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Dispositifs fiscaux pour l’investissements locatif : le « Cosse » remanié en 2022

dispositif cosse

LE MINISTÈRE DÉLÉGUÉ AU LOGEMENT A PUBLIÉ LES DERNIÈRES INFORMATIONS SUR LE NOUVEAU DISPOSITIF BAPTISÉ « LOC’ AVANTAGES » LE 24 JANVIER 2022, COMME DÉCRIT DANS NOTRE ACTUALITÉ LOC’AVANTAGES REMPLACE LE DISPOSITIF COSSE « LOUER ABORDABLE »

La loi de finances pour 2022 a prolongé le dispositif  Cosse, appelé aussi dispositif « Louer Abordable », jusqu’en 2024. Elle modifie aussi les avantages fiscaux à partir de mars 2022. Détails. 

Le « Cosse » fait partie des dispositifs permettant aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’avantages fiscaux sous conditions. Il sera actif en 2022, parallèlement aux dispositifs Pinel et Denormandie (n’hésitez pas, également, à lire notre fiche Comparatif entre Pinel, Denormandie et Cosse)

Rappelons que le Cosse accorde des avantages fiscaux (réduction d’impôt + charges déductibles) aux propriétaires immobiliers de biens anciens, en contrepartie :

  • d’un engagement de location auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pendant une période de 6 ou de 9 ans ;
  • d’une location à un niveau de loyer inférieur au prix du marché ;
  • d’une location à des locataires aux ressources plafonnées.

 

Boudé, le Cosse devait devenir plus attractif

Pour inciter un plus grand nombre de propriétaires à louer leurs appartements et maisons à un prix abordable, la ministre du logement, Emmanuelle Wargon, a augmenté, pour 2022, les intérêts du dispositif, tout en le simplifiant. 

Conçu en 2016 pour accroître l’offre de logements abordables dans le parc ancien, ce dispositif n’a, en effet, pas séduit un grand nombre d’investisseurs jusqu’à présent. La raison ? Ses plafonds de loyers très bas le rendaient peu intéressant en zones tendues. L’intérêt était, en revanche, important en zones non tendues… Ce mauvais calibrage a conduit à une sous-représentation de son utilisation dans les zones en tension, où les besoins en logements sont pourtant les plus importants. 

Les modifications prises pour 2022 ont pour but de replacer le dispositif dans un contexte attractif.

Comment évolue le dispositif «Cosse » ou «Louer Abordable » ? 

Les évolutions apportées à la version 2022 du dispositif Cosse visent donc à insuffler à celui-ci une nouvelle dynamique. 

L’amendement adopté par la loi de finances 2022 opère d’abord un changement majeur de mécanisme fiscal

En effet, l’investisseur ne va plus bénéficier d’une déduction fiscale sur ses revenus locatifs, mais d’une réduction d’impôt (ou crédit d’impôt, le cas échéant). En ne dépendant ainsi plus du taux marginal d’imposition (TMI), le gain en € devient le même pour tous les bailleurs. Une manière de toucher plus largement les bailleurs dont le taux d’imposition est faible, propriétaires de 33 % du parc locatif privé.

La nouvelle version de Louer abordable ne dépend ensuite plus du zonage A-B-C.

Le nouveau Cosse se base sur les loyers réellement observés dans la commune. La décote du loyer appliqué est fixée par rapport à ce marché local, avec une information accessible en ligne. 

Le crédit d’impôt dépend de la décote consentie : une baisse de 15% du loyer donne lieu à un taux de réduction de 15 % ; – 30 % permet de bénéficier d’un crédit d’impôt de 35 %.

La réduction d’impôt est calculée sur les loyers bruts encaissés chaque année, pendant toute la durée d’application de la convention. Si, à cette date, le contrat de location se poursuit, elle sera maintenue jusqu’au terme du bail en cours. 

A noter qu’en cas de location sous dispositif Cosse d’un logement détenu en indivision ou dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI), chaque indivisaire ou associé bénéficie de la réduction à proportion de ses droits.

D’après certains spécialistes, la nouvelle règle fiscale devrait permettre de compenser la décote de loyer accordée au locataire, et, dans de nombreux cas, d’encaisser même un revenu locatif net d’impôt supérieur à celui perçu en cas de location hors dispositif Cosse.

Le recours à l’intermédiation locative continue à bénéficier d’un avantage supplémentaire, avec une réduction d’impôt maximale pour le segment très social.

En cas de recours à un organisme agréé par l’État qui se charge de la gestion locative (formule dite d’ « intermédiation locative »), la réduction est portée à :

  • 20 % en secteur intermédiaire ;
  • 40 % en secteur social ;
  • 65 % en cas de location en secteur très social.

Attention ! Seules les conventions enregistrées par l’Anah à partir du 1er mars 2022 bénéficieront de ces nouvelles dispositions. Avant cette date, les règles originelles s’appliquent.

Ce qui ne change pas dans le dispositif

Le bailleur ne peut pas louer à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant. Si le logement appartient à une SCI, la location ne peut pas non plus être accordée aux associés ou à leurs proches. 

Si le logement est déjà loué, le propriétaire ne peut se placer sous le dispositif Cosse que lors du renouvellement du bail du locataire en place (si les autres conditions sont respectées, bien sûr), ou lors de la signature d’un nouveau bail avec un autre locataire.

Le logement doit également toujours afficher un niveau de performance énergétique correct (l’arrêté ministériel est attendu pour le Cosse nouvelle version). Jusqu’à fin février, les logements éligibles au Cosse doivent avoir une consommation en énergie primaire (chauffage, eau chaude et refroidissement) inférieure à 331 kWh / m² / an.

Bon à savoir. La loi de finances pour 2022 proroge également :

  • le dispositif Censi-Bouvard (investissement locatif dans une résidence services étudiante ou senior) jusqu’à fin 2022 ;
  • le dispositif Denormandie (investissement locatif dans l’ancien à rénover) jusqu’à fin 2023 ;
  • et le dispositif Pinel « Breton » (investissement locatif dans le neuf ou assimilé) jusqu’à fin 2024.

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