La question de la VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) dans les logements en location est souvent source de confusion pour les bailleurs comme pour les locataires. Est-elle obligatoire ?
L’installation d’une VMC est-elle vraiment obligatoire en location ? La loi impose avant tout une aération générale et permanente du logement pour garantir une bonne qualité de l’air et prévenir l’humidité. Autrement dit, la ventilation est obligatoire, mais la VMC n’est pas systématiquement exigée si une autre solution conforme (ventilation naturelle ou mécanique équivalente) assure les débits et le renouvellement d’air requis. En pratique, dans le neuf et lors de rénovations lourdes, l’atteinte des performances énergétiques et de confort rend l’installation d’une VMC quasi incontournable, alors que dans l’ancien, la conformité dépend du dispositif existant et de son bon fonctionnement.
Côté responsabilités, le bailleur doit fournir un logement décent, conforme et sûr, et faire réaliser les réparations importantes du système de ventilation. Le locataire prend en charge l’entretien courant (bouches et entrées d’air notamment) pour maintenir l’efficacité du dispositif. Lorsque l’air ne se renouvelle pas correctement – condensation, traces de moisissures, odeurs persistantes – on bascule sur un problème de décence à corriger.
L’essentiel à retenir
- Ventilation obligatoire, VMC pas toujours : la loi impose une aération efficace et continue ; une VMC n’est exigée que si c’est la solution nécessaire pour atteindre cette exigence.
- Ancien vs neuf : dans le neuf (RE 2020) et les rénovations performantes, une solution mécanique type VMC est généralement la voie réaliste pour respecter les objectifs ; dans l’ancien, une ventilation naturelle correctement dimensionnée et entretenue peut rester conforme.
- Décence du logement : humidité anormale, condensation et moisissures sont des signaux d’une ventilation insuffisante que le bailleur doit traiter.
- Répartition des rôles : le bailleur assure la conformité et les réparations lourdes ; le locataire nettoie régulièrement bouches et entrées d’air et laisse l’appareil fonctionner.
- Pièces humides prioritaires : cuisine, salle d’eau et WC doivent bénéficier d’une extraction efficace ; les pièces principales reçoivent l’air neuf via des entrées d’air.
- Contrôle simple : test feuille devant une bouche, inspection des grilles non obstruées, vigilance sur les signes d’humidité ; si doute, mesure des débits par un pro.
- Couper la VMC est une mauvaise idée : cela favorise l’humidité et peut engager la responsabilité en cas de dégradation du logement.
VMC, ventilation et décence : bien distinguer
Ventilation vs VMC : définitions & objectifs
La ventilation est l’obligation d’assurer un renouvellement d’air général et permanent dans le logement (balayage des pièces principales vers les pièces de service) afin d’évacuer humidité et polluants. La VMC (ventilation mécanique contrôlée) n’est qu’une manière d’y parvenir : elle impose mécaniquement des débits d’extraction/insufflation conformes. La question “VMC obligatoire” revient donc à vérifier si le dispositif en place (naturel ou mécanique) atteint réellement les objectifs (qualité d’air, limitation de l’humidité) et les débits réglementaires.
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Les familles de VMC
En simple flux autoréglable, l’extraction est constante et les entrées d’air fixes : c’est robuste, mais peu réactif à l’humidité. En simple flux hygroréglable, les bouches et/ou entrées d’air ajustent le débit selon l’hygrométrie : mieux adapté aux usages réels. En double flux, l’air neuf est insufflé après récupération de chaleur sur l’air extrait : confort et économies, mais coût et entretien supérieurs. Le choix dépend du bâti (ancien/neuf), du niveau d’étanchéité et des objectifs acoustiques/énergétiques.
“Décence du logement” et qualité d’aération
Un logement décent doit permettre une aération suffisante : dispositifs d’ouverture/ventilation en bon état, renouvellement de l’air et évacuation de l’humidité adaptés à un usage normal. Traces de condensation ou moisissures sont des indices d’insuffisance : le bailleur doit alors faire corriger (réparation, réglage, remplacement).
Ce que dit la réglementation (repères clairs)
Aération “générale et permanente” (arrêté du 24/03/1982)
Le texte fondateur fixe le principe de balayage (air neuf par les pièces principales, extraction dans pièces de service) et des exigences de débits à respecter, que la ventilation soit naturelle ou mécanique. Il ne rend pas la VMC obligatoire en tant que telle ; il impose un résultat (renouvellement d’air conforme).
Critère de décence (décret du 30/01/2002)
Le logement doit permettre une aération suffisante et l’évacuation de l’humidité ; à défaut, on sort du cadre de la décence et le bailleur doit mettre en conformité (réparation, amélioration du système de ventilation).
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Neuf (RE 2020) : performance et vérification
En construction neuve, la RE 2020 renforce les exigences de performance énergétique et instaure une vérification des systèmes de ventilation (protocole de contrôle et mesures), rendant de facto une solution mécanique quasi indispensable pour atteindre les objectifs.
Norme d’exécution (NF DTU 68.3)
Référence de mise en œuvre, le DTU 68.3 encadre conception, dimensionnement, pose et mise en service des installations de ventilation en habitation (neuf et existant). S’y conformer sécurise la conformité technique et la durabilité de l’installation.
La VMC est-elle obligatoire ? Réponse par cas
Logements existants sans VMC
En droit, la VMC n’est pas « obligatoire » en soi : ce qui est exigé, c’est une aération générale et permanente assurant un renouvellement d’air suffisant et l’évacuation de l’humidité. Si la ventilation naturelle (entrées d’air en pièces principales + extraction en pièces de service) fonctionne et respecte les débits, le logement peut être conforme sans VMC. À l’inverse, condensation, moisissures ou odeurs persistantes signalent une ventilation insuffisante qui doit être corrigée.
Neuf et rénovations lourdes
En construction neuve, la RE 2020 impose la vérification des systèmes de ventilation (contrôle visuel + mesures aux bouches à la réception). Dans les faits, atteindre les performances et la qualité d’air requises rend quasi incontournable une solution mécanique (VMC simple flux hygro ou double flux) correctement dimensionnée et mise en service selon les règles de l’art.
Par pièces (logique de balayage)
Le texte de référence précise la circulation de l’air : entrées d’air en pièces principales (séjour, chambres) et extraction en pièces de service (cuisine, salle d’eau, WC). C’est ce schéma qui doit être respecté, qu’il s’agisse d’un système naturel ou mécanique.
Obligations bailleur / locataire : qui fait quoi ?
Ce que doit le bailleur
Le bailleur doit livrer un logement décent, avec des dispositifs d’ouverture/ventilation en bon état permettant un renouvellement d’air et une évacuation de l’humidité adaptés à un usage normal. Les réparations importantes, remplacements d’équipements ou mises en conformité qui dépassent l’entretien courant relèvent en principe de sa charge.
Ce que doit le locataire
Le locataire assure l’entretien courant : nettoyage régulier des bouches/entrées d’air, dépoussiérage, et, lorsque c’est prévu, ramonage des conduits de ventilation (annexe du décret sur les réparations locatives). Cela vise à maintenir l’efficacité du dispositif au quotidien.
Charges récupérables (cas des VMC collectives)
Dans un immeuble doté d’une ventilation mécanique collective, certaines dépenses peuvent être récupérées sur le locataire : énergie nécessaire à la ventilation et entretien courant (selon la liste réglementaire des charges). Le bailleur doit pouvoir justifier ces charges (décompte annuel, pièces).
Comment vérifier si la ventilation est conforme ?
Commencez par des vérifications simples et factuelles : test “feuille/papier” devant une bouche d’extraction (l’aspiration doit être nette), contrôle des entrées d’air en pièces principales (non obstruées), observation des signes d’alerte (condensation persistante, peintures qui cloquent, odeurs tenaces). Ces vérifications s’alignent avec le principe d’aération générale et permanente et de balayage posé par l’arrêté du 24 mars 1982 (entrées d’air en pièces principales, extraction en pièces de service, respect de débits).
Si un doute subsiste, faites réaliser un contrôle professionnel : mesure des débits aux bouches et/ou de la pression selon le Protocole Ventilation RE 2020 (contrôle visuel, essais fonctionnels, rapport de vérification), voire un diagnostic type Promevent (méthodologie de vérification des installations en résidentiel). Ces protocoles cadrent la vérification des systèmes (neuf a minima) et objectivent la performance réelle du dispositif.
Enfin, pour une installation mécanique, s’assurer qu’elle est dimensionnée et mise en œuvre selon la NF DTU 68.3 (implantation des bouches, étanchéité du réseau, rejets d’air vers l’extérieur, mise en service). Une installation conforme à la NF DTU est une forte garantie technique que la ventilation atteindra les objectifs de renouvellement d’air et de maîtrise de l’humidité.
Ventilation insuffisante : démarches et recours
Si l’air se renouvelle mal (humidité anormale, moisissures), il s’agit d’un enjeu de décence : le logement doit permettre une aération suffisante et l’évacuation de l’humidité “adaptées aux besoins d’une occupation normale”. Le bailleur a alors l’obligation de mettre en conformité.
- Constituez un dossier : photos des désordres, relevés d’humidité/CO₂, constats, éventuel rapport d’un professionnel (mesure de débits). Cette base factuelle facilitera la suite des démarches. (Références décence : Service-Public/ADIL.)
- Mettez en demeure le bailleur (LRAR) de remédier au défaut de ventilation en citant la décence et l’arrêté du 24/03/1982 (balayage, débits). Laissez un délai raisonnable pour les travaux.
- Saisissez la Commission départementale de conciliation (CDC) si nécessaire : pour un logement non décent, la CDC peut être saisie 2 mois après la mise en demeure restée sans effet. C’est gratuit et peut accélérer une solution amiable.
- Alertez les autorités compétentes en cas de situation dégradée (insalubrité) : mairie/préfecture, services d’hygiène, ARS. Ces services peuvent diligenter un contrôle et enclencher des procédures adaptées.
- Saisissez le juge si le trouble persiste (après ou indépendamment de la CDC selon les cas) pour obtenir injonction de faire, réduction de loyer/indemnisation. Les fiches Service-Public détaillent les voies de recours.
En copropriété (VMC collective), prévenez aussi le syndic : l’entretien ou la mise en conformité peut relever des parties communes (groupe d’extraction, gaines). Les éléments de mise en œuvre et d’entretien sont encadrés par la NF DTU 68.3.
Choisir une solution conforme : quelle VMC pour quel cas ?
Les bons critères de choix
Le “bon” système dépend d’abord du bâti (ancien/neuf, étanchéité à l’air, isolation), de la configuration (cuisine ouverte, salle d’eau sans fenêtre), de l’environnement (bruit extérieur) et du régime de propriété (maison individuelle vs copropriété avec VMC collective). Ajoutez à cela l’accessibilité pour l’entretien, la place disponible (combles/caisson), et le niveau d’exigence en confort thermique.
Simple flux autoréglable
Débits constants via bouches fixes. C’est la solution la plus simple et la plus robuste, bien adaptée aux logements anciens peu étanches. Elle ventile “quoi qu’il arrive”, mais manque de réactivité : en période sèche, elle peut extraire “trop” d’air chaud, avec un petit impact énergétique.
Simple flux hygroréglable
Les entrées d’air et/ou bouches ajustent les débits selon l’humidité intérieure. Mieux calée sur l’usage réel, elle limite les déperditions par rapport à l’autoréglable. Très pertinente en rénovation quand on cherche un équilibre entre performance, coût et simplicité.
Double flux (avec récupération de chaleur)
On extrait l’air vicié et on insuffle de l’air neuf préchauffé par échangeur. Confort (air filtré, pas de sensation de courant froid) et gains énergétiques possibles si le logement est bien étanche et si l’implantation du réseau est soignée. Exige un entretien régulier (filtres) et une vraie rigueur de mise en œuvre ; en copropriété existante, la faisabilité dépend des volumes techniques disponibles.
Cas fréquents
- Salle d’eau sans fenêtre : extraction mécanique indispensable ; simple flux hygro souvent suffisante.
- Cuisine ouverte : attention au dimensionnement des débits et au comportement de la hotte (éviter le conflit avec la VMC).
- Studio/meublé : priorité à une solution simple, silencieuse, avec bouches hygro bien positionnées.
- Copropriété : si VMC collective, respecter le schéma et les pièces communes (groupe/gaine) ; toute modification passe par le syndic.
Points clés de pose (à vérifier)
- Entrées d’air en pièces principales, extraction en pièces de service.
- Rejet à l’extérieur (jamais dans les combles), réseau étanche et correctement équilibré.
- Limiter les longueurs inutiles, soigner les coudes et traversées (pertes de charge, bruit).
- Mise en service avec mesure des débits et repérage des bouches.
Entretien et bonnes pratiques
Ce qui incombe au locataire (entretien courant)
Nettoyer régulièrement bouches d’extraction et entrées d’air (poussières, graisses en cuisine), vérifier qu’aucune grille n’est obstruée, et laisser fonctionner la ventilation en continu. Couper la VMC ou boucher les grilles favorise condensation, moisissures et dégradations.
Ce qui incombe au bailleur / à la copropriété
Assurer le bon état du groupe d’extraction, des gaines et du rejet extérieur ; faire réaliser les interventions qui dépassent l’entretien courant (réparation/remplacement, équilibrage, contrôle professionnel des débits). En copropriété, planifier un contrat d’entretien et conserver les justificatifs.
Un rythme raisonnable
- Chaque mois : coup d’œil visuel (bouches propres, entrées d’air non bouchées).
- Tous les 3–6 mois : nettoyage bouches/grilles ; en cuisine, un peu plus souvent si nécessaire.
- Tous les 3–5 ans (ou selon notice) : contrôle professionnel, mesure des débits, remise à niveau si besoin ; remplacement des filtres sur double flux selon préconisations.
Erreurs à éviter
Boucher une entrée d’air “pour couper le froid”, arrêter la VMC “pour économiser”, raccorder une hotte à extraction sur un conduit commun, poser des filtres non adaptés qui étouffent les débits, déplacer une bouche sans recalibrer l’ensemble. Ces pratiques dérèglent la ventilation et peuvent engager la responsabilité en cas de logement non décent.