Rénovation d'ampleur d'un logement loué : ce qui change

Vous louez un logement classé F et vous comptiez sur la prime CEE pour financer une rénovation globale ? Vérifiez d’abord la date de votre devis. L’arrêté du 17 août 2026, publié au Journal officiel du 23 août, resserre les deux fiches qui financent la rénovation d’ampleur d’une maison ou d’un appartement individuel.

Deux portes se referment en même temps. Les logements classés D ou mieux sortent du dispositif, et en maison individuelle, le chauffage doit quitter les combustibles fossiles. Pour un bailleur qui gère seul son bien, la conséquence tient en une ligne : ce qui compte n’est pas la date du chantier, mais celle de votre engagement.

Depuis le 1er septembre 2026, seules les étiquettes E, F et G ouvrent droit à la prime CEE

L’arrêté modifie les fiches d’opérations standardisées BAR-TH-174 (maison individuelle) et BAR-TH-175 (appartement individuel), ainsi que la bonification Coup de pouce associée. Il réserve désormais ces opérations aux logements de classe E, F ou G avant la première étape de travaux, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Un logement classé D, même coûteux à chauffer, n’y donne plus accès.

L’erreur fréquente consiste à raisonner sur l’étiquette figurant sur une annonce ancienne ou sur un DPE établi avant la refonte du calcul. Le classement retenu est celui du logement avant travaux, tel qu’il ressort du diagnostic et de l’audit énergétique remis au dossier. Un bailleur qui découvre son bien passé de E à D a perdu son éligibilité sans avoir touché à un radiateur : la première vérification à faire est donc l’étiquette réellement opposable aujourd’hui, pas celle que l’on croit connaître.

En maison individuelle, le chauffage doit sortir des combustibles fossiles

La fiche BAR-TH-174 comporte désormais une condition qui lui est propre : les travaux ne doivent pas conduire à installer ou à conserver un système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire intégrant au moins un équipement susceptible d’utiliser des combustibles fossiles. Conserver la chaudière au gaz en complément d’une pompe à chaleur fait donc sortir le dossier du dispositif, alors que ce montage restait valorisable jusqu’au 31 août.

L’arrêté prévoit une exception explicite : les équipements de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid ne sont pas visés. Et cette condition n’est pas transposée à la fiche appartement : pour un logement en copropriété, c’est un plafond d’émissions de gaz à effet de serre qui encadre le système de chauffage, un cadre moins strict qui laisse plus de latitude au bailleur dont l’immeuble est chauffé au gaz collectif.

Quelle date compte : celle du devis ou celle des travaux ?

C’est la date d’acceptation du devis qui décide, appelée date d’engagement de l’opération : celle où vous avez signé le devis ou le bon de commande, de manière manuscrite ou par signature électronique horodatée. Les opérations engagées jusqu’au 31 août 2026 inclus restent traitées selon les anciennes règles, même si le chantier se déroule en 2027.

Cette définition n’est pas une tolérance commerciale : elle figure à l’arrêté du 4 septembre 2014 qui fixe les pièces d’un dossier CEE. Le devis accepté est archivé par le demandeur et la date est attestée par le bénéficiaire et par le professionnel. En pratique, un devis reçu en août mais signé en septembre basculera dans le nouveau régime, et un devis signé sans date lisible ouvre une discussion que vous perdrez. Si vous gérez seul, datez et signez lisiblement, gardez le double, et notez la date d’envoi de votre acceptation.

Un logement classé D reste louable mais n’est plus aidé : le calendrier de décence explique ce recentrage

Le recentrage suit la trajectoire de la décence énergétique. En France métropolitaine, un logement décent doit se situer entre les classes A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E au 1er janvier 2028, puis entre A et D au 1er janvier 2034, selon le calendrier issu de la loi Climat et Résilience. Les classes E, F et G sont donc exactement celles qui ont une échéance devant elles : l’aide se concentre là où la location est menacée.

Un point est souvent confondu avec une obligation : depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté, ni entre deux locataires, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle en cours de bail. Rappelons d’ailleurs que cette révision annuelle n’est pas automatique : elle n’est possible que si le bail comporte une clause d’indexation. Pour un bailleur, sortir du F change donc deux choses à la fois, la louabilité du bien et la possibilité de faire évoluer le loyer.

MaPrimeRénov’ et prime CEE ne s’additionnent pas : l’Anah intègre les certificats

C’est l’erreur de plan de financement la plus répandue. Sur le parcours accompagné, vous vous engagez à ne pas demander les certificats d’économies d’énergie de votre côté : l’Anah les valorise et les intègre au calcul de l’aide. Additionner les deux lignes dans son budget travaux, c’est se préparer un trou de plusieurs milliers d’euros.

Les conditions du parcours accompagné convergent d’ailleurs avec la nouvelle rédaction des fiches CEE : logement classé E, F ou G avant travaux, achevé depuis au moins quinze ans, gain minimum de deux classes, audit énergétique avant et après, accompagnement obligatoire par Mon Accompagnateur Rénov’. Le bailleur s’engage en plus à louer le logement en résidence principale pendant au moins six ans, un arrêt anticipé de la location entraînant un remboursement partiel de l’aide. Il doit aussi déduire le montant de la prime des dépenses de travaux invoquées pour justifier une hausse de loyer, et en informer son locataire.

Côté impôts, le déficit foncier majoré ne concerne que la location nue

En location nue, les travaux relèvent des revenus fonciers : les dépenses déductibles peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, plafond porté jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G en classe A, B, C ou D, à condition de justifier du nouveau classement au plus tard le 31 décembre 2027 (article 156 du code général des impôts).

Un exemple : 9 600 € de loyers encaissés, 38 000 € de travaux déductibles, soit un déficit de 28 400 €. Si les conditions du rehaussement sont réunies, 21 400 € s’imputent sur le revenu global de l’année et les 7 000 € restants se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Attention toutefois : le commentaire administratif publié au BOFiP vise encore des dépenses payées entre 2023 et 2025, là où l’article du CGI en vigueur retient un reclassement au plus tard fin 2027. Faites confirmer votre situation par votre service des impôts avant de compter sur ce gain. Et si vous louez en meublé, ce raisonnement ne s’applique pas : vous relevez des BIC, sans revenus fonciers ni déficit foncier, le déficit n’étant imputable que sur des bénéfices de même nature.

Faire les travaux avec un locataire en place demande de la méthode

Le locataire doit laisser exécuter dans le logement les travaux d’amélioration de la performance énergétique, en application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989. Cela ne dispense de rien : un calendrier écrit, des plages d’accès convenues et une information sur la nature des travaux valent mieux qu’un accord verbal, et cette bonne tenue du dossier fait partie des obligations du propriétaire bailleur qu’un juge examinera en cas de litige.

En revanche, vouloir libérer le logement pour travailler plus vite est une fausse bonne idée : les seuls motifs de congé ouverts au bailleur sont la reprise pour habiter, la vente ou un motif légitime et sérieux (article 15 de la loi de 1989). Les travaux n’en font pas partie, et les règles du congé pour habiter du bailleur se sont durcies. Un congé délivré pour un motif fabriqué peut être annulé par le juge, qui vérifie la réalité du motif.

Ce qu’il faut retenir avant de signer un devis de rénovation d’ampleur

Trois réflexes sécurisent un projet engagé maintenant. Faire établir l’étiquette réelle du logement avant travaux, parce que tout le dispositif repose sur elle. Vérifier, en maison individuelle, qu’aucun équipement fossile ne subsiste dans le scénario retenu. Et surveiller la date d’acceptation du devis, seule date opposable pour savoir sous quel régime tombe l’opération.

Ensuite, construire un plan de financement honnête : une seule valorisation des CEE, l’aide de l’Anah si vous passez par le parcours accompagné, et le traitement fiscal qui correspond à votre mode de location. Un rendez-vous gratuit avec un conseiller France Rénov’ permet de faire ce tri sans intermédiaire payant.

Rien dans cette réforme n’exige de confier son bien à un professionnel de la gestion. Un bailleur qui gère seul lit un arrêté, date ses documents et pose les bonnes questions à son artisan : c’est exactement ce que fait un gestionnaire, avec l’avantage de connaître son logement mieux que personne.

Rénovation d’ampleur d’un logement loué : ce qui change au 1er septembre 2026