Lorsqu’un propriétaire souhaite récupérer un logement en location, la loi encadre strictement ses possibilités de donner congé au locataire. Et cette protection est renforcée lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans. En effet, la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a modifié les règles en faveur des locataires seniors aux revenus modestes, pour éviter des situations de précarité. Mais contrairement à certaines idées reçues, cette protection n’est pas automatique : elle ne s’applique que sous certaines conditions bien précises, et comporte des exceptions. Quels sont les droits du locataire senior ? Quelles obligations pour le bailleur ? Et dans quels cas cette protection peut-elle être écartée ? On fait le point complet.
Qui est protégé par la loi ALUR : quelles conditions pour un locataire de plus de 65 ans ?
La protection prévue par la loi ALUR concerne les locataires de plus de 65 ans, mais uniquement si leurs revenus sont inférieurs à un plafond défini chaque année par l’administration. Les deux critères : âge et ressources doivent être cumulés pour que le locataire bénéficie de cette protection renforcée.
Ce plafond correspond aux ressources maximales pour l’attribution d’un logement locatif conventionné financé par un prêt locatif à usage social (PLUS). Par exemple, en 2025, le seuil est d’environ 24 000 € en Île-de-France et 20 000 € en province, pour une personne seule. Le locataire est donc considéré comme « protégé » uniquement s’il est âgé de 65 ans ou plus et qu’il perçoit des revenus inférieurs à ce plafond.
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Depuis la loi Macron, cette protection a également été étendue au locataire qui héberge à son domicile une personne âgée de plus de 65 ans à sa charge (exemple : un parent ou grand-parent). Dans ce cas, le droit au maintien dans les lieux s’applique aussi.
Quels sont les droits du bailleur face à un locataire protégé ?
Même si le locataire remplit les critères pour être protégé par la loi ALUR (âge et ressources), le propriétaire conserve le droit de donner congé, mais sous conditions très strictes. Les motifs légitimes restent les mêmes que pour tout congé :
- Vente du logement,
- Reprise du bien pour l’habiter ou y loger un proche,
- Motif légitime et sérieux (impayés, troubles, etc.).
Mais dans le cas d’un locataire protégé, le bailleur a l’obligation de proposer un relogement équivalent. Ce nouveau logement doit :
- Offrir un confort et des caractéristiques similaires au logement initial,
- Être proposé à un loyer équivalent (pas supérieur),
- Et se situer dans un rayon de 5 kilomètres maximum du logement quitté.
Tant que ce relogement n’est pas proposé dans les règles, le congé est considéré comme non valable. Cela signifie que le bail est automatiquement reconduit, et que le locataire peut rester dans les lieux.
Ce formalisme très encadré est conçu pour éviter les abus et préserver la stabilité résidentielle des locataires seniors aux revenus modestes. Pour les propriétaires, cela implique donc une réelle difficulté à récupérer leur bien dans certaines situations.
Quand cette protection ne s’applique-t-elle pas ? Les exceptions prévues par la loi
La protection des locataires de plus de 65 ans prévue par la loi ALUR n’est pas absolue. Deux exceptions majeures permettent au bailleur de donner congé sans relogement :
1. Le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans
Si le propriétaire a au moins 65 ans au moment de la notification du congé, il bénéficie lui aussi d’une protection équivalente. Dans ce cas, son droit à récupérer le logement prime, et il n’est pas tenu de proposer un relogement au locataire protégé. C’est une manière d’assurer une certaine équité entre personnes âgées dans des situations similaires.
2. Le bailleur a des ressources modestes
Si les revenus du propriétaire sont inférieurs aux plafonds fixés pour les logements conventionnés (ceux du prêt locatif à usage social – PLUS), il peut lui aussi être exonéré de l’obligation de reloger.
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Les plafonds sont les mêmes que ceux appliqués au locataire protégé. En 2024, à titre d’exemple :
- En province : autour de 21 000 € par an pour une personne seule,
- En Île-de-France : environ 24 000 €.
Dans les deux cas (âge ou revenus modestes du bailleur), il n’est pas nécessaire de justifier d’un projet de relogement. Le congé peut alors être délivré dans les conditions habituelles.
Quelles démarches pour donner congé à un locataire protégé ?
Si votre locataire a plus de 65 ans et remplit les conditions de protection (ressources inférieures au plafond), vous ne pouvez pas lui donner congé librement. La loi impose des règles strictes que vous devez impérativement respecter sous peine de nullité du congé.
1. Respecter les délais légaux de préavis
Comme pour tout congé de bail, vous devez notifier votre intention au moins 6 mois avant la fin du bail (dans le cas d’une location vide) ou 3 mois pour une location meublée. Ce congé doit être motivé et justifié par l’un des motifs légaux : vente, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux.
2. Forme de la notification
La loi prévoit trois modes de transmission du congé :
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Remise en main propre contre récépissé
- Acte d’huissier (commissaire de justice)
À noter : si vous vous trompez sur la forme ou les délais, le congé peut être considéré comme nul, et le bail reconduit tacitement.
3. Obligation de relogement si le locataire est protégé
Sauf si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou si vos revenus sont modestes, vous devez impérativement proposer un relogement adapté :
- Loyer équivalent ou inférieur à celui du logement actuel,
- Niveau de confort similaire,
- Situé à moins de 5 km du logement actuel,
- Accessible financièrement pour le locataire.
Le relogement doit être proposé dans le même acte que le congé ou dans un document joint. En cas de non-respect de cette obligation, le congé est considéré comme nul.
Que se passe-t-il si le locataire refuse le relogement proposé ?
Même lorsque le bailleur respecte toutes les conditions légales, il arrive que le locataire protégé refuse l’offre de relogement. Cette situation est encadrée par la loi, mais elle dépend de la qualité de l’offre faite.
L’offre de relogement est jugée conforme
Si l’offre respecte les critères imposés par la loi (loyer équivalent ou inférieur, logement similaire, situé à moins de 5 km, accessible financièrement), alors le refus du locataire n’a aucune valeur juridique.
Dans ce cas, le propriétaire est en droit de récupérer le logement au terme du préavis, même si le locataire n’accepte pas la proposition. Le congé est considéré comme valable, et le locataire devra quitter les lieux.
L’offre est jugée non conforme
En revanche, si le relogement proposé ne respecte pas un ou plusieurs critères (loyer trop élevé, logement trop éloigné, conditions de confort inférieures, etc.), le congé peut être annulé. Le bail est alors tacite reconduit, et le locataire peut rester dans les lieux.
En cas de litige, c’est le juge qui tranchera. Il pourra analyser si l’offre de relogement est réellement adaptée, et le propriétaire devra apporter toutes les preuves de sa conformité.
Dans quels cas le propriétaire peut échapper à l’obligation de relogement ?
Si la loi protège certains locataires âgés, elle prévoit aussi des exceptions en faveur des propriétaires. En effet, il est possible de ne pas proposer de relogement dans deux cas précis.
1. Le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans
Lorsque le bailleur a 65 ans révolus ou plus à la date d’échéance du bail, il est dispensé de l’obligation de reloger son locataire protégé. Son droit personnel à disposer du logement prime alors sur la protection du locataire.
2. Le propriétaire a des revenus modestes
Si le bailleur justifie de ressources inférieures aux plafonds définis pour les logements sociaux (PLS), il peut également donner congé sans relogement. Les plafonds de ressources sont les mêmes que ceux applicables pour le locataire protégé. Cela permet d’équilibrer les droits entre deux personnes en situation de fragilité économique.
Dans les deux cas, le propriétaire devra joindre les justificatifs nécessaires au congé (pièce d’identité, avis d’imposition, etc.) pour que sa demande soit recevable.
Quels sont les recours du locataire en cas de congé abusif ou frauduleux ?
Malgré le cadre protecteur de la loi ALUR, certains propriétaires peuvent tenter de contourner les règles, par exemple en invoquant une fausse reprise du logement ou en ne respectant pas les conditions du relogement. Dans ce cas, le locataire protégé dispose de recours pour faire valoir ses droits.
Contester le congé devant le tribunal
Si un locataire estime que le congé donné est non valable, il peut saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance). Cela peut être le cas si :
- le motif du congé est mensonger (fausse mise en vente, fausse reprise),
- le relogement proposé n’est pas conforme (loyer plus élevé, logement insalubre, trop éloigné…),
- le propriétaire n’a pas respecté le formalisme du congé (délai, mode d’envoi…).
Le juge pourra alors annuler le congé, maintenir le locataire dans les lieux et condamner le bailleur à des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Vérification postérieure au congé
Même après le départ du locataire, si ce dernier découvre que le logement n’a finalement pas été vendu ou occupé comme prévu, il peut engager une action en justice pour congé frauduleux. Le propriétaire s’expose alors à :
- une amende,
- la restitution du logement au locataire (dans des cas très rares),
- ou au versement de dommages-intérêts.
FAQ – Loi ALUR locataire plus de 65 ans
Est-ce qu’un propriétaire peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?
Oui, mais uniquement sous certaines conditions. La loi ALUR prévoit que le bailleur doit proposer un relogement équivalent, situé dans un périmètre de 5 km maximum, et à un loyer comparable. Si ces conditions ne sont pas remplies, le congé est considéré comme non valable.
Un locataire de plus de 65 ans est-il toujours protégé par la loi ALUR ?
Non. La protection ne s’applique que si le locataire a plus de 65 ans ET des revenus modestes, inférieurs aux plafonds définis pour les logements conventionnés financés en PLUS. Les deux critères sont cumulatifs.
Le propriétaire de plus de 65 ans bénéficie-t-il aussi d’une protection ?
Oui. Si le propriétaire a lui aussi plus de 65 ans ou des ressources modestes, il peut reprendre le logement sans être tenu de reloger le locataire protégé. C’est l’un des cas où la protection du bailleur prime sur celle du locataire.
Que se passe-t-il si le locataire refuse le logement de remplacement proposé par le propriétaire ?
Si le relogement proposé respecte les critères légaux (distance, loyer équivalent, prestations similaires), le refus du locataire ne bloque pas la procédure. Le bailleur peut récupérer le logement à la fin du préavis.
Quel est le plafond de revenus pour bénéficier de la protection prévue par la loi ALUR ?
Le plafond varie selon la zone géographique et la composition du foyer. À titre indicatif, en 2025, pour une personne seule :
- 23 721 € en Île-de-France
- 20 623 € en province
Ces plafonds correspondent aux ressources maximales pour l’attribution d’un logement financé par un prêt locatif à usage social (PLUS).
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