Qu’est-ce qu’un loyer non déclaré ? (définition claire)
Un loyer non déclaré correspond à un revenu locatif que le propriétaire n’a pas mentionné dans sa déclaration annuelle. Cela peut concerner une location vide, une location meublée (LMNP/LMP) ou une location saisonnière. L’omission peut être involontaire (oubli, erreur de régime fiscal, confusion sur les charges) ou volontaire, ce qui modifie fortement la sévérité des sanctions appliquées par l’administration fiscale.
Dans une location vide, les loyers doivent être déclarés en revenus fonciers, au régime micro-foncier ou au régime réel.
Dans une location meublée, les loyers – charges comprises – relèvent du micro-BIC ou du régime réel BIC. Une déclaration incomplète (par exemple, ne déclarer que le loyer hors charges en meublé) constitue déjà une sous-déclaration, traitée comme un revenu non déclaré.
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Depuis l’obligation de déclaration d’occupation des logements dans l’espace “Gérer mes biens immobiliers”, les anomalies (logement signalé vacant mais générant des revenus, occupation incohérente, absence de déclaration) facilitent également la détection par le fisc.
Comment l’administration fiscale détecte un loyer non déclaré ?
L’administration utilise aujourd’hui plusieurs sources pour repérer les loyers dissimulés ou mal déclarés. Ces contrôles ne sont pas systématiques, mais les croisements de données automatisés rendent la détection de plus en plus simple.
L’administration peut identifier une anomalie grâce à :
• Le croisement des déclarations fiscales : incohérences entre les revenus déclarés, les charges déduites, les données cadastrales ou les déclarations de revenus d’activité (LMNP).
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• La déclaration d’occupation obligatoire : depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer qui occupe chaque logement. Un logement signalé vacant mais apparaissant dans d’autres fichiers peut déclencher une demande d’informations.
• Les données des plateformes de location saisonnière : les plateformes transmettent automatiquement les revenus perçus à l’administration fiscale. Une absence totale de revenus déclarés malgré une activité saisonnière visible entraîne souvent un contrôle.
• Le fichier immobilier et les données notariales : l’inscription d’un bien à usage d’habitation déclenche des vérifications lorsque le contribuable ne déclare aucun revenu locatif alors que l’usage déclaré du bien est incompatible avec sa non-occupation.
• Les anomalies en LMNP : absence de numéro SIRET, dépassement des plafonds du micro-BIC, absence de compte bancaire dédié au-delà de 10 000 € perçus deux années consécutives, ou charges déduites sans immatriculation.
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Dans de nombreux cas, le fisc commence par une simple demande d’éclaircissements, qui peut ensuite mener à une reconstitution des loyers et à un redressement fiscal si les explications fournies ne sont pas suffisantes.
Redressement fiscal : comment cela se passe ? (procédure)
Lorsqu’un loyer n’a pas été déclaré, l’administration fiscale suit une procédure progressive. Elle commence souvent par une demande d’informations, puis, selon les réponses apportées, peut aller jusqu’à une vérification détaillée et à une notification de redressement. Les étapes décrites ici sont générales et ne constituent pas un avis juridique personnalisé.
Le processus débute le plus souvent par un courrier de la DGFiP signalant une incohérence : logements déclarés comme vacants, absence de revenus fonciers, activités LMNP sans SIRET, ou données transmises par une plateforme de location. Le propriétaire doit répondre aux questions et fournir, si nécessaire, des copies du bail, de l’état locatif ou des relevés bancaires permettant de confirmer les loyers perçus.
Si les explications ne suffisent pas, l’administration procède à une reconstitution des revenus locatifs : total des loyers perçus, charges comprises en meublé, ou évaluation à partir des quittances, extraits bancaires ou déclarations de plateformes. Cette reconstitution sert de base au calcul du rappel d’impôt.
Lorsque le redressement est confirmé, le propriétaire reçoit une proposition de rectification indiquant les montants réintégrés, les intérêts de retard, les majorations et les éventuelles amendes. Le bailleur dispose alors d’un délai légal pour répondre. À défaut de réponse, l’administration peut appliquer une taxation d’office, avec des pénalités beaucoup plus élevées.
Calcul du redressement : impôt, intérêts, majorations (méthode + exemples)
Le redressement fiscal repose sur trois éléments :
Le rappel d’impôt sur les loyers non déclarés.
Les intérêts de retard, calculés au taux légal.
Les majorations, qui dépendent de la bonne ou mauvaise foi du propriétaire.
La base du redressement correspond au total des loyers non déclarés, charges comprises en meublé, auquel s’applique l’impôt selon le régime fiscal du bailleur (revenus fonciers ou BIC). Les loyers impayés ne sont pas imposables, tant qu’ils n’ont pas été effectivement encaissés.
Les intérêts de retard s’élèvent généralement à 1,2 % par an si le propriétaire corrige de lui-même, et à 2,4 % par an lorsque l’administration détecte l’oubli. Ils courent à partir de la date à laquelle l’impôt aurait dû être payé.
Les majorations dépendent de la situation :
— 10 % en cas d’oubli involontaire ;
— 40 % en cas de manquement délibéré ;
— 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ;
— 100 % en cas de taxation d’office, lorsque le contribuable ne répond pas aux demandes.
Mini-calculateur (méthode)
Montant du redressement = (Impôt dû sur les loyers non déclarés) + (Intérêts de retard) + (Majoration applicable).
Exemple 1 : un bailleur oublie 8 400 € de loyers (700 €/mois). Il se régularise spontanément. Intérêts : environ 1,2 %. Majoration : 10 %. Le coût total reste limité à quelques centaines d’euros.
Exemple 2 : un bailleur meublé encaisse 24 000 € sur deux ans sans rien déclarer. Contrôle fiscal → intérêts majorés à 2,4 %, et 40 % de majoration pour manquement délibéré. Le montant final dépasse largement l’impôt initialement dû.
Sanctions fiscales : les pénalités en cas de loyer non déclaré
Les sanctions appliquées en cas de loyers non déclarés varient selon la nature du manquement. L’administration distingue l’oubli involontaire, le manquement délibéré et la fraude, chaque situation entraînant des majorations et des intérêts différents.
Cas d’oubli involontaire
Lorsque le propriétaire corrige sa situation après avoir constaté un oubli ou une erreur, l’administration applique une majoration de 10 % et les intérêts de retard.
Cas de manquement délibéré
La majoration passe à 40 % lorsque la sous-déclaration est consciente ou répétée.
Cas de manœuvres frauduleuses
La majoration atteint 80 % lorsque la dissimulation est volontaire.
Taxation d’office
En cas d’absence de réponse, la majoration peut atteindre 100 %.
Délais de prescription du fisc
Dans la majorité des situations, le délai de reprise est de 3 ans.
En cas de fraude ou de dissimulation volontaire, ce délai peut être porté à 10 ans.
FAQ – Redressement fiscal & loyers non déclarés
Est-il possible de louer un logement sans déclarer les loyers ?
Non. Tous les loyers doivent être déclarés.
Le fisc peut-il détecter un loyer non déclaré sans contrôle sur place ?
Oui, via les croisements automatisés.
Que se passe-t-il en cas de régularisation spontanée ?
Les pénalités sont réduites.
Les loyers impayés sont-ils imposables ?
Non, tant qu’ils ne sont pas encaissés.