“Qui paie quoi ?” C’est LA question qui déclenche 80 % des litiges en fin de bail. Le locataire prend en charge l’entretien courant et les menues réparations du logement (décret n°87-712 du 26 août 1987). Le bailleur assume le gros entretien, la vétusté, les mises en conformité et les problèmes structurels. La décision repose sur l’état des lieux, la vétusté et les justificatifs.
À retenir (réponse rapide)
Principe : locataire = entretien courant ; bailleur = gros travaux, vétusté, défauts structurels.
Exceptions : vétusté, vice/malfaçon, sinistre/force majeure → bailleur.
Preuves : état des lieux + grille de vétusté + devis/factures.
Méthode : analyser la cause, le périmètre et la nature du travail.
Cadre légal
Réparations locatives : définition
Entretien courant des parties privatives : joints, réglages, petites pièces d’usure, nettoyage/détartrage, débouchage courant, éclairage, VMC, plomberie légère, etc.
Obligations du bailleur
Logement décent, gros travaux, remplacements liés à la vétusté, mises aux normes électricité/gaz/ventilation, réparations structurelles.
Exceptions basculant vers le bailleur
Vétusté, vice de construction, malfaçon, sinistre, force majeure, défaut extérieur non imputable au locataire.
Preuves & répartition
État des lieux d’entrée et sortie + photos datées + grille de vétusté + devis/factures.
Privatif vs commun
Le locataire agit sur le privatif ; tout ce qui touche aux parties communes (réseau, toiture, colonne montante, chaudière collective) relève du bailleur/copropriété.
Logements meublés
Le locataire entretient les équipements fournis (filtres, joints, ampoules). Les pannes dues à la vétusté sont à la charge du bailleur.
La liste des travaux à la charge du locataire (par catégories)
Ouvertures & menuiseries
- Réglage/graissage gonds, paumelles, serrures, verrous
- Remplacement petites quincailleries (poignées, taquets)
- Entretien joints de fenêtres / coulisses / lames de volets
- Vitre cassée par faute du locataire
Murs, plafonds, sols & revêtements
- Bouchage de trous, raccords peinture/papier peint
- Nettoyage/détachage moquettes ; rénovation légère joints
- Refixation plinthes, lames de parquet flottant déclipsées
Électricité & éclairages
- Ampoules, tubes, douilles, piles détecteurs
- Petites réparations : prises/interrupteurs, fusibles divisionnaires
Plomberie & sanitaires
- Joints, siphons, flexibles, mousseurs (entretien/détartrage)
- Chasse d’eau : flotteur, clapet
- Débouchage courant
- Pommeau/flexible douche, abattant WC
Chauffage & eau chaude individuels
- Entretien annuel chaudière individuelle
- Purge radiateurs, petites pièces d’usure
Ventilation & VMC
- Nettoyage bouches d’extraction et entrées d’air
- Remplacement filtres privatifs
Cuisine & électroménager fourni (meublé)
- Filtres de hotte, joints frigo, roulettes paniers LV
- Entretien/détartrage, débouchage siphons
Extérieurs privatifs
- Tonte, taille, désherbage
- Nettoyage terrasse/balcon, évacuation déchets verts
- Dégorgement gouttières basses accessibles
Ce qui n’est pas à la charge du locataire (donc bailleur)
Vétusté & mise en conformité
Remplacement équipements en fin de vie, mises aux normes, sols usés, fenêtres défaillantes.
Vice de construction / malfaçon / sinistre
Infiltrations, fissures, défauts structurels, pannes liées au constructeur, dégâts des eaux, effraction.
Travaux d’amélioration & gros entretien
Isolation, changement système de chauffage, rénovation lourde, parties communes.
Parties communes / équipements collectifs
Chaudière collective, colonnes montantes, VMC collective, toitures.
Cas limites — comment trancher
- Vitre cassée : faute → locataire ; effraction → bailleur/assurance.
- Robinet qui fuit : joint → locataire ; corps usé → bailleur.
- VMC bruyante : nettoyage → locataire ; moteur HS → bailleur.
- Chauffe-eau : entretien mineur → locataire ; remplacement → bailleur.
Liste par pièces
Entrée & séjour
- Poignées, butées, patins de meubles
- Raccords peinture, rebouchage trous
- Prises/interrupteurs, ampoules
- Nettoyage sols, joints silicone légers
Cuisine
- Joints évier/plan de travail
- Siphon, mousseurs, filtres hotte
- Réglages charnières/coulisses
Salle de bains / WC
- Joints silicone, bonde
- Chasse d’eau, flexible douche
- Détartrage, abattant WC
- Débouchage courant
Chambres & rangements
- Tringles, taquets, coulisses tiroirs
- Raccords peinture/papier peint
- Prises/interrupteurs, ampoules
Balcon / terrasse / jardin
- Nettoyage, enlèvement mousses
- Tonte, taille, désherbage
- Nettoyage évacuations accessibles
Cas particuliers & zones grises
- Vitre cassée : locataire sauf effraction.
- Robinet qui fuit : joint → locataire ; robinet usé → bailleur.
- Chauffe-eau : entretien → locataire ; remplacement → bailleur.
- Électricité : ampoules/fusibles → locataire ; mise aux normes → bailleur.
- VMC : nettoyage → locataire ; moteur → bailleur.
- Canalisations bouchées : usage → locataire ; colonne/racines → bailleur.
- Peinture : taches/trous → locataire ; usure normale → bailleur.
Preuves & méthode pour éviter les litiges
État des lieux probant
Photos datées (plans larges + gros plans), relevés compteurs, tests VMC/prises/robinetterie, description précise usure vs dégradation.
Grille de vétusté
Durées de vie + abattements annuels, base pour répartir les coûts équitablement.
Diagnostics & devis
2 devis minimum, constats techniques indiquant la cause.
Traçabilité
Courriels/LRAR, factures d’entretien, preuves d’échanges.
Assurance habitation / bailleur
Bris de glace, dégâts des eaux, sinistres : déclarations rapides + expertises.
Procédure amiable
Mise en demeure → médiation/CDC → juge si besoin.
Check-list de sortie locataire
Nettoyage complet, joints refaits, ampoules remplacées, filtres dégraissés, trous rebouchés, équipements testés.
Erreurs fréquentes
- Tout imputer au locataire sans tenir compte de la vétusté.
- Absence de photos à l’EDL.
- Confondre entretien et mise aux normes.
- Retenues sans justificatifs.
- Mauvaise interprétation des parties communes.
- Pas de grille de vétusté.
FAQ
1) Le locataire doit-il repeindre avant de partir ?
Non sauf dégradations. La vétusté est à la charge du bailleur.
2) Robinet qui fuit : qui paie ?
Joint → locataire ; corps usé → bailleur.
3) Chaudière individuelle : entretien et panne ?
Entretien → locataire ; remplacement → bailleur.
4) VMC bruyante ?
Nettoyage → locataire ; moteur HS → bailleur.
5) Vitre cassée ?
Faute → locataire ; effraction/sinistre → bailleur/assurance.
6) Canalisations bouchées ?
Usage → locataire ; colonne commune → bailleur.
7) Électroménager meublé en panne ?
Petites pièces → locataire ; panne vétusté → bailleur.
8) Volet roulant en panne ?
Entretien lames/coulisses → locataire ; moteur → bailleur.
9) Gouttières / terrasse privative ?
Nettoyage → locataire ; réparation → bailleur.
10) Retenue pour ménage ?
Oui si état sale vs EDL d’entrée + facture.
11) Mise aux normes électrique/gaz ?
Toujours bailleur.
12) Partage de rénovation ?
Possible par accord écrit (avenant).