Le renouvellement du bail commercial est soumis à des règles spécifiques. Votre locataire et vous-même êtes obligés de respecter les conditions nécessaires au renouvellement du bail commercial si votre souhait est de prolonger le bail en cours. Le renouvellement du bail commercial peut se faire selon 3 cas décrits ci-dessous.
En l’absence de décision contraire, un bail commercial qui arrive à terme se prolonge automatiquement. Le bail commercial ne s’arrête donc que lorsque le bailleur ou le propriétaire donne congé à l’autre partie.
Attention : la prolongation automatique est différente du « renouvellement » demandé par le locataire. Explications.
Cas n°1 : reconduction tacite du bail commercial
À la fin du bail commercial de 9 ans (ou 12 ou 15 ans si les parties en ont convenu ainsi), si aucun congé n’a été signifié de part et d’autre et que le renouvellement n’a pas été demandé par le locataire, le bail commercial est automatiquement reconduit pour une durée indéterminée.
Cela signifie que le bail commercial se poursuit sans rédaction et signature d’un nouveau contrat mais en produisant ses effets.
Cette situation n’est idéale ni pour le bailleur, ni pour le locataire. Pourquoi ?
- Pour le bailleur : le bail commercial peut être rompu à tout moment par le locataire, en respectant les règles en vigueur (voir notre dossier : « Résiliation du bail commercial par le locataire »).
Seul avantage d’une telle situation pour le bailleur : si le locataire reste au-delà des 12 ans d’existence du bail commercial, il peut déplafonner le loyer.
- Pour le locataire : il n’est plus titulaire du droit au bail, ce qui le met en insécurité juridique et qui peut compliquer la vente de son fonds de commerce.
Cas n°2 : renouvellement du bail commercial à la demande du locataire
À la fin du bail commercial de 9 ans (ou plus, si un accord a été passé), votre locataire peut aussi demander le renouvellement du bail commercial.
Dans la majorité des cas, c’est un droit (voir l’encadré ci-dessous consacré à la propriété commerciale) : toute clause s’y opposant serait réputée non écrite.
Le locataire doit toutefois réclamer le renouvellement du bail commercial, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie d’huissier, dans les 6 mois suivant la fin du bail commercial, ou à tout moment au cours de la tacite prolongation.
Sa demande, rappellent les Pouvoirs Publics, doit indiquer, sous peine de nullité, la formule suivante : « dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. ».
Ainsi, le cas échéant, vous avez 3 mois pour répondre – par voie d’huissier – à votre locataire que vous refusez le renouvellement du bail commercial.
En l’absence de réponse, le bail commercial est renouvelé pour 9 ans.
En cas de refus, vous devez indiquer dans votre lettre au locataire qu’il a le droit de le contester ou de demander le versement d’une indemnité d’éviction, en saisissant la justice dans un délai de 2 ans.
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LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL Pour bénéficier de la « propriété commerciale » et avoir droit au renouvellement du bail (aucune clause ne peut s’y opposer), votre locataire doit :
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Cas n°3 : renouvellement du bail commercial avec augmentation du loyer
Si vous voulez changer le montant du loyer lors du renouvellement du bail commercial, vous devrez effectuer une procédure de renouvellement.
Cette procédure de renouvellement du bail commercial avec augmentation du loyer se fait en 2 étapes :
- Étape n°1 : donner congé au locataire, 6 mois avant la fin du bail.
- Étape n°2 : proposer au locataire un nouveau bail avec le loyer souhaité.
Vous pouvez aussi proposer à votre locataire la modification du montant du loyer dans votre réponse à sa demande de renouvellement du bail commercial.
Suite à cette proposition, votre locataire a le choix :
- Soit il accepte la proposition et dans ce cas, il n’a rien à faire de spécial. Il peut aussi vous notifier son accord par écrit ;
- Soit il accepte le renouvellement du bail commercial mais en voulant conserver l’ancien loyer. Dans ce cas si aucun accord n’est trouvé avec vous, le locataire devra saisir la commission départementale de conciliation ou, in fine, le tribunal de grande instance.
À noter que les conditions de fixation du loyer lors d’un renouvellement de bail peuvent être identiques à celles prévalant pour la révision du loyer en cours de bail commercial. Elles peuvent être fixées librement par les parties, tout en étant soumises aux règles du plafonnement.
Le plafonnement du loyer d’un bail renouvelé ne concerne toutefois pas les locaux qui vont bénéficier de modifications importantes, dont la destination ou les facteurs locaux de commercialité changent ou encore dont le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.