En copropriété, le stationnement est une source fréquente de tensions. Entre voisins qui s’approprient les places visiteurs, copropriétaires qui veulent « boxer » leur emplacement, demandes de bornes de recharge électrique et voitures ventouses abandonnées, la matière est dense et les règles parfois complexes.
La mise à jour 2025 de la réglementation clarifie plusieurs points et impose de nouveaux cadres, notamment sur le droit à la prise et les obligations de sécurité incendie. Cet article propose un guide complet, couvrant toutes les situations : les types d’emplacements (privatifs, parties communes, places visiteurs, garages/box), les majorités d’assemblée générale, les travaux et aménagements possibles, les droits et limites du copropriétaire, mais aussi les recours en cas de stationnement abusif.
Vous trouverez ici les textes applicables (loi du 10 juillet 1965, Code de la construction et de l’habitation, Code de la route, arrêté incendie du 31 janvier 1986), des cas pratiques et un pas-à-pas concret pour agir efficacement.
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Les 4 configurations de stationnement en copropriété
Emplacement privatif (lot de copropriété)
Un emplacement privatif est un lot de copropriété à part entière. Il figure dans l’état descriptif de division (EDD), il est mentionné dans l’acte de propriété et il dispose de tantièmes de charges. Le copropriétaire en est propriétaire exclusif et peut l’utiliser librement, dans le respect de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire doit user de ses parties privatives sans porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble. Cela signifie qu’un emplacement de parking ne peut pas être transformé en atelier bruyant, ni en zone de stockage dangereux.
Vérifier la nature privative d’une place suppose de relire son titre de propriété, l’EDD et le règlement de copropriété.
Partie commune à jouissance privative
Certaines copropriétés ont prévu des places matérialisées mais restant juridiquement des parties communes. Dans ce cas, un droit de jouissance exclusive est accordé à un copropriétaire, souvent attaché à son lot d’habitation.
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Ce droit d’usage ne transfère pas la propriété. Toute modification de l’usage ou des conditions de jouissance relève d’une décision en assemblée générale, généralement à une majorité renforcée. Le copropriétaire concerné ne peut pas installer seul des dispositifs (arceau, borne, box) sans autorisation collective.
Parties communes « libres » et places visiteurs
Les places visiteurs appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et sont affectées à un usage collectif. Le règlement de copropriété peut fixer des règles précises : durée de stationnement limitée, système de badge ou même horodateur interne.
Privatiser une place commune en y posant une chaîne ou un plot est interdit sans décision en assemblée générale. Là encore, l’article 9 de la loi de 1965 impose le respect de la destination des parties communes et la non-appropriation par un seul occupant.
Garage ou box fermé
Il existe deux cas. Soit le box est déjà un lot privatif à part entière, auquel cas son usage est similaire à celui d’une place privative. Soit un copropriétaire souhaite transformer une place ouverte en garage fermé : on parle alors de « boxage ». Dans ce cas, les travaux sont soumis à autorisation, car ils affectent la ventilation, la sécurité et parfois l’esthétique des parties communes.
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Textes applicables : ce que dit la loi
Plusieurs textes encadrent le stationnement en copropriété.
- Loi du 10 juillet 1965 :
- Article 8 : le règlement de copropriété définit la destination de l’immeuble et peut prévoir des règles spécifiques sur le stationnement, y compris l’existence de places adaptées aux personnes handicapées.
- Article 8-1 : en cas de vente de lots exclusivement à usage de stationnement, les copropriétaires disposent d’un droit de priorité si le règlement le prévoit.
- Article 9 : les copropriétaires doivent user de leurs parties privatives et communes sans nuire aux autres ni à la destination.
- Articles 24, 25 et 26 : ils déterminent les majorités nécessaires en assemblée générale selon la nature de la décision.
- Code de la construction et de l’habitation (CCH) : articles L111-3-8 et L111-3-9 consacrent le « droit à la prise », permettant à tout occupant de faire installer une borne de recharge électrique à ses frais, sauf motif sérieux d’opposition.
- Code de la route : articles L325-12 et R325-47 permettent la mise en fourrière de véhicules stationnés sans droit sur une propriété privée, sur demande du maître des lieux et par l’intermédiaire d’un officier de police judiciaire.
- Arrêté du 31 janvier 1986 (sécurité incendie) : il fixe des règles strictes pour les parcs de stationnement en sous-sol, notamment sur le boxage et l’interdiction du stockage d’objets inflammables.
Droits et obligations du copropriétaire
Un copropriétaire peut utiliser librement sa place, mais cet usage est borné par la destination. Il n’est pas autorisé à transformer son parking en atelier mécanique, ni à y stocker des meubles ou produits inflammables. Dans les parkings collectifs souterrains, le stockage est généralement interdit par les règles de sécurité incendie.
Le règlement de copropriété peut également interdire certains types de véhicules (camping-cars, utilitaires de grande hauteur) si cela est cohérent avec la destination de l’immeuble.
Votes en assemblée générale : quelle majorité pour quel projet ?
Voici un tableau synthétique des règles de majorité applicables :
| Décision | Article applicable | Majorité requise |
|---|---|---|
| Organisation de l’usage des parties communes (marquage, rotation des visiteurs) | Art. 24 | Majorité simple |
| Travaux affectant parties communes (portail, contrôle d’accès, vidéosurveillance) | Art. 25 | Majorité absolue |
| Attribution de jouissance exclusive d’une partie commune | Art. 26 | Double majorité des 2/3 |
| Aliénation (vente) de parties communes | Art. 26 ou unanimité | Selon impact sur destination |
Travaux et aménagements sur parkings
Fermer une place en box
Le boxage nécessite une autorisation d’assemblée générale (art. 25), ainsi que le respect des normes incendie : parois pleines maçonnées, pas d’entrave à la ventilation ou au désenfumage. Les grillages, rideaux ou panneaux en bois sont interdits.
Arceaux, bornes anti-intrusion, numérotation
Sur une place privative, l’installation est possible si elle ne déborde pas sur les parties communes. En revanche, dès qu’il y a empiètement, un vote en assemblée générale est obligatoire.
Portail, barrière et vidéosurveillance
Ces aménagements, destinés à sécuriser l’accès, doivent être votés à la majorité absolue (art. 25). Ils impliquent un budget collectif et doivent respecter le RGPD lorsqu’ils incluent de la vidéosurveillance.
Bornes de recharge et « droit à la prise »
Depuis 2011, la loi reconnaît un « droit à la prise ». Tout copropriétaire ou locataire disposant d’un emplacement peut installer une borne de recharge pour véhicule électrique à ses frais.
Le syndic doit être notifié. Il peut seulement s’opposer pour des motifs sérieux : impossibilité technique, sécurité ou projet collectif déjà adopté. La convention avec un prestataire est obligatoire si l’installation traverse les parties communes.
Lorsqu’il s’agit d’un projet collectif (colonnes montantes, bornes partagées), il doit être voté en assemblée générale (art. 25). Ce choix permet de bénéficier de subventions et d’un partage des coûts.
Stationnement abusif et voiture ventouse
Le stationnement abusif est un classique : voisin garé sur une place privative, véhicule ventouse abandonné, usage détourné des places visiteurs.
La première étape consiste à constituer une preuve (photos, constat d’huissier, témoignages) et à alerter le syndic. Une mise en demeure peut être adressée au contrevenant.
En cas d’occupation illégale persistante, la procédure de mise en fourrière est possible. Le syndic (pour les communs) ou le propriétaire (pour son lot) peut saisir l’officier de police judiciaire. Seul ce dernier peut ordonner l’enlèvement, sur le fondement de l’article L325-12 du Code de la route. Les frais de fourrière sont à la charge du propriétaire du véhicule.
Louer ou vendre une place
Un copropriétaire peut en principe louer sa place, y compris à un tiers extérieur, sauf restriction prévue par le règlement de copropriété (par exemple une limitation aux seuls résidents).
En cas de vente, si le règlement le prévoit, les copropriétaires disposent d’un droit de priorité (art. 8-1). Le vendeur doit notifier le projet de vente au syndic, qui le transmet. Les copropriétaires ont alors deux mois pour se manifester.
PMR et places adaptées
Les documents d’urbanisme et certains règlements de copropriété imposent que des places adaptées soient prévues dans les parkings collectifs. Elles doivent rester accessibles et leur location est prioritairement réservée aux personnes handicapées résidant dans l’immeuble.
Exemple : un règlement peut prévoir que deux places sur dix sont réservées, et qu’en cas de vacance, elles peuvent être attribuées temporairement à d’autres copropriétaires, mais doivent être restituées à toute demande d’une personne handicapée.
Cas pratiques et FAQ
Mon voisin se gare sur ma place : que faire ?
Constituez une preuve, alertez le syndic, puis saisissez l’OPJ pour mise en fourrière si nécessaire.
Puis-je garer un utilitaire ou un camping-car dans le sous-sol ?
Cela dépend du règlement de copropriété et des hauteurs disponibles. Souvent interdit par les règles incendie et de ventilation.
Ai-je le droit de fermer ma place en box ?
Oui, si l’AG l’autorise et si les travaux respectent l’arrêté incendie.
Qui décide de l’attribution des places communes quand le règlement est muet ?
C’est l’assemblée générale, par modification du règlement (art. 26).
Le syndic peut-il s’opposer à mon projet de borne de recharge ?
Seulement pour motif sérieux et légitime (sécurité, impossibilité technique ou projet collectif déjà en cours).
Checklist express & erreurs à éviter
| À vérifier | À éviter |
|---|---|
| Toujours consulter règlement de copropriété, EDD et PLU | Installer un dispositif sans autorisation |
| Vérifier les normes incendie pour tout projet en sous-sol | Stocker pneus, cartons ou meubles dans les parkings |
| Passer par un vote en AG avant toute modification touchant aux communs | Faire enlever soi-même un véhicule ventouse (illégal) |
Sources
- Loi du 10 juillet 1965 – Statut de la copropriété
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000311336 - Code de la construction et de l’habitation – Droit à la prise (art. L111-3-8 et L111-3-9)
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096 - Code de la route – Procédure de mise en fourrière (art. L325-12 et R325-47)
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074228 - Arrêté du 31 janvier 1986 – Sécurité incendie dans les parcs de stationnement
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000699496 - ANIL – Jurisprudence logement décent et stationnement
https://www.anil.org