Tout savoir sur le déplafonnement du loyer du bail commercial

Si la révision du loyer triennale est encadrée et vous empêche, généralement, de dépasser certains montants, il est possible, dans quelques situations précises, de procéder au déplafonnement du loyer du bail commercial. Découvrez ci-dessous les 4 cas possibles !

Déplafonnement du loyer du bail commercial : définition

Le déplafonnement du loyer du bail commercial est le processus qui a pour objectif d’augmenter le loyer afin que celui-ci corresponde à la valeur locative, supérieure à la valeur du loyer plafonné. 

C’est donc vous, bailleur, qui en faites la demande.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les 4 cas possibles

Le déplafonnement triennal du loyer est autorisé (en cours de bail ou lors du renouvellement du bail commercial) dans 4 cas seulement.

Cas n°1 : lorsque la durée du bail excède 12 ans. C’est le cas quand le bail commercial a été tacitement prolongé, sans que votre locataire ne se soit occupé de son renouvellement.

Cas n°2 : lorsque les « facteurs locaux de commercialité » ont changé (article L. 145-34 du Code de commerce). En clair, votre local commercial n’est plus du tout dans le contexte dans lequel il se trouvait lors de la signature du contrat de bail commercial. Ces facteurs peuvent, notamment, être :

  • La construction d’un nouveau quartier tout près qui valorise le local ;
  • Une forte augmentation de la population qui accroît la clientèle potentielle ;
  • La piétonnisation de la rue ;
  • L’arrivée de nouveaux moyens de transport ;
  • Bref, tout changement qui engendre une amélioration significative de l’activité commerciale de votre locataire comme l’accroissement de son chiffre d’affaires, par exemple.

Attention : pour être considéré, le changement des facteurs de commercialité doit être « matériel », c’est-à-dire qu’il doit concerner des éléments concrets. Cela signifie que les projets ne peuvent pas être pris en compte. Exemple : vous souhaitez déplafonner le loyer du bail commercial car vous savez qu’un complexe commercial très attractif va sortir de terre près de votre local commercial en location. Vous êtes obligé d’attendre que celui-ci soit effectivement construit.

Cas n°3 : lorsque vous effectuez des travaux valorisant le local : une amélioration de l’état des locaux comme l’installation de la climatisation, la création de nouveaux espaces, etc., est un argument valable.

Cas n°4 : lorsque votre locataire ajoute une activité : on appelle cela la « déspécialisation  partielle » du bail. Exemple : il vendait de l’huile d’olive. Il décide de faire aussi salon de thé / pâtisserie dans une pièce adjacente. Cette modification vous donne le droit d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence. Toujours si ce changement implique une valorisation du CA du locataire. 

Important 

  • C’est à vous, bailleur, de démontrer la réalité de l’éligibilité de votre local à un déplafonnement du loyer. La charge de la preuve vous incombe ;
  • Dans tous les cas, le déplafonnement du loyer pour des baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014 (en application de la loi Pinel), ne peut entraîner une variation annuelle supérieure à 10 %. C’est en quelque sorte un « plafonnement du déplafonnement ». 

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les risques

Cette procédure de déplafonnement du loyer du bail commercial entraîne un nombre important de contentieux, tant les arguments présentés pour démontrer, notamment, l’évolution des facteurs de commercialité sont parfois complexes à évaluer.

Par ailleurs, comme vous vous en doutez, il n’est pas facile pour un locataire d’accepter une augmentation de loyer supérieure à l’augmentation classique liée aux indices de référence. Ce processus entraîne donc très souvent des conflits, y compris judiciaires, entre bailleurs et locataires. 

Le plus simple, pour vous bailleur, est de vous adjoindre, dès le démarrage de la procédure, les services d’un expert (à privilégier : les experts judiciaires spécialisés). Le dossier sera ainsi bien « ficelé » avec des études complètes. Un tel expert est capable de déterminer s’il existe un motif réel de déplafonnement du loyer, mais aussi de vous aider à fixer la nouvelle valeur locative du local. 

À noter : il peut toutefois arriver que des locataires – face au risque d’une procédure de déplafonnement – conscients que l’augmentation est justifiée, prennent les devant et vous proposent une augmentation de loyer. A vous de voir si cela ne vaut pas la peine de l’accepter, même si vous pourriez obtenir un peu plus au terme d’une procédure de déplafonnement classique.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les clauses possibles

Insertion d’une clause de déplafonnement automatique du loyer dans le bail commercial

Vous avez le droit d’intégrer dans le contrat de bail commercial une clause prévoyant que le loyer – lors du renouvellement du bail – correspondra à la valeur locative, sous-entendant donc un déplafonnement du loyer. Encore faut-il que le candidat locataire accepte de signer le bail avec de telles conditions, bien sûr. S’il le fait, c’est tout-à-fait légal. 

Insertion d’une clause interdisant le lissage du loyer en cas de déplafonnement

Autre clause possible à insérer dans le bail, si vous le souhaitez : l’interdiction faite au locataire de « lisser » (étaler) l’augmentation du loyer due à un déplafonnement. 

En effet, les 10 % maximum d’augmentation possible (pour les baux signés depuis 2014) peuvent être lissés pendant toute la durée du bail.

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