Où investir dans le logement étudiant ? Les grandes villes sont-elles plus intéressantes que les villes moyennes ? Petit tour d’horizon hexagonal du logement étudiant.
Pour choisir dans quelle ville il est préférable d’investir dans un logement étudiant, il faut tenir compte de plusieurs critères :
- le pourcentage d’étudiants dans la population,
- le prix au mètre carré d’un appartement T1 (le type de logement prioritairement recherché par les étudiants),
- le loyer d’un appartement de type T1,
- la rentabilité de l’appartement en question.
Il est également important de tenir compte pour chaque ville du pourcentage de locataires qui occupent le logement privé et sur le taux de vacance des locations. Il est également préférable d’investir dans une ville en pleine dynamique dont les loyers augmentent régulièrement depuis quelques années.
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Loos et les étudiants de Lille
En ce qui concerne la part d’étudiants présents dans la population, le record de France est largement détenu par Loos, une commune située dans le sud de Lille, qui compte environ 23.000 habitants, dont 55% sont des étudiants. Un pourcentage exceptionnel qui s’explique par la présence de nombreuses résidences qui attirent les étudiants de l’ensemble de la métropole lilloise. La commune abrite également le CHU, centre hospitalier universitaire de Lille et le campus où l’on trouve les facultés de l’UFR sciences de la santé et du sport.
A Loos, le prix au mètre carré tourne autour de 2.700 € alors qu’à Lille il grimpe à plus de 4.100 €. Le loyer est inférieur à la métropole voisine (18 €/m² à Loos contre 20 €/m² à Lille), ce qui donne un rendement de l’ordre de 7,8%, plus avantageux que Lille qui ne dépasse pas les 6%.
Les logements étudiants les plus rentables sont à Roubaix
Si l’investisseur recherche la rentabilité pure, il devra se déplacer une quinzaine de kilomètres plus au nord-est de Lille et Loos pour investir un logement étudiant à Roubaix. La ville aux mille cheminées, qui approche des cent-mille habitants, affiche une rentabilité de 9%, record national sur le territoire français. Le mètre carré à l’achat tourne en moyenne autour de 2.300 € et se loue à environ 17,5 €, soit un peu moins cher que Loos mais pour une meilleure rentabilité. Le nombre d’étudiants à Roubaix est toutefois faible puisqu’il représente environ 12 % de la population.
Toutefois, Loos et Roubaix représentent en termes de logement étudiant un meilleur investissement que dans la ville de Lille où tout est bien entendu plus cher avec une rentabilité moyenne.
Dans le Nord, les investisseurs se doivent de jeter un œil sur Arras, à cinquante kilomètres au sud de Lille, où la rentabilité d’un logement étudiant dépasse les 6% pour un mètre carré qui se négocie à 3.100 € et se loue à environ 16 € par mois.
Limoges, Perpignan et Brest en pleine dynamique
Parmi les villes de France qui affichent les taux de rentabilité les plus élevés, Limoges se distingue particulièrement. La préfecture de la Haute-Vienne présente un rapport très proche de celui de Roubaix (8,9% pour 9%). La capitale de la porcelaine compte une population plus importante (plus de 130.000 habitants, dont 15% d’étudiants). Le mètre carré y est moins cher qu’à Roubaix (environ 1900 €) et se loue à 14 € par mois. C’est le moment de s’intéresser de près à la cité limougeaude où les prix augmentent régulièrement depuis quelques années.
La situation est analogue à Perpignan, même si la part d’étudiants dans la population est assez minime (environ 8% d’étudiants pour une population approchant des 120.000 habitants). Investir un logement étudiant dans la préfecture des Pyrénées-Orientales peut apporter une rentabilité de plus de 7%. Le mètre carré coûte 2.500 € à l’achat et se loue environ 15 € par mois.
Il est encore temps, également, d’investir les logements étudiants de Brest. La cité finistérienne a le vent en poupe et connaît une importante hausse des prix (plus de 50% dans les cinq dernières années). Le prix au mètre carré reste toutefois abordable (2.600 €) pour un loyer à 15 €/m². La cité du Ponant compte une importante population étudiante (20%) et ne manque pas d’atouts.
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Les grandes métropoles à la peine
On constate que dans le domaine de l’investissement dans le logement étudiant, les villes moyennes (moins de 200.000 habitants) ont la cote. En plus de celles citées plus haut, il faut également s’intéresser à Nancy, Amiens, Orléans, Rouen, Poitiers et La-Roche-sur-Yon dont la rentabilité tourne autour de 7%.
Parmi les villes plus importantes, Montpellier peut être un bon choix. Ville étudiante par excellence (80.000 étudiants chaque année pour une population d’environ 300.000 âmes), la cité de l’Hérault propose un rendement supérieur à 6%, ce qui la classe devant les autres métropoles que sont Marseille, Toulouse ou Bordeaux. Ces dernières gardent toutefois un pouvoir attractif important, contrairement à Lyon, Nantes et, bien entendu, Paris, qui représentent un investissement peu intéressant sur ce terrain.