Le classement “meublé de tourisme”, encadré par le Code du tourisme, est une procédure volontaire permettant à un propriétaire d’obtenir une à cinq étoiles selon le confort, les équipements et les services proposés dans son logement.
Attribué par un organisme agréé sur la base d’une grille de 133 critères, ce classement reste valable cinq ans et confère un label officiel reconnu par les institutions et les plateformes de réservation.
Mais en 2025, l’intérêt du classement s’est considérablement réduit. La fiscalité avantageuse qui l’accompagnait a été revue à la baisse, tandis que les obligations administratives et les coûts se sont renforcés. Voici un tour d’horizon des principaux inconvénients à considérer avant de demander une visite de classement.
Rappel express — ce que change (vraiment) le classement
Le classement “meublé de tourisme” repose sur une évaluation de la qualité du logement selon 133 critères, répartis entre confort, accessibilité, équipements, gestion environnementale et services aux voyageurs.
Cette évaluation est réalisée par un organisme accrédité, qui remet un rapport au propriétaire et déclare la décision à Atout France, l’agence nationale du tourisme.
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Ce classement a trois conséquences principales :
- Il influence la taxe de séjour, calculée selon un barème fixe par étoile.
- Il modifie le régime fiscal applicable en micro-BIC.
- Il officialise le logement comme un hébergement touristique, soumis à des règles d’usage spécifiques (notamment la limite de 90 jours consécutifs par client).
Inconvénient n°1 — Un usage limité : impossible de louer au-delà de 90 jours à un même client
Le classement en meublé de tourisme encadre strictement la nature de l’activité : il s’agit d’un logement destiné à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile.
Le Code du tourisme interdit la location du même meublé à une même personne plus de 90 jours consécutifs par an.
Cette contrainte rend le classement incompatible avec les locations de moyenne durée (entre un et six mois) pourtant très recherchées par les entreprises, stagiaires ou salariés en mission.
Un propriétaire souhaitant capter cette clientèle doit alors basculer vers un bail mobilité ou un bail meublé classique, hors du champ du “meublé de tourisme”.
En pratique, un logement classé ne peut pas servir à une activité mixte de tourisme et de moyen terme sans rompre la cohérence juridique de son statut.
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Inconvénient n°2 — Un avantage fiscal 2025 devenu marginal
Jusqu’en 2024, le classement offrait un avantage fiscal décisif : un abattement forfaitaire de 71 % sur les recettes locatives en micro-BIC, contre 50 % pour un meublé non classé.
Depuis la réforme 2025, cet écart s’est considérablement réduit. L’abattement est désormais de 50 % pour les meublés classés et de 30 % pour les non-classés.
L’intérêt fiscal reste réel, mais modéré :
Exemple — pour 20 000 € de recettes annuelles, l’abattement est de 6 000 € pour un non classé et de 10 000 € pour un classé, soit une différence de 4 000 € de base imposable.
Cette économie doit être comparée aux coûts du classement, à la mise à niveau du logement et à une éventuelle hausse de taxe de séjour. Dans de nombreux cas, le régime réel (déduction des charges et amortissements) reste plus avantageux fiscalement.
Inconvénient n°3 — Une taxe de séjour souvent plus élevée
Le classement influe directement sur le calcul de la taxe de séjour due à la commune.
Les meublés classés paient une taxe fixe par personne et par nuit, dont le montant dépend du nombre d’étoiles.
Les logements non classés, eux, s’acquittent d’un pourcentage du prix de la nuitée, généralement compris entre 1 % et 5 % du tarif HT.
Dans les communes à prix modérés, le barème fixe des meublés classés peut donc s’avérer plus coûteux.
Exemple : pour une nuit à 45 €, un logement non classé soumis à 3 % de taxe de séjour paie 1,35 € par personne. En classé 2★, le tarif forfaitaire est souvent supérieur à 1,50 €.
Sur l’année, cet écart peut dépasser le gain fiscal issu du classement.
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Inconvénient n°4 — Des coûts de classement et de re-classement tous les 5 ans
Obtenir une étoile a un coût.
Le propriétaire doit payer un organisme évaluateur agréé (en général entre 150 et 250 € pour un logement), préparer la visite de contrôle, fournir les justificatifs nécessaires (surface, équipements, sécurité, signalétique, tri sélectif, etc.) et parfois effectuer des mises à niveau pour atteindre la catégorie souhaitée.
Le classement est valable cinq ans.
À son terme, un nouveau contrôle doit être réalisé pour conserver la classification, avec de nouveaux frais et éventuellement de nouveaux travaux.
À long terme, ce cycle quinquennal de re-classement représente un coût récurrent non négligeable, d’autant plus que la grille de critères est régulièrement actualisée par Atout France.
Inconvénient n°5 — Une grille d’évaluation complexe et évolutive
La grille de classement comporte 133 critères, dont certains sont obligatoires et d’autres à points.
Chaque manquement entraîne un risque de rétrogradation : un logement 3★ peut facilement redescendre à 2★ si plusieurs critères de confort ou d’équipement ne sont plus respectés.
Les contrôles portent sur des éléments parfois très détaillés : qualité des luminaires, signalétique interne, performances énergétiques, présence de notices d’appareils ou d’affichages environnementaux.
Une veille constante est donc nécessaire pour maintenir le niveau d’étoiles.
Pour les propriétaires indépendants, cette exigence peut vite devenir chronophage, sans garantie de retour sur investissement équivalent.
Inconvénient n°6 — Un positionnement marketing parfois contre-productif
Sur les plateformes de réservation, afficher une ou deux étoiles peut avoir l’effet inverse de celui recherché.
Un meublé 1★ ou 2★, même impeccable, souffre souvent d’une perception “bas de gamme” face à des logements non classés mais mieux notés par les voyageurs.
Les clients privilégient de plus en plus les avis clients et photos plutôt que la catégorie officielle.
Par ailleurs, le classement oblige à une cohérence stricte entre promesse et prestation : un logement classé doit maintenir un niveau d’équipement et de service conforme à sa catégorie, sous peine de déception et d’avis négatifs.
Inconvénient n°7 — Une stratégie commerciale “mois+” bridée
Le statut de meublé de tourisme n’est pas conçu pour des séjours longs ou récurrents.
Les propriétaires souhaitant cibler les missions professionnelles, formations longues ou étudiants ne peuvent pas dépasser la limite de 90 jours consécutifs pour un même occupant.
Cette restriction rend le classement incompatible avec une stratégie “corporate” ou “long séjour”, de plus en plus plébiscitée dans les zones urbaines.
Les alternatives à envisager sont le bail mobilité ou le bail meublé classique, qui permettent des séjours de plusieurs mois sans rompre la réglementation.
Quand le classement reste intéressant
Malgré ces limites, le classement conserve un intérêt pour certains segments du marché.
Il reste pertinent pour :
- les hébergements haut de gamme (4★ et 5★), où le label renforce la crédibilité et la visibilité internationale ;
- les zones touristiques où le barème fiscal local et la taxe de séjour restent avantageux pour les classés ;
- les propriétaires souhaitant valoriser leur bien dans une optique de revente, le classement pouvant constituer un élément de distinction.
La décision doit toutefois être motivée par une analyse économique complète : coût de la procédure, évolution fiscale, recettes estimées et stratégie commerciale à moyen terme.
Sources :
- Atout France – Classement des meublés de tourisme
- Service-public.fr – Déclaration et obligations des meublés touristiques
- Économie.gouv.fr – Régimes micro-BIC et fiscalité 2025
- Ministère du Tourisme – Barèmes taxe de séjour 2025