Propriétaire : ce que vous ne pouvez pas interdire à votre locataire

Ai-je le droit d’interdire à mon locataire d’héberger des personnes, de fumer, de détenir un animal de compagnie… ? La plupart du temps, non (la liberté du locataire est grande), mais si ces activités entraînent des dégradations dans le logement ou nuisent à la tranquillité des autres locataires, vous êtes en droit de lui demander une réparation financière en fin de bail ou de lui demander de revoir ses habitudes. Revue détaillée de vos droits et devoirs dans ce domaine.

 

Lorsque vous mettez en location un logement, celui-ci devient le domicile du locataire qui en a la jouissance exclusive : il dispose de droits en compensation de ses obligations tout au long du contrat de location (payer le loyer, garder le logement en bon état, y vivre paisiblement, etc.).

Vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement loué sans obtenir l’autorisation du locataire comme nous vous l’expliquons dans notre dossier : « Droit de visite du propriétaire : les situations possibles ».

Malgré tout, avez-vous le droit de lui interdire de fumer, boire de l’alcool, jouer de la musique ou encore héberger une personne ? Les réponses à toutes ces questions se trouvent ci-dessous.

Puis-je interdire à mon locataire de fumer dans le logement ?

Non, le locataire est chez lui : il a le droit de fumer s’il le souhaite (y compris la pipe ou la chicha) même si cela dérange ses voisins et que ceux-ci n’apprécient pas l’odeur (transitant par des balcons éventuels).

Quant aux dégradations que pourrait causer cette habitude de fumer (parquet ou moquette abîmée par des cigarettes tombées sur le sol, par exemple), elles relèvent de la responsabilité du locataire. Le cas échéant, celui-ci devra remettre en état ces sols avant de quitter les lieux. Si les dégâts étaient toujours là au moment de son départ, vous pourriez par exemple retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour réparer. D’où l’importance de rédiger un état des lieux précis.

Puis-je interdire à mon locataire de boire de l’alcool dans le logement ?

Il est évident que vous n’avez pas le droit d’interdire à votre locataire de boire de l’alcool. Mais si ses excès l’amènent à troubler la quiétude de ses voisins, alors, là, oui, votre responsabilité peut être engagée comme nous vous l’expliquons plus en détail dans notre dossier : « Mon locataire cause des troubles du voisinage : que faire ? ».

Une des obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire est de lui assurer une jouissance paisible du logement loué. Cela signifie que les propriétaires des logements voisins, interpellés par leurs propres locataires excédés, peuvent se retourner contre vous.

Puis-je interdire à mon locataire de jouer de la musique dans le logement ?

Pas question d’interdire à votre locataire de jouer du piano, de la trompette ou de la batterie. Mais, là encore, s’il exagère et qu’il dérange le voisinage – même en pleine journée – vous devrez tout faire pour qu’il revienne à une utilisation « normale » de son instrument, c’est-à-dire sans déranger ses voisins. Il existe d’ailleurs des solutions pour ne pas gêner les voisins comme les casques, les dispositifs pour abaisser le son des instruments, etc. S’il veut jouer très fort, il faut qu’il le fasse dans un lieu adéquat.

En tout état de cause, si vos démarches pour l’inciter à ne plus déranger ses voisins n’aboutissent pas, vous pouvez aller jusqu’à la résiliation du bail (également valable pour les cas de figure évoqués ci-dessus). En effet, le fait que votre locataire gêne ses voisins qui se plaignent, ne faisant donc pas, comme la loi l’exige, un « usage paisible du logement », constitue un « motif légitime et sérieux » de résiliation du bail dont nous détaillons la marche à suivre dans notre dossier : « Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter ».

Mon locataire a-t-il le droit de détenir un animal de compagnie ?

En principe, vous ne pouvez pas interdire à votre locataire de détenir un animal domestique au sein du logement en location.

Toutefois, selon la nature du contrat de location et de la catégorie dans laquelle se classe l’animal en question, vous pourrez mettre votre véto comme nous le décrivons dans notre dossier : « Mon locataire a-t-il le droit d’avoir un animal au sein du logement ? ».

Mon locataire a-t-il le droit d’héberger une personne dans le logement ?

Vous ne pouvez pas interdire à votre locataire d’héberger un parent proche au sein du logement loué.

Néanmoins, s’il ne s’agit pas d’un parent proche, alors votre locataire devra vous demander l’autorisation pour pouvoir héberger la personne concernée dans le logement loué comme nous l’expliquons plus en détail dans notre dossier : « Mon locataire a-t-il le droit d’héberger une personne dans mon logement ? ».

Par ailleurs, si votre locataire demande une contrepartie à la personne qu’il héberge, cela est alors assimilé à de la sous-location.

Mon locataire a-t-il le droit d’installer une antenne ou une parabole ?

Oui, votre locataire a théoriquement le droit d’installer une antenne ou une parabole afin de recevoir les chaînes de télévisions (cas qui se raréfie aujourd’hui avec le câble, la fibre optique et l’ADSL…) qu’il désire.

Il n’a pas besoin de vous demander l’autorisation : il doit simplement vous en avertir au préalable, par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit contenir une description détaillée des travaux à entreprendre et indiquer également la nature du ou les services de radiodiffusion sonore ou de télévision dont la réception sera obtenue à l’aide de cette installation individuelle.

Si vous souhaitez tout de même refuser cette installation, il vous faut saisir le Tribunal d’instance du lieu où est situé le logement loué, dans un délai de 3 mois. C’est ce Tribunal qui statuera sur le bien-fondé de la demande pour autoriser ou non la pose de l’antenne ou de la parabole. Vous pourriez, par exemple refuser une parabole qui défigure le bâtiment, alors que la résidence est équipée du câble.

Attention : si vous ne saisissez pas le Tribunal dans le délai de 3 mois, le droit d’installer l’antenne par votre locataire sera réputé acquis.

Au sein d’une copropriété, le syndic doit, après réception de la demande formulée par votre locataire, convoquer une Assemblée générale afin de statuer sur la demande d’installation de l’antenne individuelle. S’il ne le fait pas ou s’il ne saisit pas le Tribunal d’instance dans le délai de 3 mois, le droit sera également réputé acquis pour votre locataire.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Mes services exclusifs ” puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés).

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