En copropriété, le stationnement des véhicules obéit à un cadre juridique précis, défini par la loi du 10 juillet 1965, son décret de 1967, le règlement de copropriété et les normes de sécurité incendie applicables aux parkings collectifs. Entre places privatives, jouissances exclusives et emplacements communs, les droits des copropriétaires varient considérablement.
Ce guide fait le point sur ce que la loi permet, interdit ou encadre : nature des emplacements, autorisations nécessaires pour installer un équipement, règles de vote en assemblée générale et procédures face aux stationnements abusifs.
D’abord, identifier le statut de l’emplacement
Avant toute décision, il faut déterminer le statut juridique de l’emplacement concerné : cette distinction conditionne la possibilité de faire des travaux, de louer la place ou d’exiger le départ d’un véhicule gênant.
1. Partie privative attachée à un lot
Certaines places ou boxes sont des lots privatifs à part entière, mentionnés dans l’acte de propriété. Le propriétaire dispose d’un droit exclusif, mais non absolu : il doit respecter la destination de l’immeuble et les règles de sécurité communes. La dalle, les murs et les réseaux (eau, électricité, ventilation) demeurent des parties communes ; tout percement ou fixation nécessite donc une autorisation d’assemblée générale.
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2. Partie commune à jouissance exclusive
Dans de nombreuses copropriétés, le règlement prévoit des emplacements communs attribués à certains copropriétaires à titre d’usage exclusif. Le droit n’est alors qu’un droit d’usage, non de propriété. Les travaux lourds ou les équipements fixes nécessitent l’accord de la collectivité.
3. Parties communes générales
Enfin, certains parkings demeurent entièrement communs : chacun y stationne librement selon les disponibilités. Tout aménagement (barrière, numérotation, portail, caméra) relève alors d’une décision collective en assemblée générale.
Pour connaître le statut de votre place, il faut consulter :
- l’état descriptif de division ;
- le règlement de copropriété ;
- et, le cas échéant, les plans annexés à votre titre de propriété.
Ces documents précisent les limites du lot et les droits attachés à chaque copropriétaire.
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Usage autorisé et interdits : ce que dit la réglementation
Le parking n’est pas un local de stockage : sa fonction exclusive est le stationnement de véhicules. Cette règle découle à la fois du règlement de copropriété et des normes de sécurité incendie (arrêté du 31 janvier 1986, modifié).
Usage autorisé
Le propriétaire ou l’occupant peut stationner tout véhicule conforme aux dimensions et aux règles internes : respect des marquages, circulation à sens unique, vitesse limitée, absence de nuisances sonores ou olfactives.
Interdits fréquents
Sont strictement prohibés :
- le stockage de matériaux, cartons, pneus, vélos en masse ou produits inflammables ;
- l’aménagement d’un atelier mécanique ou l’usage d’un barbecue ;
- le raccordement électrique sauvage ;
- et l’encombrement des voies pompiers.
Ces pratiques exposent le contrevenant à une mise en demeure du syndic puis, en cas de persistance, à une action judiciaire pour trouble anormal de voisinage.
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Les parkings sont considérés comme des zones à risque d’incendie : tout dépôt prolongé augmente les charges d’assurance et engage la responsabilité du propriétaire.
Modèle d’affiche parking
Règlement intérieur — Parking copropriété
Stationnement réservé aux véhicules automobiles.
Interdiction de stocker des objets, d’effectuer des réparations ou branchements électriques.
Accès pompiers : voies à laisser libres.
Tout contrevenant s’expose à une mise en demeure et aux poursuites prévues par le règlement.
Travaux et équipements sur une place : quelles autorisations ? quelles majorités ?
Tout aménagement, même minime, peut affecter les parties communes : la dalle, les réseaux, la ventilation ou les issues de secours. La loi exige donc que certains travaux soient autorisés en assemblée générale (article 25 ou 24 de la loi de 1965 selon le cas).
Arceau, butée ou anneau anti-stationnement
Sur une place privative, l’installation d’un arceau ancré dans la dalle suppose une autorisation, car la dalle est commune.
Majorité requise : article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
Pièces à joindre à la convocation : plan d’implantation, notice technique, fiche d’entretien.
Cloisonnage ou transformation en box fermé
Le “boxage” d’une place modifie la ventilation et les évacuations incendie. Il nécessite une étude technique préalable et une autorisation d’AG à la même majorité. Les normes de référence (NF P 91-120) imposent des dimensions et une circulation d’air minimale.
La décision doit préciser la répartition des frais, les responsabilités et l’obligation de remise en état si la copropriété l’exige.
Installation d’une borne IRVE (“droit à la prise”)
Depuis la loi Grenelle 2 et la loi Climat et Résilience, tout copropriétaire dispose d’un droit à la prise. Il peut installer à ses frais une borne de recharge pour véhicule électrique, sous réserve d’en informer le syndic.
Le syndic ne peut s’y opposer que pour des motifs légitimes (impossibilité technique ou projet collectif déjà voté).
Les pièces techniques à fournir : schéma de câblage, puissance demandée, plan de raccordement, protections électriques.
Barrière ou portail sur parking commun
Il s’agit de travaux sur parties communes : la décision relève de la majorité de l’article 25 (ou 25-1 en cas de second vote). Le projet doit être accompagné d’un plan de circulation, du devis de maintenance et du dispositif de secours pour les services d’urgence.
Vidéosurveillance
La pose de caméras dans un parking commun requiert une autorisation d’assemblée générale et le respect du RGPD (information visible, durée de conservation limitée, accès restreint). Le syndic doit tenir un registre spécifique.
Vendre ou louer un emplacement : règles et précautions
Vente
Une place de stationnement peut être vendue séparément d’un lot principal si le règlement de copropriété ne l’interdit pas.
Le vendeur doit vérifier :
- la présence éventuelle d’une clause de priorité au profit des autres copropriétaires ;
- les servitudes d’accès nécessaires (rampe, badge, portail).
L’acte notarié mentionnera la numérotation de la place et les tantièmes associés.
Location
Il est possible de louer son emplacement à un tiers, résident ou non, sauf clause contraire du règlement. Le contrat, simple, doit préciser la durée, le loyer, l’accès et les responsabilités.
Les badges et télécommandes sont fournis par le propriétaire, qui reste responsable de leur usage.
En cas de perte de bip ou dégradation, les frais sont supportés par le locataire si cela est prévu au bail.
Stationnement abusif ou véhicule ventouse : quelles procédures ?
Le traitement dépend du caractère public ou privé de l’accès au parking.
Parking ouvert à la circulation publique
Si le parking est accessible sans barrière, les forces de l’ordre peuvent verbaliser ou faire enlever le véhicule sur simple demande du syndic ou d’un copropriétaire.
Le fondement : article L.325-1 du Code de la route (mise en fourrière).
Parking privé fermé
Dans un parking clos réservé aux résidents, aucune mise en fourrière ne peut être ordonnée par la police sans autorisation judiciaire.
La procédure à suivre :
- Constat d’huissier (commissaire de justice) pour prouver l’occupation abusive.
- Mise en demeure en recommandé au titulaire du véhicule.
- Action civile pour obtenir la mainlevée de l’emplacement.
Le syndic ne doit jamais bloquer ou déplacer lui-même le véhicule, sous peine d’engager sa responsabilité.
Bonnes pratiques
L’affichage d’un panneau “Propriété privée – Stationnement réservé”, la pose d’arceaux autorisés et un règlement intérieur clair préviennent la majorité des incidents.
Qui vote quoi ? Récapitulatif des majorités d’AG
| Action | Impact | Majorité requise | Références |
|---|---|---|---|
| Affectation ou réaffectation d’emplacements communs | Changement de répartition d’usage | Majorité renforcée art. 26 | Loi du 10 juillet 1965 |
| Travaux sur parties communes (barrière, éclairage, caméras) | Sécurité / circulation | Art. 25 (ou 25-1) | Décret 1967 |
| Autorisation individuelle d’occuper une partie commune (arceau, câble IRVE) | Convention d’occupation | Art. 25 | Règlement copropriété |
| Installation IRVE individuelle | Droit à la prise | Notification au syndic / absence d’opposition légitime | Loi Climat et Résilience |
| Entretien ou remplacement d’équipements communs existants | Gestion courante | Art. 24 | Décret 1967 |
Check-lists utiles
Installer un équipement
- Identifier le statut de la place.
- Définir le projet (arceau, borne, box).
- Vérifier les impacts sur ventilation et sécurité.
- Préparer plans et notices.
- Soumettre au vote de l’AG.
- Réaliser les travaux après autorisation écrite.
Louer ou vendre une place
- Lire le règlement de copropriété.
- Vérifier la présence d’une clause de priorité.
- Informer le syndic.
- Rédiger l’acte ou le bail.
- Remettre badges et annexes au nouveau titulaire.
Stopper un stationnement abusif
- Afficher un avertissement clair.
- Constater par huissier.
- Envoyer une mise en demeure.
- Saisir le juge si nécessaire.
Cas pratiques
Place privative sur dalle commune : un copropriétaire souhaite poser un arceau ; l’ancrage dans la dalle impose un vote en AG et la signature d’une convention de remise en état.
Boxage d’une place : tout cloisonnage doit préserver ventilation et sécurité incendie.
Location à un non-résident : autorisée sauf clause contraire ; prévoir un bail écrit.
Réattribution annuelle des places communes : vote à la majorité renforcée et gestion transparente des roulements.
Borne IRVE refusée en AG : le copropriétaire peut invoquer son droit à la prise si le refus n’est pas techniquement justifié.
Véhicule extérieur “ventouse” : parking fermé → procédure civile ; parking ouvert → intervention possible de la police.
FAQ
Mon arceau nécessite-t-il un vote ?
Oui, dès qu’il s’ancre dans la dalle commune.
Puis-je transformer ma place en box fermé ?
Oui, sous réserve d’étude incendie et d’autorisation d’AG.
Puis-je louer ma place à un voisin ?
Oui, sauf interdiction expresse du règlement.
Qui paie la réparation du portail ?
Les copropriétaires selon leurs tantièmes ou une clé spéciale prévue.
Comment faire enlever une voiture sur ma place ?
Procédure différente selon qu’il s’agit d’un parking ouvert (police) ou fermé (constat + juge).
Sources
- Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 relatifs à la copropriété — Légifrance.gouv.fr
- Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie dans les parcs de stationnement couverts
- Loi n° 2010-788 Grenelle 2 et loi Climat et Résilience 2021 (droit à la prise)
- Service-Public.fr — Fiches “Travaux en copropriété” et “Stationnement privé”
- ANIL — Dossiers copropriété et IRVE
- DGCCRF — Règles de sécurité et usage des parkings collectifs