La question de la refacturation de la taxe foncière revient régulièrement dans la gestion d’un bail commercial, d’un bail professionnel ou d’un local spécifique comme un parking. Beaucoup de bailleurs s’interrogent : lorsqu’ils refacturent la taxe foncière au locataire, doivent-ils appliquer la TVA ou non ? En 2025, l’administration fiscale maintient une règle simple et cohérente : l’accessoire suit le principal. Autrement dit, si votre loyer est assujetti à la TVA, la taxe foncière refacturée l’est également ; si votre loyer est exonéré, la refacturation se fait hors TVA.
La difficulté vient souvent de la diversité des situations : baux d’habitation, baux commerciaux soumis à option TVA, locaux professionnels, parkings dissociés, ou encore cas particuliers des régimes fiscaux liés aux charges récupérables. Pour éviter les erreurs de facturation, les risques de redressement ou les litiges avec votre locataire, il est essentiel d’appliquer correctement la règle fiscale et de vérifier que le bail autorise bien la refacturation. Ce guide structuré fait le point sur les règles, les cas particuliers, les conditions contractuelles et les exemples chiffrés.
La règle générale : la TVA suit le régime du loyer
En matière immobilière, la refacturation de la taxe foncière n’est jamais considérée comme une prestation autonome. Il s’agit d’une charge accessoire au loyer : elle suit donc le régime fiscal du bail principal. Lorsque le loyer est assujetti à TVA – ce qui est fréquent en baux commerciaux lorsque le bailleur a opté pour ce régime –, la taxe foncière refacturée doit être facturée avec la même TVA.
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Inversement, lorsque le loyer est exonéré, comme c’est le cas dans les locations d’habitation ou dans certains baux professionnels sans option TVA, la refacturation de la taxe foncière se fait hors TVA. Il est donc essentiel d’identifier le régime TVA du bail pour éviter toute incohérence entre le traitement du loyer et celui des charges refacturées.
La séparation en plusieurs lignes sur la facture ne modifie pas le traitement fiscal. Si vous inscrivez la taxe foncière sur une ligne distincte du loyer, cette ligne reste juridiquement et fiscalement « accessoire au loyer ». De plus, le passage à un forfait loyer + charges ne neutralise pas le régime TVA : la globalité suit le statut du loyer.
Habitation : la taxe foncière n’est jamais refacturable
En location d’habitation – qu’il s’agisse d’un bail nu ou meublé à usage de résidence principale –, la taxe foncière n’est pas une charge récupérable. Le bailleur ne peut donc en aucun cas la refacturer au locataire. En revanche, il peut récupérer la TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères), qui fait partie des charges récupérables prévues par les textes, et ce sans TVA puisque le loyer d’habitation est exonéré.
Même si certains bailleurs tentent de refacturer une partie de la taxe foncière via des forfaits de charges ou des avenants, cette pratique est illégale et systématiquement sanctionnée. Le locataire pourrait exiger le remboursement des sommes indûment perçues.
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Cas particulier : les locations en meublé para-hôtelier. Dans ce cas, le régime relève d’une logique de prestation de services avec TVA applicable sur l’hébergement. Pour autant, la taxe foncière n’est généralement pas refacturée comme une charge, car elle ne fait pas partie des prestations fournies au client.
Bail commercial : clause obligatoire et justificatif impératif
En bail commercial, la refacturation de la taxe foncière est autorisée si et seulement si une clause expresse l’inscrit dans la liste des charges supportées par le preneur. Cette clause doit être précise, conforme à la logique de l’« inventaire Pinel » et permettre au locataire d’identifier clairement les postes de charges susceptibles de lui être imputés.
Une fois cette clause établie, le bailleur doit fournir le justificatif de la taxe foncière, généralement l’avis d’imposition. Sans cette pièce, la refacturation est contestable, même si elle est prévue dans le bail. Lorsque le loyer est assujetti à TVA – ce qui est souvent le cas lorsque le bailleur a opté pour la TVA conformément à l’article 260-2° du CGI, la taxe foncière refacturée doit l’être également.
Lorsque le local commercial n’est pas soumis à TVA, la refacturation se fait hors TVA. Les professionnels libéraux soumis à un bail professionnel suivent les mêmes règles : la clause doit exister, le justificatif doit être fourni, et le régime de TVA du loyer s’applique automatiquement à la refacturation.
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Parkings et garages : des régimes différents selon le contexte
Les parkings peuvent être accessoires d’un bail d’habitation ou faire l’objet d’un bail séparé. Loué avec un logement, le parking suit le régime d’exonération. La taxe foncière n’est pas refacturable auprès du locataire, et seul le loyer demeure exigible sans TVA. En revanche, un parking loué séparément est un local soumis à TVA de plein droit. Le loyer et la refacturation éventuelle de la taxe foncière sont alors assujettis au taux normal de 20 %.
Ce point peut créer des complexités pour un bailleur qui dispose de plusieurs lots dans un même immeuble. Si un parking est loué indépendamment d’un logement, le bailleur doit appliquer la TVA pour ce lot, même si le local principal est loué sans TVA. C’est un cas typique dans les immeubles mixtes à usage d’habitation, de bureaux et de parkings.
Dans tous les cas, la refacturation doit rester cohérente : un parking soumis à TVA implique une charge refacturée avec TVA, même si le propriétaire est par ailleurs exonéré pour ses autres biens immobiliers.
Comment facturer correctement la taxe foncière ?
Une facture ou un appel de loyers doit clairement mentionner la taxe foncière refacturée au locataire, avec le traitement TVA adapté. Lorsque la TVA s’applique, la facture doit comporter la base hors taxe, le montant de la TVA et le montant toutes taxes comprises. Cette transparence protège le bailleur en cas de contestation fiscale.
En absence de TVA, la mention « TVA non applicable – exonération alignée sur le loyer » doit apparaître. De plus, la ligne « taxe foncière refacturée » doit être distincte du loyer pour assurer la lisibilité comptable. La bonne pratique consiste à appeler des provisions mensuelles et à effectuer une régularisation annuelle sur présentation de l’avis d’imposition.
Il est également recommandé de ventiler la taxe foncière entre différentes annexes lorsque nécessaire, par exemple lorsqu’un parking ou une cave suit un régime distinct de celui du local principal. Cette ventilation évite les erreurs de refacturation et limite les risques de contrôle fiscal.
Cas particuliers : TEOM, franchise en base, sous-location
La TEOM suit le même principe : elle s’aligne sur le régime TVA du loyer. En habitation, elle est récupérable sans TVA ; en bail commercial assujetti, elle suit la TVA du local. La seule différence est que la TEOM est toujours refacturable, contrairement à la taxe foncière en habitation.
En cas de franchise en base – par exemple pour un bailleur auto-entrepreneur ou une SCI non assujettie –, les mentions obligatoires sur la facture doivent indiquer l’absence de TVA. Cependant, cette franchise n’empêche pas l’application de la règle « l’accessoire suit le principal » : la taxe foncière reste hors TVA tant que le loyer l’est.
Enfin, en sous-location, la refacturation de la taxe foncière suit le régime TVA du sous-loyer. Le sous-locataire doit donc payer la taxe foncière selon le même traitement TVA que celui appliqué par le sous-bailleur, indépendamment du régime fiscal du bail initial.
Exemples concrets pour sécuriser vos facturations
Exemple 1 : bail commercial assujetti à TVA
Loyer mensuel HT : 2 000 € ; TVA 20 % : 400 € ; TTC : 2 400 €
Taxe foncière annuelle : 3 600 € → refacturation mensuelle HT : 300 € + TVA 20 % : 60 €
Total mensuel TTC : 2 760 €
Exemple 2 : bail professionnel non assujetti
Loyer mensuel : 1 500 € (exonéré)
Taxe foncière : 2 400 € → refacturation hors TVA : 200 €
Total à payer : 1 700 €
Exemple 3 : habitation
TF non refacturable ; seule la TEOM est récupérable, sans TVA.
Exemple 4 : parking loué séparément
Loyer HT : 100 € + TVA 20 €
Taxe foncière : 120 € → refacturation HT 10 € + TVA 2 €
Total : 132 €
FAQ – Refacturation de taxe foncière et TVA
La taxe foncière refacturée est-elle toujours soumise à la même TVA que le loyer ? Oui, systématiquement. C’est la règle de l’accessoire.
Peut-on refacturer la taxe foncière en bail d’habitation ? Non, jamais. Seule la TEOM est récupérable.
Quel taux de TVA appliquer en bail commercial ? Le même que le loyer, en général 20 %.
Une clause est-elle obligatoire ? Oui : sans clause écrite, pas de refacturation possible.