Il y aurait entre 2 % et 10 % de surcoût pour vivre à proximité d’une école située dans l’une des 10 plus grandes métropoles françaises… mais une surcote d’environ 35 % dans les villes moyennes ! L’impact serait beaucoup plus mesuré pour les collèges. Détails.
Le cabinet de conseil Wüest Partner France, société indépendante de conseil, expertise et services en immobilier, d’origine suisse, a réalisé une intéressante étude sur l’impact d’une école sur le prix du m² d’un logement, qu’il se situe dans une grande métropole ou dans une ville moyenne.
Le cabinet analyse la variation des prix dans un rayon de 500 m autour des collèges et des lycées, mesurant ainsi la corrélation entre la proximité de ces établissements et les prix des logements (appartements et maisons).
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La proximité d’une école a un impact contrasté dans les 10 plus grandes villes françaises
Que ce soit à Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, ou Toulouse, l’étude met en évidence une corrélation certaine entre le prix des transactions et la proximité d’un lycée. A Nice et Lyon, par exemple, la valeur des transactions est supérieure de 10 % autour des lycées. A Paris, la densité de lycées laisse moins de place aux variations (+ 2 % « seulement »).
En revanche, la proximité avec les collèges n’a pas d’impact significatif dans les 10 plus grandes villes de France. Cela peut s’expliquer par la densité de collèges, élevée dans les grandes villes.
Un impact majeur dans les villes moyennes en fonction de la proximité d’une école
Les données de l’étude révèlent, en revanche, une augmentation des prix au m² de 35 % à proximité des lycées situés dans les villes de plus de 100.000 habitants.
Une corrélation encore plus forte pour les collèges : dans les villes moyennes, le prix moyen au m2 des logements (appartements et maisons) augmente de 25 % si ces derniers sont situés à proximité d’un collège. Cette disparité constatée entre les grandes métropoles et les villes moyennes serait due à la forte densité des collèges dans les grandes villes. Dans ces dernières, l’intérêt à se rapprocher d’un collège serait ainsi limité.
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Enfin dans les villes à faible densité (et donc très étendues, avec les écoles parfois situées très loin de certains quartiers), l’étude dévoile une augmentation des prix au m2 de 38 % lorsque les logements se situent à proximité des collèges et lycées.
La cote des établissements joue aussi
Ce n’est pas le cas partout, mais dans certaines villes, la réputation des écoles compte aussi. A Marseille, par exemple, le prix des transactions est supérieur de 20 % aux alentours des lycées les plus réputés, alors que la proximité d’un lycée de manière générale n’a, elle, qu’un impact de 6 %.
Les quartiers accueillant les écoles sont généralement commerçants
« Les corrélations entre le prix des logements et la proximité des écoles sont toutefois à mettre en perspective avec l’écosystème urbain et les infrastructures qui se construisent autour de ces établissements. En effet, dans les grandes villes, nous avons pu analyser que plus de 40 % des stations de métros, tram et train se situent à moins de 300 m d’une école. A titre d’exemple, dans le 2e arrondissement de Marseille, cela se vérifie pour plus de 80 % des transports. Dans le 3e arrondissement de Lyon, 76 % des commerces sont situés à moins de 300 m des écoles. Et cela se confirme également dans les villes moyennes comme Bayonne, où 87 % des transports sont situés à proximité des écoles » conclut Elise Decourval, de Wüest Partner France.
L’écart de prix entre les biens à proximité de lycées et ceux qui ne le sont pas ne cesse, en tout cas, de progresser au fil des années avec une augmentation de 28 % de l’impact de la proximité des lycées entre 2017 et 2022, soit sur les 6 dernières années.
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Les investisseurs doivent être attentifs à ce paramètre
On ne le répètera jamais assez : lors de l’achat d’un logement locatif, le choix de l’emplacement est primordial. Et la proximité d’écoles est intéressante. Certains grands lycées accueillent des étudiants via des classes préparatoires ou des BTS, ce qui peut impliquer une demande de petits meublés de la part des étudiants. Des logements adaptés à une colocation peuvent aussi être prometteurs d’un bon rendement locatif.
De leur côté, les familles avec enfants, recherchant des logements plus grands loués nus, sont sensibles à l’emplacement des collèges et des lycées. Les quartiers équipés de telles infrastructures publiques sont donc à privilégier. Bien sûr, un calcul est à faire car les prix, eux aussi, grimpent dans ces quartiers…
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