Un logement vide coûte cher. En plus des charges courantes et du manque de loyers, la taxe foncière reste due, même en l’absence de locataire.
Pour les propriétaires-bailleurs, cette situation est souvent source d’incompréhension et de frustration. Pourtant, dans certains cas précis, une exonération partielle ou totale est possible. Encore faut-il remplir les conditions, connaître les délais, et savoir prouver la vacance. Explications détaillées.
Logement vacant : dans quels cas obtenir une exonération de taxe foncière ?
L’article 1389 du Code général des impôts (CGI) prévoit qu’un propriétaire peut obtenir un dégrèvement de taxe foncière lorsque son bien est inoccupé pendant une certaine période et que cette vacance est indépendante de sa volonté.
Contrairement à ce que pensent de nombreux bailleurs, la taxe foncière reste exigible même en l’absence de revenus locatifs. Il ne suffit donc pas que le logement soit vide pour prétendre à une exonération.
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Il faut distinguer clairement le logement vacant (involontairement inoccupé) de la résidence secondaire ou du logement gardé vide par choix : seuls les premiers peuvent donner droit à un dégrèvement.
Les trois conditions cumulatives à respecter
Pour obtenir une exonération, trois conditions doivent être remplies en même temps :
La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire. Cela signifie que le bien doit être resté vide malgré la recherche active d’un locataire, ou du fait de travaux, d’une procédure judiciaire, ou de circonstances extérieures.
La vacance doit durer au moins trois mois consécutifs au cours d’une même année civile. Une vacance de deux mois ou de trois mois non consécutifs ne suffit pas.
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La vacance doit concerner l’intégralité du bien imposé, ou une partie du bien susceptible d’être louée séparément. Par exemple, dans un immeuble divisé en lots, un seul logement vacant peut être pris en compte s’il est autonome fiscalement.
Vacance indépendante de votre volonté : que dit la loi ?
Selon la jurisprudence du Conseil d’État (arrêt du 21 mars 2016), le caractère involontaire de la vacance s’apprécie au cas par cas.
Sont considérées comme indépendantes de la volonté du bailleur les situations suivantes : travaux indispensables, dégâts des eaux, problèmes de conformité technique, ou absence de locataire malgré des annonces publiées.
En revanche, un propriétaire qui choisit volontairement de ne pas relouer immédiatement après un départ, ou qui garde le bien vide en vue d’une revente, ne pourra pas bénéficier de l’exonération.
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Il est donc essentiel de documenter votre volonté de relouer, dès le début de la vacance.
Quelles preuves fournir pour justifier la vacance de votre logement ?
Pour appuyer votre demande de dégrèvement, vous devez réunir des preuves solides, couvrant toute la période de vacance. Voici un tableau récapitulatif des documents les plus utiles :
Comment calculer le montant de votre exonération ?
L’exonération se calcule au prorata du nombre de mois complets de vacance. Le fisc applique un dégrèvement par douzième entier, ce qui signifie qu’un seul jour d’occupation dans un mois rend ce mois non exonérable.
Le dégrèvement s’applique sur la taxe foncière proprement dite, mais aussi sur la TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères) si le logement n’a produit aucun déchet.
Exemple de calcul pratique
Prenons l’exemple d’un logement dont la taxe foncière annuelle est de 1 200 €, dont 200 € de TEOM.
Si le logement est resté vide de janvier à mai inclus, soit 5 mois complets, le dégrèvement portera sur 5/12e de la taxe foncière, soit :
- Taxe foncière nette : 1 000 € → dégrèvement = 1 000 € × 5/12 = 416,67 €
- TEOM : 200 € → si le logement est resté inutilisé, exonération possible = 83,33 €
Montant total de l’exonération possible : 500 € environ
Démarches pour demander l’exonération : mode d’emploi
La demande de dégrèvement se fait auprès du centre des finances publiques dont dépend le bien, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la vacance.
La procédure peut être engagée :
- par courrier recommandé avec accusé de réception
- en ligne via votre espace personnel sur impots.gouv.fr
- en prenant rendez-vous directement au guichet ou par téléphone
Il est fortement recommandé de rédiger un courrier clair et argumenté, accompagné de l’ensemble des pièces justificatives mentionnées plus haut.
Rédiger votre demande d’exonération
Votre lettre de demande doit inclure les éléments suivants :
- vos coordonnées complètes
- l’adresse du logement concerné
- la période exacte de vacance
- les circonstances expliquant la vacance
- la liste des justificatifs joints
Pour vous simplifier la tâche, GérerSeul met à disposition un modèle de lettre prêt à l’emploi, téléchargeable dans notre boutique de documents.
Délais à respecter impérativement
Le délai maximal pour adresser votre demande est le 31 décembre de l’année suivant celle de la vacance.
Un logement resté vide en 2024 doit faire l’objet d’une demande de dégrèvement au plus tard le 31 décembre 2025.
En cas de dépassement, votre demande sera automatiquement rejetée. C’est pourquoi il est vivement conseillé de prendre date dès le départ, en envoyant un courrier préventif à l’administration. Un envoi en recommandé reste la meilleure garantie.
Attention aux autres taxes sur les logements vacants
Le dégrèvement de la taxe foncière ne vous exonère pas nécessairement d’autres taxes spécifiques liées à la vacance.
Taxe sur les logements vacants (TLV)
Applicable dans les zones dites “tendues” (zone A, A bis, B1), la TLV s’applique aux logements vacants depuis plus d’un an.
Son taux est de 17 % la première année, puis 34 % les années suivantes. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien.
Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
En dehors des zones TLV, certaines communes peuvent instaurer une taxe d’habitation spécifique pour les logements vacants depuis plus de deux ans.
Son taux varie selon la commune et est également calculé sur la base cadastrale. Il s’ajoute à la taxe foncière si l’exonération n’a pas été accordée.
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- constituer votre dossier de demande
- vérifier l’éligibilité de votre situation
- rédiger vos courriers et suivre vos échéances
Rendez-vous dans votre espace adhérent pour contacter un conseiller dédié.
L’exonération de taxe foncière en cas de vacance est un droit encadré, souvent ignoré ou sous-utilisé par les propriétaires-bailleurs. À condition de respecter les délais, de documenter précisément la vacance et d’agir rapidement, vous pouvez réduire significativement vos charges en période sans locataire.
Avec les bons outils, les bons réflexes, et l’aide de partenaires experts comme GérerSeul, cette démarche devient une simple formalité administrative au service de votre rentabilité.