Dernière jurisprudence immobilière liée à la surface habitable

La Cour de cassation de Paris a récemment statué sur une problématique de décence d’un logement, et particulièrement sur la surface ou le volume habitable.

Drôle d’histoire que cette affaire plaidée devant les tribunaux parisiens. Un bailleur propriétaire d’une chambre de bonne dans le 7ème arrondissement arguait que la résiliation du bail de sa locataire était valable, compte tenu du caractère indécent du logement loué, d’une surface de 7,5 m², alors que 9 m² sont obligatoires. Pas ordinaire de voir un bailleur invoquer son propre irrespect de la loi pour faire appliquer la loi !

Rappelons les faits : en septembre 2010, ce bailleur loue une chambre de bonne meublée (avec un bail renouvelable chaque année) à une locataire. Le logement comprend un lit, une table, une chaise et un chauffe-eau électrique. En 2014, ce propriétaire décède et son héritier envoie, en juin 2015, un congé pour vente à la locataire… qui refuse de quitter les lieux en demandant une requalification de son bail meublé en bail classique 3/6/9. De fait, le logement ne remplit pas les conditions légales concernant le mobilier obligatoire. Le tribunal d’instance de Paris lui donne raison et condamne même le bailleur à lui verser des dommages intérêts (5.500 €). Le bailleur fait appel, arguant que son bien ne peut voir le bail requalifié, compte tenu du fait qu’il ne respecte pas les critères de décence et est donc interdit à la location : sa surface est inférieure aux 9 m² légaux. Il ajoute qu’ayant hérité du bail, il n’est pas responsable de l’indécence du logement loué. La cour d’appel de Paris suit sa demande et autorise la résiliation du bail avec expulsion si nécessaire.

Mais l’histoire ne s’arrête pas là !

La légalité à louer un logement se vérifie aussi en volume !

La locataire saisit la Cour de cassation sur la question de la surface habitable, indiquant que le volume n’a pas été pris en compte. Calculé, celui-ci se révèle supérieur au volume habitable, soit au moins égal à 20 mètres cubes. De fait, pour pouvoir être loué, un logement doit comporter une pièce principale mesurant au minimum 9 m² ou bénéficiant d’un volume habitable d’au minimum 20 m3.
Une surface inférieure à 9 m², mais un volume supérieur à 20 m3, sont souvent constatés dans les chambres situées sous les combles. En effet, le calcul de la surface ne peut prendre en compte une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m, mais en termes de volume, il peut tenir compte des surfaces ayant une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum.

Conclusion de l’affaire : la Cour de cassation annule l’arrêt de la Cour d’appel, au motif que le logement respecte les critères de décence. Elle ne retient pas non plus l’argument du bailleur lié au fait qu’il n’est pas responsable d’une situation « héritée », citant l’article 1719 du Code civil : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. »

Attention ! La notion de surface légale est complexe dans le domaine de la location ou de la vente de logements.

Il ne faut, en effet, pas confondre la surface « loi Carrez », mentionnée lors de la vente des logements en copropriété, et la surface exigée pour pouvoir louer un logement (loi Boutin), entrant dans la définition de logement décent. Les deux surfaces ne sont pas calculées de la même façon, comme indiqué dans notre fiche Diagnostic surface habitable : comment mesurer la surface ? Qui peut réaliser le calcul ?
En tout état de cause, n’oubliez pas de mentionner cette surface habitable « Boutin » dans vos baux nus ou meublés car c’est obligatoire. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel car l’opération de mesure n’est pas si simple et une erreur peut vous coûter cher, comme indiqué dans notre fiche Erreur sur la surface habitable mentionnée dans le bail : quelles conséquences ?

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