Le dispositif Denormandie qui devait disparaître à la fin de l’année a finalement été prorogé de trois ans. Inclus dans la première partie du budget 2024, l’amendement a été adopté sans vote en première lecture. Peu utilisé, ce dispositif permet pourtant aux investisseurs d’abaisser la facture travaux.
Acheter de l’ancien avec travaux à faire
Si vous souhaitez investir dans un logement locatif ancien nécessitant des travaux de rénovation (et dont le prix est abaissé), c’est le moment de vous intéresser au dispositif fiscal Denormandie. De fait, les professionnels le reconnaissent : de nombreux logements ayant besoin de travaux de rénovation énergétique sont actuellement bradés par leurs propriétaires (des bailleurs, notamment, inquiets des futures interdictions de location) ne souhaitant pas s’engager dans des travaux. Si ces derniers ne vous font pas peur et que vous souhaitez profiter des prix « discount », n’hésitez pas à faire une simulation financière de l’opération avec utilisation du dispositif Denormandie.
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Bien entendu, la valeur du bien et ses potentiels de location et de plus-value doivent d’abord et avant tout être étudiés sérieusement ; la réduction d’impôt Denormandie devant être « la cerise sur le gâteau ».
Les zones Denormandie
Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le logement soit situé dans l’une des communes suivantes :
- une commune située en zone « coeur de ville »;
- une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
- une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important.
Pour savoir si le logement qui vous intéresse est éligible au dispositif Denormandie, faites une simulation sur le site des Pouvoirs publics.
Quels sont les règles du dispositif Denormandie ?
Rappelons les règles de ce dispositif créé en 2019 et destiné à encourager la rénovation de logements anciens.
Concrètement, ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, accordée aux particuliers achetant un logement vide à rénover, dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location, à un loyer plafonné et à des locataires dont les ressources sont aussi plafonnées.
En plus du critère lié à la localisation du logement, évoqué plus haut, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions pour pouvoir en bénéficier :
- Les conditions liées au logement
- le logement concerné doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation ;
- le logement doit être un logement non meublé qui sera loué en tant que résidence principale sur une période de 6, 9 ou 12 ans ;
- une fois le logement rénové, le loyer mensuel (hors charges) ne doit pas dépasser des plafonds. En 2023, en métropole, ils correspondaient à :
- 18,25 €/m²/mois à Paris et dans les communes de la petite couronne (zone A bis) ;
- 13,56 € dans les villes de plus de 250.000 habitants (zone A) ;
- 10,93 € dans les communes de 50.000 à 250.000 habitants (zone B1) ;
- 9,50 € ² dans les communes de moins de 50.000 habitants et les zones rurales (zones B2 et C).
* Pour connaitre les plafonds applicables en Outre-mer, rendez-vous sur le site service-public.fr
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Les conditions liées aux travaux à réaliser
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et doivent correspondre à :
- des travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels) ;
- au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres ;
- la création d’une surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
Important !
- les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition du bien ;
- concernant les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement, il est fortement recommandé de les faire réaliser par un professionnel certifié reconnu garant pour l’environnement (RGE).
- Les conditions liées au locataire du logement
Une fois les travaux réalisés, il est nécessaire de respecter les conditions liées au locataire du logement.
Celui-ci ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser des plafonds réglementaires. Pour connaître à quoi ils correspondent En 2023, reportez-vous à notre actualité Dispositifs Pinel, Denormandie et Loc’Avantages : les plafonds de loyers et de ressources 2023.
Quel est le montant de la réduction d’impôt « Denormandie » ?
Le calcul de la réduction d’impôt « Denormandie » s’opère à partir du prix de revient net du logement, c’est-à-dire le prix du bien + les travaux.
L’avantage fiscal est étalé sur la durée de location. Son montant est calculé en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :
- pour une période de location de 6 ans : la réduction d’impôt s’élève à 12 % du prix du bien ;
- pour une période de location de 9 ans : elle s’élève à 18 % du prix du bien ;
- pour une période de location de 12 ans : elle s’élève à 21 % du prix du bien.
Exemple : l’avantage fiscal se calculant sur le prix total de l’achat (travaux compris), si vous achetez un bien d’un montant de 160.000 €, auquel s’ajoutent des dépenses de rénovation parmi les dépenses éligibles d’un montant de 40 000 €, et que vous louez sur une période de 12 ans, vous bénéficiez d’un avantage fiscal de 42.000 € (21 % de 200.000 €), soit 3.500 € de réduction d’impôt sur le revenu par an.
Bon à savoir !
La réduction d’impôt « Denormandie » est plafonnée à un investissement maximum de 300.000 € (et de 5.500 m2 de surface habitable). Rien ne vous empêche d’acheter un logement plus cher, mais, dans ce cas, la fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de votre réduction d’impôt.