Le loyer d’un bail commercial peut être librement fixé, comme pour les baux d’habitation (hors zones tendues). L’indexation éventuelle du loyer peut prendre comme base diverses références décrites ci-dessous.
Même lorsque le local commercial était déjà loué auparavant – et à condition que le bail commercial ne soit pas renouvelé ou transmis à un autre locataire – vous n’êtes pas obligé de tenir compte du loyer du précédent locataire. De même, il n’existe pas de loyers de référence.
Loyer d’un bail commercial : quel montant fixer ?
Logiquement, le loyer d’un bail commercial est fixé en fonction de l’équilibre offre/demande du marché. Plus précisément, le loyer tient compte de divers éléments, comme :
- La situation géographique : plus le quartier est coté, (en termes de « commercialité »), plus le loyer du local commercial pourra être élevé. Dans un local commercial, tout compte : des études ayant démontré que le côté le plus ensoleillé de la rue étant le plus passant, les loyers peuvent être plus élevés que ceux pratiqués en face. De même, si les transports en commun sont proches, ou si une enseigne très attractive (ramenant une forte clientèle dont pourra bénéficier le local voisin) est à côté du local commercial, le loyer du bail commercial pourra être plus élevé. Dans une même rue, les prix peuvent fortement varier ;
- Les caractéristiques du local : la surface, le standing de l’immeuble, la répartition des pièces, mais aussi et surtout la surface des vitrines… tout joue dans la valeur locative ;
- Les caractéristiques du bail commercial : plus le bail commercial est liberticide, moins le loyer sera élevé. Un bail commercial autorisant tous types de commerces, par exemple, engendrera un loyer plus élevé, puisque le commerçant pourra revendre ensuite plus facilement son droit au bail ;
- Les coûts engendrés par le local commercial : taxes, charges de copropriété, entretien… les clauses du bail en la matière comptent aussi ;
- La présence ou pas d’un droit d’entrée, appelé aussi « pas-de-porte ».
Plus rarement, le loyer n’a pas de montant fixe, et se base sur le seul chiffre d’affaires du locataire. On appelle cette méthode la « clause recettes » (voir plus bas).
Le « pas-de-porte » peut faire partie du loyer d’un bail commercial
Pour la location d’un local commercial vacant, la présence d’un droit d’entrée (non obligatoire) entraînera un loyer plus faible puisque cette somme vous est définitivement acquise. Vous n’avez pas à la rendre à la fin du bail commercial.
Cette somme, librement négociée entre votre locataire et vous, peut être versée :
- En une seule fois, au début du bail. Elle est alors considérée comme une indemnité demandée en contrepartie de certains éléments fournis par vous, comme des avantages commerciaux, par exemple ;
- Ou peu à peu, avec le loyer. Cette dernière méthode est la plus courante.
Mais attention : dans ce dernier cas, ce supplément de loyer sera intégré dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail commercial. À noter aussi que ce supplément de loyer peut être déduit des bénéfices commerciaux du locataire sur une période au moins égale à la durée du bail. Par exemple, il peut déduire chaque année, 1/9ème de la somme, s’il a signé un bail de 9 ans. Ce n’est pas le cas pour le versement d’une indemnité.
Important : le cas échéant, vous devez inscrire la nature du pas-de-porte (indemnité ou supplément) dans le contrat de bail commercial.
Loyer d’un bail commercial : quel montant afficher ?
Ce dernier est le plus souvent exprimé en € HT/an/m².
Important : le paiement de la TVA à 20 % ne concerne que les locaux loués équipés ou meublés. Les locaux commerciaux vides ne sont pas soumis à la TVA, sauf si vous décidez de soumettre les loyers à cette taxe.
Le loyer peut être indexé pour un local commercial
La révision du loyer pour un bail commercial obéit à des règles spécifiques que nous décrivons dans notre dossier : « Révision du loyer du bail commercial : les règles à suivre ».
Vous pouvez inscrire dans le bail commercial une clause d’indexation trimestrielle, semestrielle ou annuelle du loyer. La variation peut être adossée à diverses références, en rapport ou pas avec l’activité du locataire, comme :
- L’indice ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’indice ILAT (pour les activités tertiaires) ;
- Tout indice en rapport avec l’activité du locataire, à l’exception d’un indice basé sur le salaire minimum de croissance ou sur le niveau général des prix ou des salaires ;
- Le chiffre d’affaires HT du locataire : cette « clause recettes » vous offre la possibilité de faire varier le loyer en fonction des affaires réalisées par votre locataire.
Comme indiqué au début de ce dossier, cette clause peut constituer la seule base de calcul du loyer du bail commercial.
Important : pour être valable, une clause d’indexation doit remplir la condition suivante : la variation automatique d’un indice prédéfini, pendant une périodicité déterminée.