Les conclusions de la Cour d’appel administrative de Marseille, fin décembre 2021, sont intéressantes et importantes à connaître pour les bailleurs. Dans un jugement du 30 décembre 2021, celle-ci rappelle, en effet, que pour pouvoir déduire des travaux de rénovation de ses revenus fonciers, il faut, en l’absence de revenus locatifs, démontrer l’intention de louer.
C’est le site Fiscalonline qui fait état de cette intéressante jurisprudence, en ces temps de nombreux travaux initiés par les bailleurs pour se conformer aux exigences des lois Energie Climat de 2019, et Climat et Résilience de 2021.
Résumé de l’affaire
Il y a une dizaine d’années, un couple propriétaire de deux immeubles fait l’objet d’un contrôle fiscal sur pièces. Après celui-ci, l’administration leur notifie un redressement, les assujettissant à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, et de contributions sociales pour les années 2011 et 2012. Ils doivent réintégrer, dans leur revenu imposable, des charges initialement déduites de leurs revenus fonciers car correspondant à des frais engagés pour la rénovation de leurs biens.
L’un des deux immeubles est un ancien hôtel restaurant acheté en 2006 avec l’objectif de le transformer en logements locatifs. Pour cette raison, le couple déduit de ses revenus fonciers des années 2011 et 2012, le montant des frais réglés pour rénover l’immeuble.
Les raisons du redressement fiscal
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Mais l’administration fiscale remet en cause cette déduction pour une double raison :
- les appartements récemment rénovés n’ont pas été mis en location ;
- les contribuables n’ont pas démontré l’intention qu’ils avaient de les mettre en location.
Le couple d’investisseurs conteste et fait appel en réclamant au tribunal administratif de Marseille de supprimer ce redressement fiscal. Par un jugement n° 1607740 du 10 mai 2019, celui-ci ne donne pas suite à cette demande, confirmant leur obligation de s’acquitter des impôts et taxes dus au titre des années 2011 et 2012.
Le couple poursuit son parcours judiciaire, arguant que son intention de louer était bien réelle. Mais, encore une fois, les juges confirment le 1er jugement.
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Le raisonnement des juges
Ceux-ci réfutent les arguments des contribuables affirmant qu’ils ont bien réalisé des actions en vue de la location des biens. Et ils se basent, pour cela, sur trois éléments :
- certes, le couple a bien confié un mandat de gestion à une agence immobilière, mais seuls 4 baux nus ont été signés au titre de la période contrôlée, alors que 24 logements étaient achevés à la fin de l’année 2010, et 34 à la fin de l’année 2011 ;
- le 1er juin 2011, le couple a signé un contrat de location avec leur fille, concernant 11 logements, en contrepartie d’un loyer annuel de 25.000 €. Ce contrat a fait l’objet d’un avenant, un an plus tard, autorisant la location d’appartements meublés et augmentant le loyer annuel à 30.000 €.
- l’extrait du site societe.com faisant référence à la fille du couple d’investisseurs en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pendant l’année 2015, une facture d’achat de meubles datée du 17 décembre 2012, ainsi que des copies de ses déclarations fiscales pour 2013 (année postérieure, donc, aux années litigieuses), ne sont pas suffisants pour prouver que les logements mis à sa disposition devaient être loués en 2011 et 2012 ;
- Le couple ne peut pas prouver le paiement par leur fille du loyer annuel mentionné dans son contrat de location signé le 1er juin 2011.
- Le fait de poser des compteurs électriques individuels et l’obtention de deux prêts pour effectuer des « travaux d’amélioration » à destination de « locatif résidence principale » en 2010, ne suffisent pas à prouver l’intention de louer les appartements après la rénovation de l’immeuble.
La Cour rappelle que l’article 15 du Code Général des Impôts stipule expressément que « les charges liées aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent pas venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. La réserve de jouissance est établie, notamment, par l’accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location. »
Il appartenait donc au couple d’investisseurs d’apporter la preuve qu’il avait fait tout son possible, pendant les années en cause, pour trouver des locataires pour les logements restés vacants, au titre desquels il demandait la déduction de charges foncières. Pour le tribunal administratif de Marseille, ces éléments de diligence pour louer les logements n’ont pas été apportés.
Notre conseil
Les mois et années prochaines vont être riches en travaux de rénovation pour les bailleurs qui souhaitent faire remonter la note de diagnostic de performance énergétique (DPE) de leurs logements locatifs. Rappelons, en effet, qu’à partir du 1er juillet 2023, une partie des logements notés G (les plus énergivores) ne pourront plus être loués. En 2025, ce sera au tour de tous les logements G ; en 2028, de ceux classés F, et en 2034, des biens notés E.
Attention, donc, à bien respecter toutes les conditions rendant légale la déduction de travaux de rénovation de ses revenus fonciers.