Une charte pour gérer les reports ou annulations de loyers commerciaux entre le 17 mars et le 30 septembre 2020

Le ministère de l’économie et des finances a présenté, le 3 juin dernier, la charte concrétisant les conclusions des travaux de médiation entre bailleurs et locataires commerçants et conduits par Jeanne-Marie Prost, chargée de la mission de médiation sur les loyers commerciaux.

Cette charte qui a reçu l’adhésion des fédérations de bailleurs commerciaux et de commerçants encadre les reports et annulations de loyers entre le 17 mars et le 30 septembre 2020. Elle permet aux commerçants et aux bailleurs de se référer à un accord cadre commun et à des règles de bonne conduite pour leurs discussions de gré à gré.

Conseils sur les reports de loyers…

Rappelons qu’afin d’accompagner les entreprises face aux conséquences de la crise sanitaire, les petites entreprises, éligibles au fonds de solidarité (voir encadré) créé par l’ordonnance du 25 mars 2020 bénéficient de droit du report du paiement des loyers, mais également des factures d’eau, d’électricité et de gaz.

Pour les TPE et PME appartenant à l’un des secteurs dont l’activité a été interrompue par arrêté, ces mesures de report s’appliquent automatiquement.

Dans la charte, les bailleurs acceptent ainsi de reporter 3 mois de loyers pour les commerçants qui en ont besoin, quelle que soit la taille de leur entreprise. 

Le bailleur et son commerçant devront s’accorder avant le 30 juin sur le règlement des sommes reportées et l’échéancier de remboursement, qui pourra s’étendre au-delà du 30 septembre si la situation du commerçant le justifie. 

Les locataires bénéficiaires du fonds de solidarité

Il s’agit des personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) ou morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) exerçant une activité économique et remplissant les conditions suivantes :

l’effectif doit être < ou = à 10 salariés ;

l’activité doit avoir débuté avant le 1er février 2020 ;

le chiffre d’affaires HT lors du dernier exercice doit être < à un million d’euros, ou à  83.333 € pour les activités plus récentes ;

l’entreprise ne doit pas être en liquidation judiciaire ;

elle doit avoir reçu une interdiction administrative d’accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020, ou avoir subi une perte de chiffre d’affaires > à 50 % (initialement 70 %) pendant cette période par rapport à l’année précédente.

… mais aussi les annulations accordées

Pour rappel, le 17 avril, les principales fédérations de bailleurs avaient appelé leurs adhérents à annuler 3 mois de loyers pour les TPE contraintes de fermer leurs portes pour cause de confinement.

La nouvelle charte prévoit que les annulations seront examinées au cours de rendez-vous organisés entre le 1er juin et le 1er octobre, de gré à gré et sur la base des critères de chiffre d’affaires et des difficultés de trésorerie du commerçant. 

Ces annulations devront être accordées sans contrepartie pour les locataires les plus fragiles, et avec des contreparties possibles pour les autres locataires. 

La charte indique que le total des annulations accordées par bailleur pourra aller jusqu’à 50 % des 3 mois de loyers qu’il aura reportés pour l’ensemble de ses locataires. Dans les discussions de gré à gré, entre un bailleur et un commerçant, le locataire pourra obtenir plus ou moins que les 50 % d’annulation de loyers préconisés, en fonction de ses difficultés. 

La charte prévoit enfin le recours, à la demande des parties, à des modes non contentieux de règlement : médiation des entreprises et commissions départementales de conciliation des baux commerciaux.

N’hésitez pas à interroger vos fédérations de bailleurs à ce propos. 

A noter ! La loi de finance rectificative pour 2020 autorise les bailleurs à ne pas faire entrer les abandons de loyers dans l’assiette du revenu imposable, comme décrit dans une précédente actualité.

Avis aux bailleurs ! Incitation à l’abandon de loyers

La loi de finance rectificative pour 2020 autorise les bailleurs à ne pas faire entrer les abandons de loyers dans l’assiette du revenu imposable, ce qui est fiscalement obligatoire en temps normal. Elle autorise par ailleurs les bailleurs à déduire intégralement les charges correspondant aux loyers abandonnés.

A noter : ne pas confondre abandon de loyers et loyers impayés, ces derniers ne rentrent jamais dans l’assiette imposable.

L’après Covid 19 ? Il est fort à parier que les tribunaux vont avoir à se prononcer sur les demandes d’annulation de loyers sur fondement de force majeure liées à l’état d’urgence sanitaire mais aussi à examiner des dossiers traitant des demandes de renouvellement avec révision à la baisse, le loyer n ‘étant plus en adéquation avec la valeur locative des locaux (le Covid 19 ayant sévi entretemps !). Surveillons donc de près… En attendant, le report et l’étalement sont possibles sans pénalités. Et la bonne intelligence économique devrait inciter bailleurs et locataires à s’entendre.

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