Comment déterminer la valeur de votre local commercial ?

Quels éléments les bailleurs commerciaux doivent-ils prendre en compte pour déterminer la valeur de leur local ? Tour d’horizon de ce qui fait la valeur de ces locaux professionnels. Entre autres éléments importants : le bail commercial et ses particularités.

 

La gestion d’un patrimoine immobilier nécessite d’en connaître régulièrement la valeur. Si cette dernière est relativement simple à appréhender dans le domaine de l’habitation, les choses sont plus complexes dans le domaine des locaux commerciaux. Dans ce dernier domaine, 6 paramètres sont à étudier pour parvenir au juste prix. C’est la prise en compte de tous ces critères jouant les uns sur les autres, qui fera la valeur du bien, au final.

Evidemment, en situation de crise – comme celle liée au Covid 19, par exemple – ce calcul se complexifie encore. Les critères donnés ci-dessous sont ceux qui sont pris en compte dans une situation économique « normale »… N’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels pour une évaluation précise, surtout si elle doit tenir compte d’une conjoncture exceptionnelle.

 

La situation géographique

De l’emplacement des murs de boutique dépend en grande partie le chiffre d’affaires. Les meilleurs emplacements sont logiquement situés dans les lieux les plus fréquentés : rues piétonnes, touristiques, près des gares… Elles séduiront toujours un locataire et la revente du bien immobilier, à terme, engendrera sûrement une plus-value. 

Valoriser au mieux des murs de boutiques nécessite une analyse fine. Chaque cas est particulier : deux magasins situés dans la même rue peuvent avoir une valeur très différente… Des études ont montré que le trottoir ensoleillé de la rue était préférable (pour le chiffre d’affaires) au trottoir situé à l’ombre…

 

Le rendement locatif
C’est un critère très important pour des murs de boutiques. La demande du marché fait loi : si les acheteurs recherchent 6 % de rendement, par exemple, il faut calculer le prix du local en fonction de cette exigence : pour un loyer annuel de 60.000 €, la valeur des murs sera d’un million d’euros.
Attention ! La demande de rendement est différente d’un quartier à l’autre. Plus le quartier est recherché (emplacement « premium »), moins le rendement exigé est important. Dans des quartiers très côtés, les investisseurs se contentent d’un rendement de 4 %, misant sur la sécurité et la plus-value potentielle au moment de la revente.


La typologie du local

Plus il y a d’espace sans contraintes (murs intérieurs, piliers…), permettant d’aménager comme on veut, mieux c’est. Valorisante aussi : une large vitrine permettant de bien voir ce qui se vend à l’intérieur.

 

Le profil du locataire

La valeur des murs peut en être impactée positivement ou négativement :

 

Est-il indépendant ?

Ce statut n’est pas le meilleur pour la valorisation des murs, sauf si le commerçant indépendant est implanté depuis de nombreuses années et affiche un bon chiffre d’affaires.  Même idée si le locataire a déjà une longue expérience du métier (création de plusieurs boutiques en parallèle, par exemple) : cela joue en sa faveur.

 

Fait-il partie d’un secteur économique prometteur ?

Les changements de modes de plus en plus rapides, les progrès technologiques ou même des événements spéciaux impactent les chiffres d’affaires. 

Le secteur d’activité dans lequel exerce le locataire est donc important : s’il est « prometteur », il contre-balancera l’éventuel statut « indépendant » du locataire. S’il est en déclin, le risque de devoir chercher un nouveau locataire à court ou moyen terme est réel, avec une incidence sur le rendement locatif si l’on subit une période de vacance… 

 

Fait-il partie d’un groupe solide ou d’un réseau franchisé ?

Un locataire appartenant à un grand groupe ou bénéficiant de l’accompagnement d’une franchise est valorisant… même si cette dernière n’est pas engagée dans le respect des termes financiers du bail commercial.

Si le locataire représente carrément le siège d’une grande enseigne ou d’un réseau de franchise, cela renforce son image. Le locataire étant réputé plus solvable, le prix des murs est valorisé car un potentiel investisseur va accepter d’acheter une rentabilité plus basse.

 

Règle-t-il ses loyers à l’heure et est-il « conciliant » ?

Comme dans le cadre de l’habitation, la régularité du paiement des loyers et des charges est un paramètre très important. Les possibilités de déplafonnement du loyer jouent aussi en faveur ou en défaveur de la valeur des murs. 

Bien entendu, si le locataire est en difficulté, cela va jouer, même si la sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire n’empêchent pas la résiliation du bail commercial

De même, vos rapports avec votre locataire jouent positivement ou négativement dans la valorisation des murs : demande-t-il souvent des travaux ? Les relations sont-elles sereines entre vous et lui, etc.


La durée et les spécificités du bail commercial

La durée restante du bail commercial est primordiale. Si le locataire a signé un bail de 9 ans et qu’il entame la 4ème année, c’est valorisant. S’il entame la 8ème année, moins. 

Les règles et clauses incluses dans le bail commercial (beaucoup plus libre que le bail d’habitation nu ou meublé) ont aussi de l’importance. Certaines vont jouer en faveur de la valorisation des murs (dont la clause résolutoire), d’autres vont les dévaloriser. La possibilité de déspécialiser le bail commercial est un avantage, surtout en période économique délicate. De même, l’autorisation de sous-location joue en faveur de la valeur ; En règle générale, plus le bail laisse de liberté au locataire, plus il joue favorablement sur la valeur des murs.

En tout état de cause, n’hésitez pas à lire notre dossier complet consacré au bail commercial et à utiliser les services de Gererseul pour générer un bail commercial.

 

Les contraintes du règlement de copropriété

Si les murs sont situés au RDC d’un immeuble d’habitation, le règlement de copropriété va avoir de l’importance. Est-il restrictif concernant les activités commerciales pouvant être exercées dans ces murs de boutiques ? Car si le locataire en place s’en va, l’interdiction de certaines professions réduit le champ des possibles et dévalorise donc les lieux.

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  1. maw says:

    Très utile.

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