Si un logement lui est rendu en mauvais état, le propriétaire est en droit de demander réparation au locataire. Il pourra ainsi retenir tout ou partie du dépôt de garantie, mais également demander le remboursement des travaux et du manque à gagner.
Un des principes de la location d’un logement est que le locataire puisse jouir paisiblement des lieux et de les maintenir dans le meilleur état possible. Lorsque le locataire s’en va, le propriétaire doit retrouver le logement, au minimum, dans l’état où il l’avait laissé lors de la remise des clés. C’est la raison pour laquelle on procède, à l’entrée puis à la sortie du locataire, à un état des lieux.
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De l’intérêt des états des lieux d’entrée et de sortie
L’état des lieux d’entrée fait un point précis sur l’ensemble des éléments qui composent le logement, qu’il s’agisse des murs, des sols, du plafond et des équipements. Le locataire et le propriétaire se mettent d’accord pour définir l’état de chaque élément et signent conjointement le document.
L’état des lieux de sortie reprend le document d’entrée. Les deux parties procèdent au même examen, ce qui permet d’évaluer l’état de dégradation de chaque élément. Celui-ci peut être nul si le locataire a effectué un entretien rigoureux. Certains éléments peuvent être dégradés, soit naturellement par le phénomène d’usure, soit à cause du locataire.
L’article 7C de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est obligé “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement”.
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Que doit payer le locataire en cas de dégradations du logement ?
Lorsque la responsabilité du locataire est engagée dans la dégradation du logement, celui-ci doit en payer les travaux de réparations ou le coût du remplacement. Le propriétaire a la possibilité de retenir la somme correspondante sur le dépôt de garantie. Il devra dans ce cas fournir des justificatifs comme des devis ou des factures liées à ces réparations.
Dans le cas où le coût des dégradations est supérieur au montant du dépôt de garantie, le propriétaire a la possibilité de demander au locataire de rembourser les réparations. Il peut avoir recours à la justice si besoin, en présentant bien entendu les états des lieux ainsi que devis et factures correspondant aux réparations.
Quelle indemnité en cas de manque à gagner ?
Si un nouveau locataire doit occuper le logement immédiatement après le départ du précédent, et que ce dernier a laissé le logement en mauvais état, le propriétaire est obligé d’accorder au nouvel occupant des conditions qui compenseront le mauvais état, notamment en baissant le loyer.
Cette compensation représente bien entendu un manque à gagner pour le propriétaire. Celui-ci peut alors porter l’affaire devant la justice afin de condamner l’ancien locataire à l’indemniser. Cette situation a fait l’objet d’un arrêt de la Cour de cassation le 8 mars 2023.
Quelle limite entre dégradations et vétusté ?
Il convient de rappeler que toutes les dégradations d’un logement ne sont pas obligatoirement imputables au locataire. Celui-ci n’est pas responsable de la vétusté antérieure du logement. La peinture ou la tapisserie par exemple, peuvent être dégradées par le temps sans que le locataire en soit tenu responsable. Celui-ci n’est pas tenu de remettre ces éléments à neuf, à moins qu’une clause du contrat de location ne le demande (et fixe les conditions).
Si le propriétaire demande réparation au locataire par voie de justice, c’est au juge qu’il reviendra de juger de l’état de vétusté du logement et de ce qui incombe au locataire. Il se fiera aux états des lieux d’entrée et de sortie, voire aux constats qu’il aura demandés aux commissaires de justice.
Que risque un locataire qui rend un bien en mauvais état ?
En conclusion, si un locataire est reconnu responsable du mauvais état dans lequel il rend le logement qu’il a occupé, il s’expose :
- à la non-restitution du dépôt de garantie,
- au remboursement de l’ensemble des travaux de réparation,
- à l’indemnisation du manque à gagner du propriétaire sur la future location.