Caution et rupture d’engagement

Vous avez choisi de sécuriser votre investissement locatif via la signature d’un acte de caution ? Bien. Mais attention, l’engagement est parfois rompu sans que vous l’ayez choisi ou sans que vous en ayez toujours conscience.  

Pour plus de sécurité, nombre de bailleurs choisissent de souscrire une garantie loyers impayés (GLI) ou de signer un acte de cautionnement avec une personne recommandée par le futur locataire.  N’hésitez pas, à ce propos, à lire notre fiche pratique comparant les deux systèmes « caution ou garantie loyers impayés ? »

Dans le cadre d’une caution (qu’elle soit simple ou solidaire), le garant s’engage à prendre en charge les dettes de votre locataire : impayés de loyer et/ou de charges, ou encore frais de remise en état du logement, suite à l’état des lieux de sortie, s’il a subi des dégradations. 

Cet engagement ne joue toutefois pas dans certaines situations… Voici lesquelles :

Lorsque l’acte de cautionnement n’est pas rédigé en bonne et due forme

 

 

D’où l’intérêt de se faire accompagner par un professionnel comme le sont les experts du site Gererseul ! De fait, cet acte doit obligatoirement suivre un process précis, comme l’indique l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ce document doit notamment comporter un certain nombre de mentions, sous peine de nullité :

  • Le montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent dans le contrat de bail nu ou meublé ;
  • la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
  • une mention indiquant clairement que la personne se portant caution a bien compris en quoi consistait son engagement. A noter que depuis la loi ELAN de 2018, l’obligation pour la caution de rédiger ces mentions à la main a été supprimée. La seule signature manuscrite de l’acte est maintenant suffisante.  

Par ailleurs, vous devez remettre à la personne se portant caution un exemplaire du bail. Attention ! Il suffit que l’une de ces formalités ne soit pas respectée pour que la caution ait le droit d’exiger la nullité de son engagement. Portez donc une attention particulière à la forme.

Lorsque la durée de l’engagement a pris fin

 

 

Trop de bailleurs « oublient » que la personne s’étant portée caution a parfois limité dans le temps son engagement. Cette disposition leur revient en mémoire lorsqu’ils en appellent à la caution… alors désengagée de ses responsabilités ! 

Il est donc très important de noter les dates d’effets du cautionnement et de prendre ses dispositions lorsque celui-ci arrive à son terme : nouvelle caution ou GLI. Il est, en effet, tout-à-fait possible de souscrire une assurance loyers impayés en cours de bail

A noter ! Même si la caution s’est engagée pour une durée indéterminée (« pour toute la durée du bail ainsi que ses renouvellements »), elle a le droit de stopper son engagement à tout moment. Il lui suffit de vous envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (avec copie au locataire). Son engagement cesse alors à la fin du bail en cours (initial ou reconduit). Exemple : si la personne s’étant porté caution dénonce son engagement 1 an après le renouvellement du bail initial de 3 ans, elle sera responsable pendant encore 2 ans seulement. 

Lorsque la personne « caution » conteste votre demande

 

 

Comme le locataire, la caution peut tout-à-fait contester votre demande de règlement. Deux cas, en particulier, peuvent se présenter :

  • Elle estime avoir une raison valable de le faire : par exemple, si vous avez augmenté le loyer au-delà du plafond légal et que le locataire refuse de payer cette augmentation… ;
  • La dette est prescrite. Attention à cet aspect ! Vous disposez de 10 ans pour réclamer votre dû. Ensuite, c’est trop tard.

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