« Louer abordable » : le décret est paru au JO

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Le décret précisant les règles du dispositif « Cosse ancien », entré en vigueur le 1er février dernier, a été publié. Ce nouveau dispositif fiscal est appelé à remplacer le « Besson ancien » et le « Borloo ancien ».

Le décret, paru le 7 mai dernier (décret n° 2017-839 et arrêté du 5.5.17 : JO du 7.5.17) et effectif depuis le 8 mai, précise les contours de ce dispositif dont le but est – d’après Emmanuelle Cosse, ex ministre du Logement – de créer 50.000 logements à loyer abordable en 3 ans, en ciblant tout particulièrement les logements vacants.

Le principe est simple : plus le loyer du logement situé dans une ville au marché locatif tendu est abordable, plus la déduction fiscale est élevée. La déduction maximale sur les revenus fonciers peut ainsi représenter 15 % dans les zones les moins tendues, si le loyer n’excède pas 16,83 € / m² ou 70 % dans les zones les plus tendues, si le loyer est plafonné à 11,77 € / m². Le montant de la déduction fiscale peut même atteindre 85 % des loyers si la location se fait par l’intermédiaire d’une agence immobilière sociale ou d’une association agréée (intermédiation locative).

Les zones géographiques sont précisées par l’arrêté du 5 mai 2017 : il s’agit des zones A bis, A, B1, B2 et C telles que définies par l’article R.304-1 du CCH (CGI, ann. IV : nouvel article 01 bis).

Pourcentage de déductions fiscales sur les loyers :

Niveau de loyer Zones A/A bis/B1 Zone B2 Zone C
Intermédiaire 30 % 15 %
Social/très social 70 % 50 %
Intermédiation Locative 85 % 85 % 85 %

Tous les logements non meublés, anciens comme neufs, ouvrent droit à cet avantage, sous conditions : le bailleur doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et s’engager sur une durée minimale de location de 6 ans, et même 9 ans s’il a bénéficié d’une aide pour réaliser des travaux. Cette convention précise le niveau de loyer que le bailleur doit pratiquer ainsi que le plafond de ressources des locataires éligibles. Les dispositions relatives au conventionnement entre l’ANAH et les bailleurs, notamment les clauses-types des conventions passées entre les deux parties sont précisées dans le décret qui vient de paraître. Si vous êtes intéressé, voyez les annexes I à IV du décret…

Si le rendement n’est évidemment pas à son maximum dans un tel dispositif, l’opération peut ne pas être inintéressante pour des propriétaires souhaitant accroître leur patrimoine immobilier. Les déductions fiscales pratiquées sur les revenus fonciers existants peuvent rattraper un peu le manque à gagner. Par ailleurs, la faiblesse du niveau de loyer pratiqué (par rapport au marché) peut inciter les locataires à ne jamais prendre le risque de faire un impayé… A vous de faire vos calculs et de peser avantages et inconvénients…

 

Patrick Chappey – © 2017 Gererseul.com

julien

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