tenu de l’inflation).
Le nouveau loyer se détermine avec le calcul suivant : L x N / P. Dans notre exemple, le nouveau loyer mensuel atteint donc 1.016 €.
L’indexation du loyer suite à des travaux
La 3ème possibilité d’augmenter le loyer – en cours de bail, là encore – est liée à la réalisation de travaux dans le logement. Encore faut-il que ceux-ci apportent une réelle amélioration du confort des lieux, sur le plan énergétique, par exemple, en rendant le logement moins énergivore. Dans ce cas, et si le coût des travaux correspond à au moins une année de loyer, vous pouvez augmenter le loyer. Cette augmentation doit, toutefois, avoir lieu de façon douce, lissée dans le temps :
- Si l’augmentation du loyer est < à 10 %, elle peut être étalée sur 3 ans ;
- Si elle est > à 10 %, elle peut être étalée sur 6 ans.