Caution (garant) du locataire : rôle, droits du propriétaire, pièces justificatives, acte de cautionnement

La caution (aussi connue sous le nom de garant) est une personne (physique ou morale) qui s’engage à payer les dettes locatives de votre locataire si celui-ci fait défaut. La caution du locataire peut être simple ou solidaire. Dans tous les cas, un acte de cautionnement doit être signé par les parties concernées.

Quel est le rôle de la caution ?

La caution s’engage à payer les dettes locatives de votre locataire comme les impayés de loyer (charges comprises), les éventuels intérêts dûs par votre locataire pour un paiement tardif de ses dettes locatives, ou encore les éventuels frais de remise en état du logement dégradé.

La caution du locataire peut être une personne physique ou une personne morale. Cette dernière peut, par exemple, être le dispositif CLÉ du Crous pour les étudiants, le FASTT (Fonds d’Action Sociale du Travail Temporaire) pour les intérimaires ou encore la garantie Visale, gérée par Action Logement.

Il existe deux sortes de caution : la caution simple et la caution solidaire.

La caution simple vous autorise à faire appel à la caution uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

La caution solidaire vous autorise à faire appel à la caution dès le 1er impayé de loyer de votre locataire, sans même essayer de recouvrer la dette auprès de celui-ci. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette, vous pouvez directement demander le remboursement de la dette à la caution.

La caution du locataire est tenue de régler d’éventuelles dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location sauf si l’acte de cautionnement spécifie une durée précise.

Les droits du propriétaire concernant la caution

La présentation d’une caution par les locataires n’est pas une obligation légale. Mais un propriétaire-bailleur peut tout à fait exiger une caution à son candidat.

Attention : si vous avez déjà souscrit une assurance loyers impayés privée, vous ne pouvez pas demander à votre locataire un garant sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti. Dans tous les autres cas, garant et assurance ne peuvent être pris en même temps ; c’est l’une ou l’autre.

Vous pouvez demander autant de garant que vous pensez nécessaire puisqu’il n’existe pas, légalement, de nombre maximal.

En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes en droit de demander au garant de votre locataire un certain nombre de documents afin de vous assurer que ce dernier est bien solvable.

Vous pouvez donc refuser un garant si vous estimez, à travers les justificatifs fournis, qu’il n’a pas les ressources nécessaires pour assurer en cas d’impayés de la part du locataire.

Important : vous n’avez pas le droit de refuser une caution au prétexte qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain ou qu’elle n’est pas française comme nous l’expliquons dans notre vidéo ci-dessous :

Procéder à une saisie conservatoire

Sachez que, dans certains cas, vous pouvez opérer une saisie conservatoire à caractère provisoire portant sur les biens mobiliers et immobiliers de la caution, avant que le Tribunal ne se prononce.

Pour recourir à une telle saisie, vous devez toutefois justifier de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance.

Par exemple : vous suspectez le garant de chercher à vendre ses biens afin de ne plus être en capacité de vous rembourser. A noter que les frais occasionnés par une saisie conservatoire sont à la charge de la caution, sauf décision contraire du juge.

Attention : ne procédez pas à une saisie conservatoire à la légère. En effet, la caution peut demander au juge la mainlevée de cette saisie s’il estime qu’elle n’est pas justifiée. Si le juge l’accepte, vous pouvez être condamné à réparer le préjudice causé par cette mesure.

Procéder à une saisie des biens de la caution en dernier recours

Une saisie des biens de la caution peut aussi intervenir, en aval, si la caution ne règle pas la dette du locataire.

Comme dit plus haut, vous êtes, en effet, en droit de demander au Tribunal d’instance une saisie sur ses revenus, ses biens personnels et même son logement (s’il est propriétaire).

Quels justificatifs pouvez-vous demander à une caution ?

Si la caution du locataire est une personne physique (souvent un membre de la famille du locataire), vous pouvez lui demander plusieurs documents permettant de prouver qu’elle est solvable et qu’elle sera bien en capacité, le cas échéant, de remplacer le locataire pour le paiement des loyers.

Le plus sécurisant est de demander des copies, mais de vérifier également les originaux. Ce contrôle n’est pas toujours facile et certains propriétaires se retrouvent parfois avec de faux documents.

Sachez qu’il existe des techniques pour optimiser le contrôle de l’authenticité des documents et que nous décrivons dans notre dossier : « Vérifier le dossier de mes locataires potentiels : vrais ou faux documents ? ».

Les possibilités de contrôle sur les documents présentés par les locataires sont évidemment les mêmes pour les pièces présentées par les cautions.

Les justificatifs que vous êtes en droit de réclamer à la caution du locataire sont les mêmes que ceux pouvant être demander à un candidat locataire, c’est-à-dire :

  • Une pièce d’identité française ou étrangère en cours de validité ;
  • Un justificatif de domicile ;
  • Un justificatif de situation professionnelle ;
  • Un justificatif de ressources.

Nous vous listons en détail l’ensemble des documents pouvant être demandé ou non au garant dans notre dossier : « Dossier de location : les documents à demander à mon locataire, les documents interdits ».

Quelles informations doit contenir un acte de cautionnement ?

Pour que la caution soit valable légalement, la personne se portant garant doit donc signer un acte de cautionnement, sous seing privé (signé directement par la caution et vous, en privé, sans la présence d’un notaire) ou via un acte authentique (en présence d’un notaire, d’un huissier ou d’un officier d’état civil).

Cet acte de cautionnement doit comporter au minimum :

  • l’adresse et l’identité de la caution ;
  • L’identité du locataire et l’adresse du logement loué ;
  • L’adresse et l’identité du propriétaire ;
  • La forme de la caution. Si elle est « solidaire », cela doit être précisé dans l’acte. En l’absence de mention spéciale, la caution est « simple ».
  • La durée du cautionnement qui correspond, normalement, à la durée du bail et de ses renouvellements.
  • La signature du bailleur.

Les informations suivantes doivent impérativement être inscrites à la main par le garant :

  • la nature et l’étendue de l’engagement contracté par la caution,
  • le montant du loyer et des charges à payer mensuellement (inscrit en chiffres et en lettres),
  • les conditions de révision du loyer de la location, si besoin,
  • l’extrait de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui décrit les conditions de résiliation du contrat de location,
  • la signature de la caution.

Les 5 derniers éléments cités doivent obligatoirement être inscrits à la main par le garant.

Vous devrez remettre au garant un exemplaire de l’acte de cautionnement signé par les parties et en garder un. Vous pouvez aussi intégrer cet acte au contrat de location.

Par ailleurs, vous pouvez retrouver dans la vidéo ci-dessous les informations concernant la durée de l’acte de cautionnement.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Synthèse fiscale” (service réservé à nos abonnés).

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