La nouvelle année est riche en évolutions dans le monde immobilier. Fiscales ou réglementaires, les nouveautés vont avoir des impacts pour les bailleurs, les potentiels investisseurs ou les simples détenteurs de biens immobiliers. Tour d’horizon des principaux changements immobiliers… avant de revenir, de façon plus détaillée sur certains d’entre eux, dans de prochaines actualités.
Premier des changements immobiliers : le bail mobilité fera son apparition en février
Un bail de courte durée (1 à 10 mois) est créé pour favoriser le logement des étudiants, des stagiaires, des personnes en formation ou en mission temporaire. Non renouvelable, ce bail est garanti par l’Etat en contrepartie d’un dépôt de garantie non réclamé au locataire. Il permet aux locataires potentiels de bénéficier de la garantie Visale. Nous avions déjà évoqué ce projet de bail mobilité le 27 septembre 2017.
Deuxième des changements immobiliers importants : de nouveaux diagnostics obligatoires et la révision de la définition de « décence »
Désormais, le diagnostic énergétique est obligatoire pour tous les logements loués ayant plus de 15 ans. Il concerne l’état des installations électriques et des installations de gaz. Sur Gérerseul, vous pouvez directement effectuer votre diagnostic grâce à notre partenaire exclusif AlloDiagnostic.
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De même, dorénavant, pour être considéré comme « décent », un logement doit être « protégé contre les infiltrations de parasites ». Cela signifie, entre autres, que ses portes et fenêtres ainsi que ses murs doivent présenter une étanchéité à l’air correcte (Décret du 9 mars 2017 n°2017-312).
Nous reviendrons en détail sur ces deux changements immobiliers importants dans des articles dédiés.
Troisième des changements immobiliers : l’ISF est remplacé par l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière fait son apparition dans le but d’exclure de l’ancien dispositif les valeurs mobilières jugées plus intéressantes pour l’économie par les Pouvoirs Publics. Une idée très discutée qui fait passer les investisseurs immobiliers pour des rentiers ne participant pas au développement économique !!! Totalement faux ! Des stratégies sont à mettre en place pour diminuer l’IFI.
Quatrième des changements immobiliers : les revenus fonciers ne sont pas concernés par la « flat tax »
Un prélèvement forfaitaire unique de 30 % est mis en place par la loi de finances pour 2018. Elle se substitue, pour les placements financiers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sauf si le contribuable juge ce dernier plus favorable. Cette flat tax ne s’applique pas aux revenus fonciers qui restent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La CSG augmente en plus de 1,7 % passant de 15,5 % à 17,2 %.
Les autres taxes sur l’immobilier n’évoluent pas. La résidence principale reste exonérée d’impôt sur la plus-value et les autres biens (investissement locatif, résidence secondaire) bénéficient toujours du même système d’abattement.
Cinquième des changements immobiliers : le dispositif Pinel est prolongé pour 4 ans
Changement immobilier… ou plutôt maintien immobilier : finalement, ce dispositif fiscal attractif pourra être encore utilisé jusqu’à fin 2021. Certes, il a été modifié et ne s’applique plus désormais que dans les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C en sont exclues : pas forcément une mauvaise chose au regard de l’importance d’investir dans des zones au fort potentiel locatif si l’on ne veut pas perdre son avantage fiscal en cas de vacance locative…
Détail du zonage Pinel
- Zone A bis: Paris et ses 29 communes environnantes ;
- Zone A: l’Ile-de-France, La Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération Genevoise ;
- Zone B 1 : La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer) ;
- Zone B 2: Les villes de plus de 50.000 habitants ;
- Zone C: Le reste du territoire.
Sixième des changements immobiliers : la suppression de la taxe d’habitation entre en vigueur
Elle pourrait même être supprimée pour tous, à terme, a annoncé le président fin 2017. En attendant, sa suppression concernera une grande majorité de la population (80 %) et sera étalée sur 3 ans. Nous avions expliqué les règles de calcul dans une précédente actualité de septembre 2017 concernant les règles de l’ exonération de la taxe d’habitation. En 2018, la baisse atteindra 30 % pour les contribuables éligibles.
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Septième des changements immobiliers : l’assurance emprunteur peut être renégociée chaque année
Désormais, un emprunteur immobilier devrait pouvoir changer l’assurance liée à son crédit, pendant toute la durée de son échéancier. En théorie… car en pratique, les banques se battent encore pour que cela ne devienne pas la réalité. Saisi par ces dernières, le Conseil Constitutionnel statuera sur la question le 12 janvier prochain. Nous y reviendrons donc.
A noter un autre changement immobilier lié au crédit : la domiciliation des revenus ne doit plus être exigée par les banques sans contrepartie avérée et inscrite au contrat (baisse du taux par exemple). Dans tous les cas, cette domiciliation des revenus ne peut être exigée pour une durée supérieure à 10 ans.
Huitième des changements immobiliers : le crédit d’impôt pour travaux est maintenu
Auparavant nommé Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), le crédit d’impôt pour travaux est maintenu en 2018. En revanche, il ne concerne plus les portes et les chaudières au fioul. Pour les fenêtres, le montant de la réduction passe de 30 % à 15 % jusqu’au 30 juin. Ensuite, elle est purement et simplement supprimée. A noter qu’en 2019, ce crédit d’impôt sera transformé en prime.
Neuvième des changements immobiliers : la vente de terrains à bâtir est encouragée
Afin de libérer du foncier et inciter les propriétaires à céder leurs terrains constructibles, une série d’abattements fiscaux sur les plus-values de la vente de terrains à bâtir sont effectives dans les zones tendues. Le taux de l’abattement fiscal sur la plus-value varie de 70 % à 85 % selon la destination (logements sociaux ou pas en construction). Nous y reviendrons aussi.
Besoin d’éclaircissements ? Vous voyez d’autres changements vous concernant ? Posez-nous vos questions en commentaires, nous nous ferons un plaisir d’y répondre !
Patrick Chappey – © 2018 Gererseul.com