Louer à des étudiants : une bonne idée ?

Très nombreux, en été, à rechercher leur logement de rentrée, les étudiants représentent-ils une bonne clientèle pour les investisseurs immobiliers ? Eléments de réponse.

Petit préambule avant d’aborder cette question de l’intérêt d’avoir des étudiants comme locataires. Actuellement, les étudiants sont surtout cités dans les médias via la polémique sur la baisse annoncée des APL (- 5 € par mois à partir de cet automne)… Celle-ci a engendré un commentaire discutable du député (PS) du Val-d’Oise François Pupponi, dans Le Monde : « on pourrait plafonner les loyers étudiants et cesser d’engraisser les bailleurs privés sans pénaliser les locataires. Ce n’est pas plus difficile que cela. »

Certes. Passons sur l’insultant « engraisser les bailleurs privés » qui rabaisse une nouvelle fois le rôle de ces derniers à amasser de l’argent sans effort. Mais l’idée de vouloir plafonner les loyers étudiants est bizarre… Jusqu’à nouvel ordre, le marché est libre. Si les étudiants bénéficient de loyers plafonnés, qui obligera les bailleurs privés à leur louer leurs biens, si ces plafonds sont trop désavantageux par rapport au marché ?…

Aujourd’hui, cette clientèle d’étudiants a repris ses lettres de noblesse dans le parc privé qui hésitait, il y a encore quelques années, à s’intéresser de trop près à elle. Les maux habituellement reprochés (détérioration des lieux, nuisances pour le voisinage, retards de loyers…) font partie du passé ; les étudiants représentent une clientèle attractive.

De fait, les étudiants présentent plusieurs avantages pour les bailleurs.

D’abord, pour la partie d’entre eux qui souhaitent louer leurs biens meublés, les étudiants représentent évidemment une clientèle importante. Ce type de location permet d’établir des baux courts, d’une période d’un an, ou même de neuf mois, c’est-à-dire le temps d’une année universitaire. En contrepartie, la durée du préavis n’est alors plus que d’un mois. Si le logement est situé dans une zone touristique, la combinaison « bail de 9 mois + location estivale » est intéressante et procure de bons rendements. La location meublée offre, de plus, la possibilité de disposer d’un dépôt de garantie hors charges de 2 mois (au lieu d’un seul pour un bail en nu), permettant, en cas de dégradations constatées, une plus grande marge de manœuvre.

Pour les bailleurs qui souhaitent louer en bail classique, cette clientèle est également intéressante, même si le taux de rotation des locataires est évidemment plus élevé. Un étudiant peut, toutefois, rester plusieurs années dans le logement s’il fait des études longues. De plus en plus d’étudiants signent d’ailleurs un bail classique 3-6-9.

Premier « plus » pour vous, bailleur : cette catégorie de locataires a à cœur d’entretenir de bonnes relations avec le propriétaire pour éviter que, sur les marchés très tendus que sont les agglomérations étudiantes, ils doivent – pour cause d’écart – quitter les lieux et se relancer dans la galère d’une nouvelle recherche…

Côté paiement des loyers, pas de soucis également. Car, la plupart du temps, ses parents se portent garants, quand ils ne signent pas le bail eux-mêmes, réglant les loyers directement. A vous, bien sûr, dans ce cas, de vérifier la solvabilité des parents… Quand l’étudiant paie lui-même, il peut bénéficier de multiples aides et garanties des Pouvoirs Publics. La Caisse d’allocations familiales (CAF) peut, par exemple, alléger le loyer avec l’aide personnalisée au logement (APL) et l’allocation de logement social (ALS). Leur montant dépend des ressources de l’étudiant, pas des garants, et s’élève en moyenne à 177 € pour les non-boursiers et à 224 € pour les boursiers.

Si votre logement est grand, vous pouvez aussi penser à la colocation, avec, pour sécuriser l’opération, la possibilité de faire signer aux colocataires une clause de solidarité pour le paiement du loyer et des charges. Ainsi, si l’un des locataires ne paie pas sa part, les autres signataires doivent la régler. Si un colocataire quitte le logement avant la fin du bail, il reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin de celui-ci.

 

Patrick Chappey – © 2017 Gererseul.com

julien

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