Jurisprudence bail commercial. Le paiement de 100 % des travaux par le locataire a été légal… mais ne l’est plus !

Le site eurojuris.fr relate une intéressante jurisprudence. La Cour de Cassation a récemment confirmé que le bailleur pouvait légalement, par le passé, transférer la charge de tous les travaux à son locataire, via une clause insérée dans le bail commercial. Attention ! Ce n’est plus le cas pour les nouveaux baux.

Les premiers juges saisis ne l’entendaient pas comme ça, mais le bailleur assigné en justice a fini par avoir gain de cause.

Les faits

Un bailleur particulier avait signé, en 2005, le renouvellement pour 9 ans d’un bail commercial, dans un objectif de location des locaux à une société hôtelière. La location devait démarrer en avril 2016, avec un loyer annuel fixé à 19.000 €. La société locataire ayant acquis les droits par suite d’une cession de droit au bail, demande alors au bailleur le remboursement de 46.246 € correspondant à des travaux à réaliser pour remettre l’hôtel en état.

Arguments des parties

Le bailleur refuse, rappelant que le bail stipule expressément que « le locataire s’est engagé à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par l’état de vétusté ou l’existence de vices cachés. »

Même les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil (« les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ») habituellement à la charge du bailleur, ont été transférées au locataire.

Le nouveau locataire réfute ces arguments et si le premier tribunal donne raison au bailleur, la Cour d’appel, elle, indique « qu’aucune clause contractuelle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée et de son obligation de conserver le bien pour en garantir une jouissance normale par le preneur. »

Le 28 mai 2020, la Cour de cassation casse ce jugement, estimant valable la clause.  Le locataire originel ayant accepté ces conditions, le locataire acquéreur du droit au bail y est soumis.

Important ! Cette décision de justice de la Cour d’appel n’a pu être possible que parce que le bail avait été signé avant 2014. Depuis cette date, en effet, une liste des travaux non transférables existe, comme nous l’indiquions dans notre fiche Bail commercial : répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire.

N’hésitez pas à lire notre dossier complet sur le bail commercial.

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