Résiliation de bail par le propriétaire pour travaux : est-ce possible ?

Si certains travaux peuvent tout à fait se faire en présence du locataire, d’autres nécessitent que le logement soit inoccupé. Mais est-ce un motif suffisant pour permettre la résiliation du bail de location par le propriétaire ? Réponse ci-dessous.

Qu’est-ce qu’un congé pour motif légitime et sérieux ?

Si résilier le bail est chose relativement simple pour le locataire, le bailleur, lui, doit avoir une bonne raison pour le faire, comme indiqué dans notre dossier : « Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter ».

Un motif légitime et sérieux peut, par exemple, permettre à un propriétaire-bailleur de résilier le bail de location.

La plupart des bailleurs et des locataires pensent que ces motifs légitimes et sérieux sont systématiquement liés au locataire.

Ex : le locataire ne paie pas son loyer ou encore le locataire provoque des troubles de voisinage.

En réalité, si tel est bien le cas pour la plupart des motifs, il est des situations où le bailleur peut invoquer un motif légitime et sérieux via la double nécessité de réaliser des travaux dans le logement, qui doit impérativement être inoccupé.

La jurisprudence montre ainsi que les tribunaux estiment valable le motif consistant à vouloir valoriser et mieux rentabiliser son bien en y réalisant des travaux lourds de rénovation.

Par exemple, vous pouvez souhaiter modifier la distribution des pièces pour coller mieux à la demande et pouvoir accroître le loyer.

Vous pouvez aussi souhaiter isoler entièrement un immeuble et refaire toute l’électricité afin de diminuer les frais liés à l’énergie.

Ces travaux très importants ne peuvent pas se faire en présence de locataires. C’est pourquoi il vous est possible de résilier le bail.

Prouver la réalité des travaux et leur éligibilité dans la catégorie des motifs valables

Pour que la résiliation du bail soit légale, il vous faut toutefois prouver à votre locataire votre réelle intention d’exécuter les travaux, par tous documents justificatifs.

Exemples :

  • document précisant la nature des travaux,
  • plans d’architecte,
  • permis de construire,
  • déclaration de travaux,
  • autorisation de l’Assemblée Générale de copropriété, etc..

Envoyez-les bien sûr en recommandé avec accusé de réception.

Bien entendu, si vous possédez un immeuble entier dans lequel vous souhaitez faire une rénovation lourde ou que vous souhaitez détruire, vous pouvez invoquer le motif légitime et sérieux pour résilier les baux.

Si le locataire s’oppose à cette résiliation du bail, il peut aller jusqu’au Tribunal. À vous, alors, d’avoir des arguments convaincants pour que le juge vous donne raison. D’où l’intérêt d’avoir constitué pour votre locataire un dossier « en béton ».

Mais une affaire judiciaire n’est jamais gagnée d’avance. Le juge peut comprendre la nécessité des travaux tout en estimant qu’il n’est pas pour autant utile de déloger le locataire. Dans ce cas, le motif légitime et sérieux ne peut plus être invoqué. Le congé est annulé et le locataire peut obtenir des dommages et intérêts pour réparer préjudice subi. 

La jurisprudence est claire : le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier le sérieux du motif (sa réalité) et sa légitimité.

Des travaux peuvent être réalisés en présence du locataire

De fait, des travaux sont régulièrement réalisés en cours de bail. C’est tout à fait possible et légal, à condition de respecter certaines règles décrites dans notre dossier : « Propriétaire : puis-je réaliser des travaux en cours de location ? ».

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